自分が住む家とは別に空き家を所持している場合、メンテナンスなどの管理もしなければならない上に、固定資産税などの税金はしっかり支払わなければなりません。

しかも、空き家の固定資産税が６倍に跳ね上がってしまうかもしれないとしたら…

そこで、所有する空き家の固定資産税の軽減措置について詳しくご説明します。

1.空き家の固定資産税軽減がなくなった？！

空き家の数は、都心部だけでなく郊外でも毎年増加していく一方です。

管理されていない街中の空き家はさまざまな社会問題を引き起こします。倒壊、不審火の可能性はもちろん、衛生、景観などにも悪影響を与えてしまうのです。

この空き家が増え続ける原因として、固定資産税に設けられていた「住宅用地の特例措置」がありました。

1-1.空き家の固定資産税が軽減「住宅用地の特例」とは

土地や建物といった不動産を所有している場合、所有者には固定資産税がかってきます。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に納税義務があり、春頃に納税通知書が不動産所有者の自宅に届きます。

固定資産税の金額は課税標準の1.4％になります。

しかし、所有している土地に建物が建っている住宅用の土地の場合、200平方メートルまでの土地は6分の1に、200平方メートルを超える部分の土地は3分の1に軽減されるという住宅用地の特例措置がなされています。

＜例＞広さ150平方メートル、課税標準額が2,000万円の土地の場合

• 更地の場合…2,000万円×1.4％＝28万円
• 建物が立っている場合…2,000万円×6分の1×1.4％＝約46,600円

この差は約23万円！建物が建っていることで23万円も固定資産税が安くなるのです。

今後利用する予定のない空き家の場合でも、土地に建物が建っていることで固定資産税が約23万円も安くなります。

そのためどんなに老朽化した空き家でも「固定資産税が軽減されるから、なんとしてでも土地に建物を残しておこう」と思う人が多かったのです。

1-2.特例が適用されない「空き家対策特別措置法」とは

固定資産税が軽減される措置があるからと、空き家を処分せずそのままにしておくため、近年は増え続ける空き家問題が深刻化していました。

そこで「空き家対策特別措置法」が成立したのです。

「空き家対策特別措置法」とは、長年放置された空き家で、各市町村が所有者に撤去・修繕などの指導をし、従わなければ勧告・命令ができるというものです。

指導対象として、雑草が生え放題で虫が多い空き家や、近隣の景観までも著しく損なう家屋、老朽化に伴い災害時など倒壊の危険がある家屋などがあげられます。このような特定の空き家に対して、撤去などの命令に違反した場合は50万円の過料（罰金のようなもの）を科せられることも。

それでも、所有者が空き家を撤去しない場合は、行政代執行を行うことで撤去することができる法律が「空き家対策特別措置法」なのです。

さらに、特定の空き家に対して行われていた「固定資産税の軽減措置」についても見直すことになっています。固定資産税の軽減措置の見直しは「空き家対策特別措置法」とともに実施されます。

各市町村自治体から「問題のある空き家」だと認定された場合、その空き家が建つ土地は軽減措置の対象から外されます。

つまり、今後利用予定のない空き家を所有している場合、これまでに比べて6倍もの固定資産税がかかってくる可能性が出てくるということです。６倍となるとかなりの出費になります。

これまで空き家を放置してきた人は、今後空き家を解体するか、再利用するか、売却するかのいずれかを考えなくてはなりません。

2.固定資産税の軽減特例が適用されない「空き家」の定義とは

「空き家対策特別措置法」は、空き家の定義を「居住その他の使用がなされていない建築物とその敷地」としています。要するに各市町村自治体から「問題のある空き家」だと認定された場合は、「特定空き家」とされてしまうのです。

しかし、「空き家対策特別措置法」は、現存するすべての空き家を措置の対象にするというわけではありません。家屋だけでなく、家屋周辺を含めきちんとメンテナンスされている空き家は「空き家対策特別措置法」の対象外となります。

どんな空き家が対象となるのかというと、そのまま放置した場合倒壊が著しく、保安上の恐れのある状態、また著しく衛生上有害となる恐れのある状態、そして適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている空き家などがあげられます。

