建物の賃貸借契約を結ぶ前に、契約書の記載内容をしっかりと確認しましょう。借地借家法において「建物所有目的」とする賃貸借なのか否かは、大きな利害関係のある問題となります。借地借家法の適用があるのかどうかはさまざまな状況によっても大きく変わってくるため、注意が必要な事柄だと言えます。

今回は、借地借家法の建物の定義とは一体どのようなものか詳しく解説していきます。

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1.借地借家法における「建物」の定義とは?

借地借家法とは、平成3年に交付され平成4年8月1日に施行された法律です。「借地権」と「借家権」の権利を定めている法律で、土地や建物を賃貸借する際に適用されます。家を借りている方や、土地を借りている方は、一般的にオーナーに比べるとどうしても弱い立場となってしまいます。そのため、その借主に権利を保護してあげようという目的で民法の特別法として、借地借家法が制定されました。

借地借家法の1条(趣旨)において「この法律は、建物の所有を目的とする地上権および土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続きに関し必要な事項を定めるものとする」とされています。これは簡単に言うと借地借家法の適用を受けるためには、「建物」の所有を目的としていなればなりません。その賃貸借の対象は、「建物」とされない場合や、無償で建物を貸しているような場合は、借地借家法は適用範囲外となります。

借地借家法における「建物」というのは、「土地に定着し、屋根・柱・壁を有し、住居用・事業用に用いることができ、独立の不動産として登記ができる」という建物になります。これらの条件に当てはまる建物であれば、借地借家法の適用を受けることができるのです。

2.判例から見た借地借家法における「建物」の定義と適用範囲

借地借家法の適用というのは、建物所有の目的の主従で判断され、土地の用途や所有する建物の種類についての指定は特にされていません。

借主を保護するための法律ということで、居住用でないとダメなのではないかと考える方もいらっしゃると思いますが、居住用の建物であっても、事業用の建物であっても「建物の所有を目的とする」という定義の対象範囲内となります。これらの定義については、その建物が事務所や店舗、工場、倉庫であったとしても適用されます。

3.借地借家法の適用外となる契約

借地借家法の適用外となる契約はどういったものなのでしょうか。適用外とされた場合は、借主保護の規定が適用されなくなってしまいます。その場合は、民法上の賃貸借が適用となります。そのため、借地借家法の適用について争われるケースも少なくありません。

裁判において、借地法1条の「建物の所有を目的とする」に認められなかった判例は多くあります。

借地人がその土地に建物を建て所有しようとしたとしても、それが借地使用の主たる目的ではなく従たる目的として建てられているような場合は、適用外とされています。その借地の目的が他にあって、それに付随した形で土地の一部に建物を建てたような場合は、適用できないとみなされます。借地借家法の適用外となった判例は以下の建物になります。

  • バッティングセンター
  • ゴルフ場、ゴルフ練習場
  • 中古車販売のための展示販売、修理
  • 作業場、資材置場
  • 釣堀
  • 養魚場
  • 乗馬学校
  • 園芸用植木販売

このように、賃貸借の対象とされている建物が借地借家法でいうところの「建物」と認められるかどうかは、明確にされておらず後になって裁判で争うことになるケースがあるのです。

また、借地借家法に適用されるのは、賃料が支払われるような場合の「賃貸借契約」についてであり、無償で建物を使用させる場合については、適用がありません。この無償で使用させる契約は「使用貸借契約」と言います。「賃貸借契約」と「使用貸借契約」の違いについては、賃料相当額の金銭支払いがあるかどうかで区別されます。

他にも「一時使用目的」で貸した土地や建物の場合には、借地借家法の適用を受けることができなくなってしまいます。借地借家法25条(一時使用目的の借地権)の、「臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用しない。」や、借地借家法40条(一時使用目的の建物の賃貸借)の「一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない」という規定があります。

一時使用のために一定期間使用されたことが明白である賃貸借契約である場合は、借地借家法の適用がされないということです。この一時使用のために借地権が設定されたかどうかの裁判所の判断基準については、 やはり明確な判断基準はされておらず、ケースバイケースでの判断となります。

最高裁判所は、 「一時使用のための賃貸借といえるためには必ずしもその期間の長短だけを標準として決せられるべきものではなく、賃貸借の目的、動機、その他諸般の事情から、該賃貸借契約を短期間内に限り存続させる趣旨のものであることが、客観的に判断される場合であればよいのであつて、その期間が1年未満の場合でなければならないものではない。」(最高裁判所:昭和36年10月10日) としています。

一時使用のため設定されたとされた借地権については、以下です。

  • オーナー側が賃貸借する建物を将来利用するとする具体的な計画のため、一時使用としたもの
  • オーナー側が賃貸借する建物を将来取り壊すとする具体的な予定があり、一時使用したもの
  • 権利利用関係で裁判で争いとなり、和解後、調停によって短期の借家期間となったもの

これらに当てはまるものについては、一時使用とされます。

具体的な例としてあげると、

  • 博覧会場
  • 祭典式場
  • 興行場
  • 建設土木工事の飯場
  • 作業員宿舎

など、ある一定期間のみ設置されたことが明確に確認できるような臨時設備の建物と判断された場合です。

また、土地の利用関係で争い、存続期間が5年、10年の借地権を認める裁判上の和解や調停が成立した場合についても、借地権は一時使用のために設定された借地権とされるとの判例があります。(最高裁判所昭和33年11月27日)

なお、現在の借地借家法においては、一定期間に限り賃貸借可能な「定期借家契約」というのが規定されています。このように。一定期間を過ぎたら必ず契約を終了し、明け渡すことを契約として盛り込みたい場合は、定期借家制度という制度を利用することも可能です。

4.まとめ

借地借家法の「建物」の 定義についてまとめてきましたがいかがでしたでしょうか。土地や建物の賃借においては、通常借主の保護を目的とした借地借家法が適用されます。しかし、「建物」として該当しないものもあり、その場合は適用外となってしまいます。適用外となると借地借家法の適用ではなく、民法の適用となります。

今回は、具体的な「建物」の適用範囲と、適用外について説明してきました。借地借家法について、基本的な「建物」の考え方は理解されたかと思います。借地借家法の適用となるか否かについては個別の事例によるケースバイケースの判断となることが多くなっていますが、これまでの判例からある一定の基準は示されており、それらに関して注意することでトラブルを防ぐことが可能になります。

土地や建物の賃貸借契約書を契約される際には、トラブルを未然に防ぐためにも注意して見てみるようにしてください。

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