土地や建物などの不動産を高く売るには

自分で所有している不動産を売る場合には少しでも高く売りたいと考えるのが普通です。一方で少しでも早く売りたいという希望を持つ人も多いです。しかし、『より早く』と『より高く』を不動産の売却で両立させることは、非常に難しいです。私は、このふたつを両立させるのは、無理ではないかと考えています。

両立できないのであれば、どちらか一方に比重を置いて進めるのか、適当なところで折り合う、折衷案で行くのかを決めるしかありません。実際に売却をする場合には、時間が掛かることによって、金利の分利益が減ったり、売って得たお金を運用してプラスになる分がなくなったりと不利益を被る場合があります。

その為、色々な状況をトータルで考えた場合には、高く売る方が早く売る場合よりも、損となることがあるかもしれません。ここでは、金額重視で売却する場合の方法についてお知らせしますが、実際にどちらを選ぶと良いかについてはしっかりと検討して決めるようにしてください。

1. 早く売るにはこんなメリットがある

不動産を高く売る方法についてお話をする前に、早く売る方法とそのメリットについて簡単にお話をしようと思います。後ほどお話をする高く売る方法と併せて、どちらが良いか検討をする際にお役に立てて頂けますと幸いです。

おそらく一番早く売る方法は、不動産関係の会社に買い取ってもらうことです。直接、不動産関係の会社にアプローチをして売買をまとめれば、広告文などを考えて広告を出す必要はありません。広告文には基本の型がありますので、WEB用の広告の製作には時間が掛かる訳ではありませんが、看板などを立てる場合にはある程度の日数が必要となります。

このような準備が不要となる買い取りは、無駄な時間がないスピーディなものとなります。早く売るメリットは、早く現金が手に入るということだけではなく、そこから派生するメリットがあります。

金融機関から借り入れをしているのであれば、ローンを早く返済することによって金利の負担がなくなります。売却金を運用に回すことを考えておられるなら、早く運用を始めることで、それだけ早く運用に拠る利益を手にすることができます。

次の物件を購入しようとする場合には、速やかに契約をすることができます。仲介で売却しようとすると、いつ売れるかわからない状態となります。そのような状況では、契約をすることができないため、良い物件を見つけたとしても、契約できなくてぐずぐずしている内に他の人に取られてしまうかもしれません。

このようなことになってしまうと、不動産には基本的に同じ物件は2つとないものですので、取り返しのつかないことになってしまう可能性があります。このように早く売ることは、資金計画が立てやすいことから派生するメリットなどがあります。

 

2. 不動産を少しでも高く売るには

ここから本題の少しでも高く売る方法について説明をします。と言っても、特に目新しい方法がある訳ではありません。地道に当たり前のことをやることが一番高く売ることにつながります。当たり前のこととは、これまでほとんどの不動産会社が行ってきた、基本中の基本となります。

見も蓋もない言い方になってしまいますが、どこの不動産会社に行ってもマニュアルとして書かれているようなことです。ちょっと考えて頂ければわかると思いますが、これまで多くの不動産会社が経験して作り上げてきたマニュアルに書かれていることが間違いとは考え難いと思います。

これまで多くの営業マンが培ってきたノウハウが詰まったものが、マニュアルとなっているはずです。先達の知恵を上手に使って高く売るようにしましょう。

具体的な方法は次の通りです。

・レインズへの登録
・不動産ポータルサイトへの登録
・新聞折り込みチラシ
・チラシのポスティング
・店頭広告へ掲載してもらう
・現地に売り物件を示す看板を立てる
・整理及び片付けを行う

これらをしっかりとやることが一番高く買ってくれる買主を探す有効な手段となります。改めて見てもどれも目新しいものはありません。ですが、これまでに結果が出たものばかりですので、地道にこれらの方法をやることが一番確かだと言えます。

それぞれの方法について補足をしながら簡単にご説明をいたします。

 

3. レインズへの登録

レインズとは不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムのことです。正式には、不動産流通標準情報システムといいます。英語で表現した時のReal Estate Information Network Systemの頭文字をとって、REINS(レインズ)と呼ばれています。

国土交通大臣から指定された機構が運営している信頼性の非常に高いシステムです。指定流通機構に登録した会員不動産会社が使用することができます。

不動産会社に仲介を依頼する時には、媒介契約というものを締結しますが、専属専任媒介契約と専任媒介契約のどちらかを結んだ際は、不動産会社にレインズへの登録をすることが義務付けられています。媒介契約には、この2つ以外にも、一般媒介契約という方法がありますが、一般媒介契約の場合には、レインズへの登録は任意となっています。

レインズに登録をすると全国のほぼすべての不動産業者がその物件の情報を知ることができます。見込み客を持っている不動産会社の営業は、常にレインズをチェックして物件を探しています。このようにレインズに登録することは、物件を知ってもらうために必須のものだと言えます。

