所有している土地は貸すことで固定資産税が節税できる?

近年、土地の活用方法が話題になっています。せっかく土地を所有しているのであれば、遊ばせてそのままにしておくのは勿体ないでしょう。固定資産税の節税対策になることを知り、どんな活用方法が賢いか説明します。

1.土地を貸すと固定資産税対策になる?

土地を貸すとさまざまなメリットがあるといわれています。そのひとつが「固定資産税が安くなる」ことです。固定資産税とは、いわゆる土地にかかる税金のことで、持っているだけで税金を支払う仕組みになっています。しかし所有している土地を貸すと、借地料といってその土地を利用している人が所有者に支払うことになります。

そのため、土地を貸すと固定資産税対策に繋がるといわれているのでしょう。せっかく土地を持っているなら、自分のものにするよりも活用したほうがメリットになるというわけです。

1-1.土地を貸す時の借地料(地代)相場

では、土地を貸したときの借地料はどれくらいかかるのでしょうか?そもそも、借地料は「どのような方法で土地を貸すのか」で変わってきます。大きく分けると、借りた土地に建物を建てる・借りた土地に建物を建てない、この2つです。前者は土地に戸建てやマンション・アパートなどを建てるケースが多く、後者は駐車場や資材置き場として利用されるケースがほとんどになります。そして、前者の借地料は家賃として受け取ることになり、後者の借地料は契約内容や室数によって変わってくるでしょう。

基本的に、契約内容によって変わってきますので、明確な相場は決まっていません。しかし自分である程度相場を出すことは可能です。計算方法はおおまかに4つあり、積算法・賃貸事例比較・収益分析法・公租公課などから算出していきます。一番分かりやすいのは、「固定資産税の3倍」です。たとえば、年間20万円の固定資産税だった場合、借地料は年間60万円ということになります。もちろんこの3倍というのはあくまで目安ですので、それ以上になる可能性も十分考えられます。

ちなみに計算方法についてですが、「積算法」は更地価格・期待利回り・必要経費から計算していきます。必要経費というのは公租公課のことで、期待利回りは初期投資から得られるリターンの割合と考えておいてください。「賃貸事例比較法」は、そのままの計算方法です。賃貸事例を比較しながら算出していくので明確な相場が出せますし、市場の動向も関わってくるので信頼性は高いといえます。とはいえ、賃貸事例が古すぎる場合はあまり参考にならないため、きちんとした算出ができないケースもあるでしょう。「収益分析法」は、貸した土地に建物を建てた場合を想定して計算します。建物の面積や大きさなど細かい資料を参考に、収益分析を行っていきます。

最後に、「公租公課」によって算出する方法です。これは先にも述べたように、固定資産税の3倍が借地料の相場になります。そのため、相場を出すには固定資産税を知る必要がありますし、都市計画税も必要になるでしょう。4つのなかでもっとも簡単な計算法ではないでしょうか。「固定資産税+都市計画税額×3倍」で計算していきます。

1-2.借地料と固定資産税の比較

先にも述べたように、借地料は固定資産税の3倍の金額になります。もちろんピッタリ3倍になることは稀ですが、3〜5倍と覚えておくと簡単に計算できます。そのため、固定資産税よりも借地料のほうが高くなるのは一目瞭然です。しかし土地を貸して固定資産税を節約できた場合は、税金がマイナスになるので負担は軽減できます。

ちなみに、固定資産税の3倍というのは年間・月額どちらでも当てはまります。ですから、年間13万円の固定資産税であればその3倍で借地料の年間は39万円。月額だった場合は、月額39万円の借地料が必要になるというわけです。

2.固定資産税の節税対策とは?土地を貸す以外の活用方法一覧

固定資産税の節税対策のひとつが「土地を貸す」ことですが、他にもいくつか固定資産税を節約できる方法があります。そもそも固定資産税とは、ひと言で言うと「固定資産を所有している者が支払う税金」を意味します。固定資産とは、いわゆる土地や設備などです。家屋を所有している場合も固定資産となり税金を支払うことになるでしょう。当然ですが、固定資産を所有していない場合はこの税金を支払う必要はありません。固定資産税の税率は、全国一律1.4%。毎年1月1日に各市町村に納税します。

