借地借家法における、借家契約においての契約更新はどのように行なうのでしょうか。まず契約の更新を行なうには、3つの方法があります。

今回こちらの記事では、借地借家法における契約更新についてご紹介します。更新拒絶を行なう場合についても解説していますので、参考にしてみてください。

1. 借地借家法の契約更新

借地借家法とは、建物の賃貸借にて適用される法律のことを指します。建物の用途に関わらず、すべてに適用される法律です。借家契約の期間には、上限下限の定めはありません。そのため建物の賃貸借において、民法604条にある「存続期間が20年を超えることはできない」という規定は、建物の賃貸借においては適用されないことになります。

ちなみに、契約期間を1年未満で定めている場合には、期限の定めのない借家契約とみなされます。期限の定めのない借地契約の場合は、民法617条の規定においては賃貸人も賃借人も、どちらも解約の申入れができるようになっています。期間としては、賃借人から解約の申入れをした場合、3ヶ月で借家契約は終了します。また賃貸人から解約の申入れをした場合は、6ヶ月で借家契約は終了します。賃借人から解約の申入れをするのには特に理由は不要ですが、賃貸人から解約の申入れが認められるためには、正当な事由が必要になります。

土地・建物の賃貸借契約の期間が満了した場合、契約の更新をするには、「合意更新」「自動更新」「法定更新」の3種類の更新方法があります。ここで言う合意更新とは、お互いの合意の上で賃貸借契約を更新するものを指します。更新後の条件も自由に定めることができます。

ただし、契約期間についてはいくつか制限があります。契約期間の長さは、借家契約であれば1年以上にしなければなりません。さらに借地契約で借地借家法が適用されるものの更新は、1回目は20年以上、2回目以降は10年以上になります。そして借地契約で借地法の適用があるものに関しては、堅固建物については30年以上、非堅固建物については20年以上としなければならないという制限があります。

1-1. 法定更新とは？

それでは、法廷更新とはいったいどのようなものなのでしょうか。

法定更新とは、以下に説明する借地借家法の条件を満たしていた場合、たとえお互いの合意がなかったとしても法律に従い契約の更新がされることを指します。

1-2. 借地借家法第26条1項

当事者が、期間満了前の1年前から6か月前までの間に、相手方に対して更新拒絶の通知をしない場合（借地借家法26条1項）

更新拒絶の通知というものには、更新をしないという通知のほかに、条件の変更がなければ更新しないという意味の通知も含まれます。この場合には、変更される条件が具体的に示されている必要があります。

ちなみに賃貸人側からの更新拒絶の通知には、「正当事由」という納得できるような事由が必要です。もしも正当事由がない場合には、更新拒絶は行えず、法定更新を止めることはできません。

1-3. 借地借家法第26条2項

契約期間満了後、賃借人が建物の使用を継続している場合で、これに対して賃貸人が遅滞なく異議を述べない場合（借地借家法26条2項）

ここでいう「異議」とは、建物の使用継続に反対するという意思の表明になります。この場合通常では、早急に退去するということを求めるような通知をする必要になります。この通知は、書面で行なうことをおすすめします。法律上は特に決まっていないため口頭でも大丈夫なのですが。異議を唱えたということを証拠として残すために、書面で行なうことをおすすめしているのです。ちなみに、賃貸人の承諾を得ている場合において、適法に転貸借がなされており、転借人が使用を継続する場合、賃借人の使用の継続とみなされるので、あわせてこちらもご注意ください。

もしも更新拒絶の通知か賃貸人からの異議の通知、どちらか一方でもなかった場合は、借家契約はこれまでと同じ条件によって更新されることになります。ただし借地借家法26条1項により、契約期間の定めはありません。このことにより、期間期間が終わったあと、賃借人が契約の終了に同意しなかった場合は、更新拒絶の通知と賃貸人からの異議の通知を行い、正当事由があることを示した上で契約を終了させることができます。

1-4. 家賃値上げは何ヶ月前の通知が必要？

一般的には「2か月前ぐらいから」などとは言われていますが、特に法的に決まっているというわけではありません。

借家の賃貸借契約の継続中に、家主が家賃の値上げを請求するという場合には、通常の場合契約期間の満了時の更新の時期などに、家主本人から通知をします。本人が言う他には、仲介業者を通すこともあります。具体的には、「いつから、いくら家賃を値上げするのか」ということを貸主から借主に通知することになります。

2. 借地借家法における契約更新拒絶

借主等から更新するようにと申し出があった場合には、更新時期以外の条項に関しては、それまでの契約内容と同自条件で更新するとみなされます。しかし地主側が、更新時もしくは更新満了後に更新拒絶をしたいとして、遅滞なく異議を申し出ることもできるのです。

この場合、地主か借主、もしくは貸しを受けた者が、土地の使用を必要とする事情、または借地に関するこれまでの経緯、そして土地の利用状況、さらに地主が土地明け渡し条件・明け渡しと引き換えに、借主・また貸しを受けた者に対し、立退き料等を支払う申出をした場合の申出内容などなど、以上の事柄を考慮して、「正当事由がある」と認められる場合でなければ、異議を申し出ることができないようになっています。

2-1. 借地借家法第28条

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）

第28条 　建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

正当事由の考慮要素としては、「建物の賃貸人が建物の使用を必要とする事情」「建物の賃借人が建物の使用を必要とする事情」「建物の賃貸借に関する従前の経過」「建物の利用状況」「建物の現況」、そして「建物の賃貸人が、建物の明渡しの条件として、もしくは建物の明渡しと引換えに、建物の賃借人に対し立ち退き料を支払うという申し出」などが挙げられます。

2-2. 正当事由

借地契約について、賃貸人が期間満了時に契約更新を拒絶する場合や、借家契約について、賃貸人が期間満了時に契約更新を拒絶する場合、解約の申入れをする場合には正当事由が必要とされます。

3. 借地借家法における契約更新料の規定はある？

借地の更新料は、借地借家法など、関連する法律で支払いが定められたものであるかというと、そうではありません。あくまでもこれは貸主と借主の間で結ばれた契約によるものとなっています。そのため、必ずしも払わなければいけないと法律で決まっているというわけではないのです。

そのため、契約当初には払わなくてよかった更新料の支払いをあとから求めたとのことで、トラブルに発展してしまうという事例もあります。これは結構深刻な問題であり、最悪の場合は裁判まで発展してしまうこともあるのです。

4. 借地借家法の解約規定は？

建物の賃貸借契約の間において、もしも借主から中途解約をされた場合、違約金を支払ってもらうことはできるのでしょうか。

本来であれば、期間を定めた賃貸借の場合では中途解約はできないようになっています。つまり、残りの契約期間の賃料を支払わなければならないのが原則です。原則、期間の定めがある賃貸借の場合においては、期間中は互いに解約をしないということを前提に契約を結んだものとしています。そのため、貸主も借主も、契約期間中は中途解約ができないということで、法律にて定められているのです。

しかし契約期間中には、様々なことが起こり得ると考えられます。なかには、契約当初には予想できなかったトラブルが起こって、借主と揉めてしまうなんてこともありえるのです。そのため、特約として途中解約ができるようになっている契約も多くあります。違約金については、ある契約とない契約に分かれています。

5. まとめ

以上が、借地借家法の契約更新についての解説でした。さまざまなパターンについてご紹介しましたが、参考になりましたでしょうか。

契約期間中は、いろいろなことが起こりえます。借主さんとしっかり話し合いをし、円滑に手続きを進められるようにしておきましょう。