ここからはちょっと余談になりますが、両手取引で儲けたいと考える不動産会社にとっては、他社にお客様を連れてこられてしまうと具合が悪いことになります。両手取引とは、売主と買主の双方の代理となることで、ひとつの案件で仲介手数料を倍稼ごうとするものです。

このため、レインズへの登録が義務付けられているにも関わらず、登録をすぐに抹消したり、買主との交渉中と称して情報を隠蔽しようとする悪徳不動産会社が存在します。このため、2016(平成28)年1月より、売主に限ってとなりますが、不動産流通機構に登録していなくても、自分の物件情報をレインズで確認できるようになりました。※売主が確認することができるのは自分の物件のみとなります。他の物件は見ることができません。

 

4. 不動産ポータルサイトへの登録

不動産ポータルサイトというのは、物件情報を集めて紹介しているサイトになります。SUUMO(スーモ)とか、HOME’S(ホームズ)が有名ですね。これらのサイトは、多くの人が物件を探す際に参考にしています。

トライベック・ブランド戦略研究所が行った調査によると、SUUMO(スーモ)、HOME’S(ホームズ)、at home(アットホーム)、O-uccino(オウチーノ)などの中で2つ以上のサイトを参考にしている人が多いことがわかっています。

大手の不動産販売会社は、自社のホームページを持っています。このため、できるだけ自社のページで引き合いをとりたいと考えています。なぜなら、ポータルサイトへの掲載料が高額であるためです。それぞれのサイトによって、課金の方法や価格が違いますが、目立つようにすればするほど高額となります。

広告に掛かる費用は仲介手数料に含まれる契約となっている場合には、広告費を抑えて利益を増やしたいと考えるため、積極的にポータルサイトへの登録はしないことが多いです。媒介契約を結ぶ際にポータルサイトへの登録について確認をしておくと良いでしょう。

 

5. 新聞折り込み、ポスティング、店頭広告へ掲載

昔から、不動産仲介の鉄則として語り継がれていることがあります。それは、『買主は半径500m以内にいる』というものです。半径500mメートルの根拠はわかりませんが、近所に住んでいる人が買うというのは、実際に珍しいことではありません。

家を探す際に地域限定で探す人は一定数おられます。その理由として多いのが、
・子供が転校したくない
・息子夫婦あるいは娘夫婦を近くに住まわせたい
・隣の家(土地)を買って二世帯住宅を建てたい
などです。

マンション限定になりますが、「介護が必要になった親を自宅マンションに住まわせたい」という場合もあります。このような肉親が絡むケースでは、同じ地域の人が買主となることが多いです。

実はこの地域限定で探している人が、一番高く買ってくれる可能性が高い人となります。探すエリアが決まっている場合は、競合する物件が少ないため、言い方は良くないかもしれませんが、買主としては、その物件が欲しければ、売主の言い値で買うしか方法がない場合が多いからです。

 

6. 現地に売り物件を示す看板を立てる

これも近隣に住む人を対象にした広告です。看板は即効性がないことが多く、忘れた頃に看板を見たという人からの問い合わせがあることがあります。看板を立てても見る人が少ないためだといわれています。

即効性はなくても効果はあるといわれていますので、長期の売却を考えておられるなら、やってみると良いと思います。

 

7. 整理及び片付けを行う

これは物件の評価を高めるために行うことです。これだけは売主が自分でやることとなります。例えば、空き地を売り出しているのであれば、草むしりをして綺麗にしておくことで買主の印象を良くすることができます。草がボウボウでゴミだらけの場所を良い物件と考える人はいないです。

印象が悪くなると、買うとしても金額を安くするように交渉してくることもあります。また、草がボウボウだと、飛んできたゴミが引っ掛かったり、空き缶などが投げ捨てられやすくなります。細かいゴミが増えるとそれが呼び水となって、粗大ゴミの不法投棄が始まるケースがあります。

そうなってしまうと、ゴミの処分に費用が掛かることになります。無駄な費用の発生を防ぐためにも空き地の管理はしっかりとしておくと良いでしょう。

住んでいる家を売る際も、買主が見に来た時は、不要なものを処分して部屋を片付けておくと広く見えて印象が良くなります。掃除と片付けで高く売れる可能性が増えますので、是非、やってみてください。もし、自分で掃除をするのが難しいという場合には、ハウスクリーニングを使うことを検討してみても良いと思います。

 

8. まとめ

あなたの所有している不動産を少しでも高く売るための方法についてお話ししてきました。

どの方法も使い古されたような感じがするので、もっと新しい良い方法があるのでは?と考えてしまう方が多いです。しかし、泥臭く地道にこれらの方法を使った人が結果的に高く売却をされています。
地道な活動をしていると、これで良いのかな?と不安になることもあると思いますが、これが一番良いと信じて頑張ってください。

ただ、次の点には注意してください。最初の方でも書いていますが、高く売ることが一番良いとは限りません。ご自身の状況を良く考えてトータル的に一番良い方法を考えるようにしてください。

 

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