固定資産税の節約は主に土地を貸すことで可能になるといわれていますが、先にも述べたようにそれ以外の方法でも節税対策ができます。

  • 建物を建てる
  • 土地の売却

土地を貸すことを含めると、主に3つの節税対策ができます。これらを実行すると税金は現在の半分になるのでかなりの節税に繋がるでしょう。しかし、どれくらい節税されるかは方法によって異なります。建物を建てる場合、マンション・アパート・戸建てなどが挙げられます。しかし建物を建てるということはそのぶん新たな固定資産税がかかってきますから、以前よりも税金が高くなってしまいます。しかし土地を貸した分の税金はマイナスになるため、トータルで考えると固定資産税は節税できるといえるでしょう。ちなみに、同じ建物でもマンション・アパート・戸建てではそれぞれ税金の計算方法が異なります。ここもきちんと理解しておく必要があります。

次に土地を売却する場合です。土地を売るということは、固定資産税を支払う義務がなくなります。土地は所有していると固定資産税が発生しますから、手放してしまえば支払わなくて済むので負担になっている方は売却したほうが良いでしょう。ただ先にも述べたように毎年1月1日が納税日になるため、その時点で所有していると税金を支払わなければいけなくなるので注意しなければいけません。1月2日に売却するとなるとその年の固定資産税を全額支払うことになってしまいます。

一番のおすすめは、「土地を貸して建物を建ててもらう」ことです。ただ土地を貸すだけでも十分固定資産税を節税できますが、せっかく土地を貸すならその土地にマンション・アパート・戸建てなどを建ててもらったほうが大きな節税に繋がります。そのうえ収益もありますから、売却してしまうよりメリットになるでしょう。

ちなみに、同じ住宅でも「どのような構造で建てられているか」でも固定資産税は変わってきます。「住宅を建てれば節税できるのではないの?」と思うかもしれませんが、実際は木造か鉄筋コンクリート造かなどで異なります。一般的に木造<鉄筋コンクリート造という風に固定資産税は高くなります。鉄骨造や鉄筋コンクリート造などは強度が高く丈夫なので、そのぶん価格は高くなるでしょう。

3.遊ばせている土地のおすすめの活用法

はっきり言って、遊ばせているような土地は土地を無駄にしています。土地は、何度も述べたように使用してこそ節税に繋がります。一般的に貸す方が多いと思いますが、特に活用する気はないというのであれば売却してしまったほうが固定資産税がかからないので無駄になりません。他にも、貸した土地に住宅などを建ててもらう方法や、駐車場・資材置き場などに使ってもらう方法などもあります。では、これらは土地を貸した場合とでどんな違いがあるのでしょうか?

まず、建物を建てる以外に多いのが駐車場として利用する場合です。土地を駐車場として使うというのは、いわゆるコインパーキングになります。近年はTimesが有名ですが、小規模な駐車場などタイプはさまざまです。駐車場として利用すると、税金のうち「相続税」が節税できるといわれています。ただ固定資産税は建物を建てるよりも高くなるため、その辺も十分理解しておく必要があります。

ちなみに、同じ駐車場でも地面が砂利の場合は固定資産税が高くなるので注意してください。このように駐車場として土地を利用した場合、相続税対策にはなるものの固定資産税は高くなるのでデメリットのほうが大きいかもしれません。ローリスクローリターンですから、建物を建てた場合の維持費や建築費などはかかりません。

次に、太陽光発電として利用する場合です。太陽光発電には広大な土地が必要になりますが、田舎には山や農地などの広い土地を所有している方が多く、またその土地を無駄にしている方は少なくないといいます。土地は、何度も述べているように放置しているとマイナス資産になってしまいますから、せっかくなら利用したほうがメリットになります。

そこで、太陽光発電としての活用方法です。太陽光発電にすることで電力を売ることもできますし、固定資産税の節約にもなります。ただ注意したいのは「太陽光発電に適した土地でなければデメリットになる」ということです。山や農地であれば比較的太陽光発電の設置に適していますが、それでも影の多い場所だと不向きになるでしょう。

4.まとめ

所有している土地はただ持っているのではなく貸したほうが固定資産税の節約に繋がり、メリットになることが分かりました。また土地のいろいろな活用方法を知ることで所有している土地を無駄にせずお得にできるということも分かりました。今土地を所有していて売るか貸すか悩んでいる方は、ぜひ貸すことをおすすめします。

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