不動産投資を行うときには利回りを十分に理解しておくことが大切です。しかし不動産投資では幾つかの利回りが出てきます。その中でも還元利回りや期待利回りについては不動産投資において重要なキーワードとなります。

今回は還元利回りと期待利回りとの違い、還元利回りの計算方法についてご紹介します。

1.還元利回りと期待利回りの違い

不動産投資を行うときには、まず対象となる不動産の価値を金額に換算して見積もりをします。この見積もりのことを不動産鑑定評価と言いますが、還元利回りと期待利回りとの大きな違いは不動産鑑定評価の方法です。

還元利回りの場合には収益還元法が用いられ、期待利回りの場合には積算法が用いられます。

1-1.還元利回りとは

還元利回りとは対象となる不動産の価値や価格を知りたいときに使用される利回りのことです。還元利回りでは収益還元法が用いられます。収益還元法は主に不動産の収益性に着目して不動産の価値を算出する方法です。

たとえば、駅の周辺には商業ビルやオフィスビルなどがあります。これらのビルは他の人に貸し出すことで収益を上げています。一方でそれらのビルを維持するために修繕したり清掃したり、さらには固定資産税や都市計画税などの税金を納めるためにある程度の費用を支払います。

収益の部分からビルの維持にかかる費用を差し引くと、実際に手元に残る収益である純収益が割り出されます。そして、純収益を還元利回りで割ると実際の価格を知ることができます。

還元利回りの場合には、対象となる不動産を永久的に所有することが前提とされています。そのためその不動産に対するリスクも含めて計算されます。

不動産のリスクには部屋が空室になることによる収益の減少や、将来の景気の変動や、建物の築年数による修繕の必要性などが含まれます。そうしたリスクも予測されて割り出されるため、より現実的で実際的な利回りを割り出すことができます。

1-2.期待利回りとは

期待利回りとは対象となる不動産の賃貸料を知りたいときに使用される利回りのことです。

期待利回りで用いられるのは積算法です。積算法とは対象となる不動産の価格をあらかじめ定めて、そこから期待利回りによって割り出された金額と不動産を維持する時に必要な必要経費を加えて、対象となる不動産の賃貸価格を探し出す手法です。

たとえば、駅の周辺に投資のためにオフィスビルを購入し、それを他の人に貸し出します。もしオフィスビルを1億円で購入した場合には、その建物による賃貸料で最低でも1億円の収益を上げたいものです。

もし20年で建設費用を回収するためには、毎年500万円の収益を上げなければなりません。そこで500万円の収益を上げるために5%の利回りが必要であることが分かります。ここで利用する利回りのことを期待利回りと言います。

期待利回りは賃貸料をどのくらいに設定するかを求めるためだけに用いられるため、賃貸料を設定したい不動産を投資として利用している期間だけが対象となります。そのためその不動産に対するリスクは低く設定されるので、還元利回りよりも期待利回りのほうが低くなります。

2.還元利回りの求め方

還元利回りを求める時に大切なのは不動産から生み出される利益を計算することです。投資の対象となる不動産から生み出される収益が大きければその不動産の価格は上がりますし、収益が小さければその不動産の価格は下がります。

還元利回りの求め方には以下の3つの方法があります。

• 取引利回りから求める方法
• 借入金還元利回りと自己資金還元利回りから求める方法
• 借入金償還余裕率（DSC)から求める方法

2-1.取引利回りから求める方法

取引利回りから求める方法とは、投資の対象となる不動産と似たような不動産の取引利回りの情報を収集して、その情報に基づいて還元利回りを割り出す方法です。

この方法の特徴は、過去の実績に基づくため信頼できる数字を割り出せるという点が上げられます。

ただし取引利回りから還元利回りを求めるときには市場の状況の変化に注意しなければなりません。市場は時間や環境とともに変化するため、過去の似たような取引利回りと全く同じ数値を当てはめることはできません。特に市場が熱くなっているときや冷めているときには、適切に数値を補正できる知識が必要となります。

また投資の対象となる不動産でも新築か中古かによって純利益にもかなり影響してくるため、参考するには難しい取引利回りもあります。

2-2.借入金還元利回りと自己資金還元利回りから求める方法

借入金還元利回りと自己資金還元利回りから求める方法では、原則として一般的な不動産の投資家が資金を調達する場合を前提としています。

この方法の特徴は不動産投資に関係する利回りや投資のための資金についての市場の動きに合わせたものにできるということです。

式は以下のとおりになります。

R=RM×WM+RE×WE

Rは還元利回りを意味しています。

RMは借入金の還元利回りを意味しています。

WNは借入金の割合を意味しています。

REは自己資金の還元利回りを意味しています。

WEは自己資金の割合を意味しています。

この計算式では、資金を調達した際の借入金と自己資金の割合を算出して、それぞれの割合の構成によってバランスよく還元利回りを割り出すことができます。

2-3.借入金償還余裕率（DSC)から求める方法

借入金還元利回りと自己資金還元利回りから求める方法では、原則として対象の不動産から得ることのできる収益のみで、投資した不動産の借入金を返済することが前提となっています。

自己資金のみで不動産投資を行うことは難しいものです。そのため借入金を利用して投資を行うほうが現実的です。しかし投資を行うからには借入金の返済以上の利益を上げる必要があります。借入金償還余裕率から求める方法の特徴として、借入金の管理を上手にコントロールすることができるため投資のリスクを減らすことができるという点が上げられます。

式は以下のとおりになります。

R=RM-WM+RE-DSCR

Rは還元利回りを意味しています。

RMは借入金の還元利回りを意味しています。

WNは借入金の割合を意味しています。

DSCRは借入金償還余裕率を意味しています。

借入金償還余裕率は賞味稼動利益÷元利金返済額で計算できます。

賞味稼動利益とは家賃による収入から必要経費を差し引いた純利益のことを指しています。

元利金返済額とは返済方法の1つで、月々の返済を一定の金額で支払う方法のことです。返済額は一定ですが返済の元金と利息の割合は返済期間によって変化するのが特徴です。

借入金償還余裕率には単位はありません。計算した際に借入金償還余裕率が1.6までの数字ならば、返済は妥当で可能なものと判断することができます。

借入金償還余裕率から求める方法での計算式では、借入金の収益のみを不動産の投資の返済資金に充てることができます。

3.まとめ

還元利回りは、投資の対象となる不動産の収益に基づいて実際の価格を求める時に用いられる利回りのことです。 現実に即した数値になるため、期待利回りよりも高い数値になります。

しかし不動産投資を行う際にはリスクの管理や安定性も重要な要素の1つとなるため、還元利回りについて十分に理解しておくのは大切です。還元利回りを算出する方法は幾つかありますが目的や特徴が違うため、自分にあった還元利回りの算出法を用いることが求められます。

自己資金以外で投資を始める場合や借入金のみで収益を上げたい場合などでは、計算方式も変わるので理解しておきましょう。