また周辺の生活環境を守るために、放置することが不適当だとみなされた空き家は「特定空き家」に指定され、措置の対象となります。

空き家を管轄する自治体が行う調査によって、「特定空き家」の指定がなされます。この空き家に関する調査は、よほどの理由がない限り拒むことは出来ません。また、所有者が入院中、所持不明などの理由から通知することが不可能だと判断した場合、所有者の立ち会いなしに空き家の調査が実施されます。

とはいえ、あくまでも抜き打ち調査ではなく、調査前には必ず事前に通知されます。

調査の結果「特定空き家」に指定された場合でも、いきなりなんらかの措置がなされるわけではありません。まずは空き家の所有者へ現状を改善するように指示が入ります。どこを改善して欲しいなど改善箇所の要望を伝えられたり、解体や修繕、木の伐採などのアドバイスを受けたりすることもあります。

助言や指導といった処置では改善されない場合、あるいは自治体がそのように判断した場合、猶予期間を設けたうえで勧告が自治体から出されます。

「特定空き家」に指定されたにもかかわらず要望や勧告に従わないで、何の改善や対処をしないまま放置しておくと、最終的には行政によって更地にされるなどの強制対処になってしまうのです。

「特定空き家」になるとどうなる？

行政から「特定空き家」に指定されてしまうと、住宅として使われている土地に対する固定資産税の軽減措置の対象物件から除外されてしまいます。

敷地の面積が200平方メートル以下の場合、固定資産税の軽減措置によって支払額が６分の１で済むのですが、軽減措置から除外されてしまうと、実質の固定資産税はそれまでの6倍になってしまいます。

3.今からでも遅くない！空き家の固定資産税対策とは？

今後、空き家対策をしていく場合、いくつかの対処をしていかなければなりません。

・空き家を解体やリフォームする場合

空き家が「特定空き家」に認定されてしまったら、「空き家再生等推進事業」の申請をしてみましょう。空き家を解体するときや、リフォームして再利用する場合、自治体によっては補助金を受けられる制度があります。

解体する場合は最大で80％、リフォームする場合は最大で66％の費用を自治体が負担してくれるのです。

しかし補助金の金額は、自治体や時期によって異なります。また家屋の状態によっても程度が異なる場合がありますので、まずは空き家がある場所の自治体に相談してみましょう。

・定期的にメンテナンスをしてもらう

友人や親族などに、月に何度か掃除をしてもらうか、便利屋さんなどに頼んで草取りなどをしてもらいましょう。

・誰かに住んでもらう

家は空き家の状態であることが一番劣化していく原因になります。友達や親族などに無料もしくは安価で住んでもらうことも空き家対策になります。

・空き家がある状態で売却する

今後誰も住む予定がないのであれば、買いたい人がいるうちに売却してしまうのも手です。

特に地方の郊外にある空き家は住み手がなかなか見つからないため、田舎で暮らしたいという人が集うインターネットサイトなどで募集してみるのも良いでしょう。

また、地方の自治体で空き家バンクなどを募集しているのであれば、買い手が見つかるかもしれませんが、地方の空き家はほとんど価格がつかないこともあります。それでも、今後の維持費などを考えると買い手が見つかったときに手放しておくことは大きなメリットでもあります。

・更地にして売却

老朽化した空き家があると売れにくい土地も、更地であればスムーズに売却出来る場合もあります。

しかし、空き家を更地にすると「住宅付きの土地に対する優遇措置」がなくなってしまうため、固定資産税の税額が上がります。

小規模住宅用地を更地にした時の固定資産税は、更地にする前と比較すると大幅に跳ね上がった金額になります。

売り手が見つかってから更地にする場合は安心ですが、売却できない場合は更地のまま長期間保有する可能性もありますので、税金対策も考えてから更地計画を進めていきましょう。

4.まとめ

空き家を所有している場合の固定資産税の軽減措置についてと、税金関係について説明しました。

空き家があるだけで無条件に固定資産税が６倍になるわけではありませんが、著しく景観を損ねる家や、虫やゴミの害があるなど行政から問題がある空き家と判断された場合は「特定空き家」に指定されてしまいます。

しかし、空き家のまま維持し続けると、金銭的な負担だけでなく、災害時の倒壊などトラブルに繋がる可能性もありますので、買い手のご縁があった時に譲渡しておくことも選択肢の一つとして考えると良いでしょう。