アパートの固定資産税も大切な経費!あらかじめ計算をして把握しましょう

アパート経営をするにあたって家賃収入が大変気になるところではありますが、忘れてはならないものに固定資産税があります。

アパート経営をするのであれば、ある程度固定資産税を把握しておく事が必要になります。
こちらは各道府県であれば市役所役場、東京都であれば都税事務所で縦覧をすることである程度は見ることができます。

ただ、こちらは期限が定まっていて毎年4月1日から第1期の納期期限日までしか見ることができません。

そんな固定資産税ですが、そもそもどんな計算方法なのかが気になりませんか?せっかく支払うのであれば納得して支払いたいものです。では、この固定資産税はどのように計算されるのでしょうか?

1.アパートにかかる固定資産税の計算方法

アパートの固定資産税はその土地の評価額で決まるところがありますが、その評価額だけで決まるわけではありません。

まず、そもそもこの評価額とは何だと思われますか?掘り下げてみていきましょう。

1-1.固定資産税の計算式

固定資産税の計算方法は下記のとおりです。

課税標準額×税率(標準税率1.4%)-減額金額

さらには都市計画税も加えられた金額が請求される形になります。
この都市計画税とは何かが気になるところですが、これは都市計画区域内の土地や建物に対してかかる税金です。

こちらは各市町村で違うところがあり、この税金がかからないところもあります。
この税金がかかる地域では、上限の税率で固定資産税評価額の0.3%を負担します。導入された当初は2%だったのですが、3%に引き上げられました。

この税に関しては、受益者が税金を負担することでその町の施設導入などの発展に役立てるという趣旨で1956年に取り入れられました。
しかし、受益者に役立つ使い道をうたう割に一般財源に組み込まれることから、具体的な使い道がはっきりしないこの税金に関しての批判があるのも事実です。
ですが、今のところ払う必要がある地域で払わないという選択肢はありません。

そんな都市計画税の計算方法に関しては下記のとおりです。

課税標準額×税率(標準税率0.3%)-減額金額

1-2.固定資産税評価額とは

固定資産税の計算に欠かせない固定資産税評価額ですが、これは国が決めている評価額です。

評価の方法も、建物と土地に分かれます。まずは土地についてみていきましょう。

いろいろな土地があるので一概には言えませんが、都心部であればあるほどに高く、長閑な田舎であればあるほどに安い傾向にあります。
アパート経営をすることを考えると、比較的都心部でないと難しいところがあります。あえて田舎を選ぶという選択肢もあるのかもしれませんが、この人口減の今、非常に難しい経営になるのは言うまでもないでしょう。
そうなると、固定資産税評価額はそこそこ高い地域にしたほうがいいのは言うまでもありません。

そして、土地だけではなく建物にも固定資産税はかかります。
具体的に言うと新築かかなり年季の入っている家かで評価額は変わってきます。
ただ、建物の古くなることで減税される割合は2割程度です。

1-3.標準税率とは

標準税額とは、固定資産税のみならず地方税に関しての標準的な税率のことをいいます。

この税額はだれが決めているのかというと、国務大臣の一人である総務大臣が、基準財政収入額をもとに決めています。
もちろん、その方の独断と偏見で決められているわけではありません。

そして、この税率ですがどんなに税率が高いところでも天井無しで税率が上がるわけではありません。きちんと上限が定められており、「上限税率」と言われています。

2.アパートの固定資産税が軽減される特例

アパートを経営するにあたって、税金も経費の一つです。
軽減されるのであればそれが良いに越したことはありません。
これから中古のアパートを購入される方やこれからアパートを新築する方はぜひ押さえておきましょう。

2-1.特例

固定資産税の軽減の特例の一つとして、小規模住宅用地の住宅用地の軽減措置が挙げられます。
もちろん、崩れ落ちそうなほどに危険な建物は例外ではあるのですが、新築ではないから受けられない措置ではありません。

比較的小さな住宅において固定資産税の減税があります。
それは、一つの部屋が200平方メートルまでの大きさである住宅であれば小規模住宅として減税を受けることができます。
ですので、2,000平方メートルの広さを200平方メートル以下で複数個区切ることでこの特例の恩恵を受けることができるのです。

具体的な減税の数値ですが、小規模住宅用地に適応される税額は以下の通りです。

  • 固定資産税は1/6の減税
  • 都市計画税は1/3の減税

仮に2,000平方メートル以上の土地を所有している方もこの減税を受けることが不可能ではありません。
仮にそれ以上の土地を持っている方であっても2,000平方メートル分に関してはこの減税を受けることが可能です。

2-2.新築アパートの減税

期間限定であったり、広さなどの条件もあったりしますが、下記の条件を満たすことで減税を受けることができます。
もう期限が過ぎているので残念ながら今からの新築は難しいのですが、すでに新築を建築した方で条件に合っている方は要チェックです。

