現在の住まいのローンが残っている状態で住み替えを行う際には、いくつか注意しなければならないことがあります。そのひとつに住み替えローンがあります。住み替えローンはとても便利なもので、住宅ローンの残額にもよりますが、住宅ローンが残っている場合には使わないと次の家を買うことができないことが多いです。

とても便利な住み替えローンですが、住み替えローンならではの注意しなければならない点があります。それを知らないで利用してしまうと、ローンの重圧に苦しむことになってしまうかもしれません。ここでは、住み替えローンを利用する際に気を付けたい点について簡単に説明をいたします。

1.　住み替えローンが必要となる場合

最初にどんな時に住み替えローンが必要になるのかについてお話をします。住み替えローンは、現在の住まいの住宅ローンが残っている人が使うものです。住宅ローンはひとつしか借りられないため、住宅ローンを借りている間は次の住宅ローンを組むことはできません。

また、住み替えローンを使う際は、自宅を買うことが前提となります。原則的に現在の住まいを売って、次の住まいを買う場合に使うことができます。住み替えローンを使うには、もうひとつ条件があります。それは、現在の住まいを売ったお金で住宅ローンの残債をゼロにできない場合です。

例えば、住宅ローンの残債が１５００万円あるのに、家やマンションの価格が１０００万円だとすると、５００万円の負債が残ることになります。このような状態を担保割れと言います。担保割れであることが住み替えローンを使うための必要要件となります。

逆に住宅ローンの残債よりも、家やマンションの価値が高い場合には、売ったお金で住宅ローンを完済することできるので、一旦、すべてを返済して新たに住宅ローンを借りることができます。住み替えローンは、このような方法が取れない方のための緊急避難的措置と考えると良いかもしれません。

通常、住宅ローンは物件の価値以上の借入れは起こせないのですが、物件の老朽化や社会情勢の変化などによって、担保割れとなってしまうことがあります。担保割れ物件を持っている方にはとっても有り難い制度となっています。

2.　住み替えローンは物件の価値以上の額が借りられる

先ほど少しお伝えしましたが、住宅ローンは基本的に物件の価値以上の融資を受けることができません。多くの金融機関は頭金の用意を求めていますので、全額住宅ローンで家やマンションを購入することは基本的にできません。このため、不動産会社によっては頭金分を別の融資で調達するようにアドバイスをする場合があるのです。

しかし、住み替えローンでは、新規で購入する家やマンションの価格を超えて融資を受けることができます。もちろん、無制限に借りられる訳ではありません。多くの金融機関は、新居となる家やマンションの価格の１．５～２倍くらいの融資枠を用意しています。

借入れを行う人の年収（同居者の年収合算も含めて）が十分にあれば、新居の価格の倍まで借入れが可能となります。新規の住宅ローンでは必須とされる頭金や諸費用も含めて、ローンが組めるのも住み替えローンの特徴です。

住み替えローンは、いいことばかりのようですが、実際にはそうでもありません。借りた以上は返さなければなりません。返済額を考える時は、ちょっと飲む回数を減らしてとか、外食を一回減らせばなど、少しの節約で返せる気になってしまうことが多いのですが、実際に返し始めると意外に厳しいことがあります。

そもそも、節約してローンの返済額を増やすということは、余裕がないということでもあります。そんな余裕のない状態では、何かあった時に行き詰ってしまう可能性が高くなります。もちろん、金融機関もそのようなことは良くわかっているので、融資の条件も厳しくはなっていますが、それでも破産する人が少なからずおられます。

住み替えローンだけが原因ではありませんが、競売物件の数が多いことからも、ローンが破綻している人が多いことがわかります。安易に考えておられるとは思いませんが、くれぐれも慎重に検討をするようにしてください。

3.　住み替えローンは返済期間に注意

毎月の支払額については、慎重な人もローンの年数については、そこまで慎重ではないことがあります。良くあるのが退職金で残額を返済するというものです。これはひと昔前までは一般的な考え方でしたが、現在では非常に危険な考え方です。

２０年、３０年前の経済成長があった時代には、インフレの効果もあってローンの残額と退職金の額を比べたら余裕で返すことが出来ましたが、デフレ傾向の現在ではこのようなことは望めなくなっています。また、年金で暮らすことが難しいことを考えると退職金は投資などの運用に回すのが当たり前になっています。このような時代にまとまったお金をローンの返済に使うことはおすすめできません。

住み替えローンを組む時（通常のローンでも同じですが）は、返済完了時の年齢にも十分に注意をしてください。もし、定年後までローンの支払いが続くようなら、返済できるアテがあるのかどうかをしっかりと考えてください。もし、定年後の収入に不安があるのであれば、定年後まで支払いが続くようなローンを組むべきではありません。