  • 平成30年3月31日までに建てられていること
    それ以降に建てた方やこれからという方はもう条件に当てはまらなくなっていますが、この条件に満たされることで減税の恩恵を受けることができます。
  • アパートの床面積の半分以上が居住用であること
    アパートの床面積ですので、階数があるほどに床面積は増えます。土地の面積ではないことは覚えておきましょう。その床面積の半分以上が居住用であれば、その恩恵を受けることができます。
  • 自ら住むアパートの床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下、賃貸用で40平方メートル以上280平方メートル以下
    一部屋が6畳くらいと仮定すると、ワンルームや2DK以下では少々難しいかもしれませんが、大体2LDK以上の物件ともなればクリアできるのではないかと思われます。
    とはいっても、非常に広いワンルームなどの例外もありますので、部屋数では決められませんが、減税を受けられる広さの基準にしてはいかがでしょうか?

3.実際に計算してみよう!アパートの固定資産税シミュレーション

固定資産税は既定の税率などに基づいて計算をすることができます。
今回は、実際に売られている中古のアパートの条件に少しフェイクを入れたものを例にします。

3-1.固定資産税の計算方法のおさらい

税率は基本的に1.4%です。
小規模住宅には特別措置があり、小規模住宅には評価額の1/6が課税されます。
今回の例ではこの小規模住宅の評価額にこの特別措置が使われます。

3-2.中古アパートのこと

部屋数:2LDK、10棟(一つの部屋当たりの部屋面積:219平方メートル)
築年数:築10年
建物の階層と構造:2階建て、軽量鉄骨造
金額:7,500万円(仮に土地価格を4,500万円、建物を3,000万円とします。)
土地の面積:1,095平方メートル
床面積:2,190平方メートル

3-3.実際の計算

土地(4,500万×1/6)×1.4%=51,100円
建物:3,000万×1.4%=420,000円
51,100+420,000=471,100円

こちらが中古アパートではなく新築であれば、さらに建物のところで1/3の減税を受けることができます。

上記の金額を見て驚いた方も多いかもしれませんが、想定年収で650万円くらいの物件でしたので、この一見高い固定資産税もただの経費であることがお判りいただけるかと思います。

もちろん、この計算式通りにいくとは限りません。
建物の構造などでも変わってくるところがありますので、こちらはただの参考に留めましょう。

4.アパートの固定資産税の納期と納税方法

固定資産税は1期から4期まであり、その1期分が4月から6月に支払通知書が届きます。
そして、この1期から4期までにはそれぞれ支払期限があり、各市町村で違います。

具体的な期限をご説明するにあたり、著者が現在住んでいるところを例に挙げますが、1期が4月末、2期が7月末、3期が9月末、4期が11月末です。
もしこの月の末日が土日であった場合はその休みが明けた時が締め切りとなります。

詳しくはお住いの地域の市役所などに確認をしましょう。
固定資産税が課される時ですが、そのアパートをその年の1月1日に所有している年から加算されます。

最近は相続の関係で複数人がアパートなどの不動産を所有している方もいらっしゃることでしょう。その場合はそれぞれに固定資産税を請求されるわけではなく、登記簿において一番始めに記載されている方の元に支払通知書が届きます。

基本的には納税通知書の案内に従って支払いをする形になりますが、各市町村で様々な支払方法が準備されていることがあります。郵便局や銀行などの現金払いはもちろんですが、口座振替、ATMやネットバンキング、クレジットカード払いなど様々な支払い方ができます。

仮に支払いが遅れると支払い期限の次の日から1か月以内であれば年2.6%、それ以上に遅れると年8.9%の延滞金が発生します。
ですので、支払い忘れの心配がある方は現金払いを避け、口座振替などの自動で支払う方法を選択したほうが無難です。

また、こちらも自治体で違ってきますが、1期から4期までを1期の時に一括で支払う方法もあります。

5.まとめ

税金の計算というと難しいイメージがありますが、計算式に沿って計算をしていく事である程度の金額を把握することができます。

税金は非常に重要な経費です。先ほどもふれたように税金を遅延することで高額な延滞金が発生します。

そして、仮に自己破産を選んだとしても税金から逃れることはできません。

ただ、市役所に相談をすることで理解を示してもらい、減額や免除の制度の適用をしてもらえたり、延滞金が発生しないようにしてもらうことは十分に可能です。

購入前であれば税金を視野に入れて無理のないようにするのが大原則ですが、すでに不動産を所有していて空室なども目立ち、税金に悩んでいる方であれば納付期限前に相談することを強くお勧めします。

不動産の年利に目が行きがちですが、税金の事も視野に入れ、うまく税金と付き合っていきましょう。

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