家族に迷惑をかけることのないようにしっかりと検討してください。

4.　住み替えで物件の価値が下がった場合の税金

先ほど物件の価値が下がってしまった場合に住み替えローンが有効というお話をしました。住み替えローンとは少し違う内容になりますが、住み替えで物件の価値が著しく下がってしまった場合は、税金の控除が受けられるかもしれないので覚えておいてください。

家やマンションを売った場合に利益がでたら、譲渡所得税という税金がかかります。ここでは、細かい税率のお話はしませんが、売却金額から取得費（買った時の価格）と売却に掛かった諸経費（仲介手数料や登記費用など）を引いた金額に対して所得税という税金がかかります。

例えば、１５００万円で購入した家を、２５００万円で売却してその際の諸経費が２００万円だとすると８００万円の利益が出たとみなされます。その８００万円に対して税率をかけた金額を支払う必要があります。

これが逆の場合もあり得ます。例えば、２５００万円で購入した家が１５００万円でしか売れず、売却に２００万円の経費がかかったとすると、８００万円の損失が出たことになります。この場合は所得税を払う必要はありませんが、逆に所得税を還付してもらうことができます。

譲渡損失については、最大４年間の所得税の控除と最大３年間の住民税の控除が対象となります。もちろん、所得税や住民税を払っていることが条件になりますが、住み替えローンを組む方でしたら、ほぼ間違いなくこれらの税金を払っているはずなので覚えておかれると良いと思います。

併せて住宅ローン減税も使えますので、忘れずに確定申告をするようにしてください。

5.　住み替えローンのメリット・デメリット

ここで住み替えローンのメリットとデメリットを簡単にまとめておきます。

まず、メリットですが、自宅を売却してもローンが完済できない場合に、自分の貯金などを使わずに家の買い換えが出来ることです。ほぼ、これに尽きます。通常は、頭金や諸費用を用意しなければローンを組むことができないので、このメリットははかり知れないものがあると思います。

逆にデメリットとなる点は、先ほどお伝えしたようにオーバーローンの可能性が高くなることがあります。しかし、これはしっかりと計画すればデメリットにはならないと思います。私が考える住み替えローンを使う際のデメリットは、売買のスケジュールが厳しくなることだと思います。新居が早く決ってしまえば、ゆっくりと買主を探して高く売れるまで待つことができなくなります。

住み替えローンを使う際は、現在の住まいの売却と新しい物件の購入日を同じしなければなりません。このため、現在の住まいの売却が決まってしまえば、ゆっくり新居を探すという訳にはいかないことが多いです。

デメリット以上のメリットがあるとは思いますが、それでも厳しいことに変わりはありません。この先、長く住む住居を選ぶことになるだけに、ゆっくりと納得のいくものを探したいと考えるのが当たり前ですが、そうはできない可能性があることを念頭においておかれた方が良いでしょう。

6.　現在の住まいの売却にも注意

最後に現在の住まいの売却で失敗をする方が多いように思うので、少しだけアドバイスをさせていただきます。住み替えで良くある失敗に新しい家は決まったけど、現在の住まいが売れないというものがあります。

このような状況になるケースには共通したことがあります。それは、購入先を斡旋した不動産会社に売却を依頼した場合で、尚且つ、その不動産会社が遠方の場合です。家やマンションを売る場合は地元の会社の方が圧倒的に有利です。その物件のある土地の知識がないと広告ひとつ上手く作ることができないからです。

正直な不動産会社なら、地元の不動産会社に相談するようにアドバイスをしてくれますが、せっかく捕まえた見込み客を簡単に手放すことは惜しいと考える不動産会社も多いです。レインズという全国ネットがあるので、そこに登録しておけば、地元の不動産会社が売ってくれるだろうと甘い期待を寄せて放置されてしまうことがあります。

地元の不動産会社も自社のお客様を持っており、そちらを優先するため、中々思ったようには売れないケースが多々あります。別のページでお話をしていますが、基本的に不動産会社は両手取引を望んでいるので、片手物件には興味を示さないという事情もあります。

特に遠方に住み替えを行う場合には、新居の購入先の不動産会社にすべてを任せるのではなく、地元の不動産会社にも声を掛けるようにしてください。

7.　住み替えローンを使う時の注意点まとめ

住み替えローンを使う時の注意点についてお話をしてきました。注意点をまとめると、ローンの借り過ぎ、期間に注意をすること、現在の住まいの売却を依頼する際は地元の不動産会社にも声を掛けることです。