離婚で住宅ローンのある家を売る際の注意点

家のローンが残っているのに離婚をすることになった場合、一番最初に考えるのが家を売却することだと思います。不動産は現金や預金のようにきれいに分割できないため、売却して不動産を現金化した方が財産分割をスムーズに行うことができるからです。

また、一緒に住んでいた家に引き続き住みたくないという心理的理由も売却の理由としてあげられます。

しかし、売りたいと考えたとしても、そもそも住宅ローンが残っている家が売れるのでしょうか。もし売れたとして、ローン残額の方が売れる金額よりも多かった場合、その不足分はどうしたら良いのでしょうか。

それらを踏まえ離婚により住宅ローンのある家を売るための方法について考えていきます。

1. 離婚でもローンが残った状態では家は売れない

離婚により家を手放そうとしても、住宅ローンが残っている家は売れません。なぜかというとその家には抵当権が設定されているからです。ローンで家を購入する際に、金融機関は担保としてその住宅に対して抵当権を設定します。抵当権はローンの支払いが終わらない限り解除されません。このため、ローンが残った状態の家は抵当権が付いたままとなります。

金融機関が抵当権を付けるのは、ローンの返済が滞った際に借金の形に家を取り上げる為です。返済の見込みがないと金融機関が判断すると、家を競売にかけて売れる価格で売ってしまいます。この時に金融機関が考えることは損を少しでも少なくすることだけですので、持ち主のために少しでも高く売ろうとは考えません。持ち主からすると泣きたくなるような安い金額で売られてしまうことが多いです。

抵当権が付いた状態の家を新たに第3者が購入した場合、もとの所有者がローンの返済を行わず、その家が競売に出されて落札されると、もとの所有者から購入した人はその家の所有権を失ってしまいます。

抵当権とはこのように恐ろしい面を持っているので、他人の借金の抵当権が付いた家を買っても良いと考える人はいません。親や兄弟なら抵当権があるのを承知で買ってくれるかもしれませんが、そのような特殊な状況を除くと売ることは無理でしょう。

また、金融機関としても住宅ローンは特別に低金利で融資しているものですので、他人が住む家のために住宅ローンとしてお金を貸すことはしません。一括返済を求めるか、それが無理ならもっと利子の高い別の融資を利用するように求めてきます。限度額近くでローンを組んでいる場合はローンの組み換えができないことも多いので注意が必要です。

2. ローンの残額よりも家が高く売れる場合(売値>残債)

不動産の資産価値が高かったり、ローン残額が少なかったりしてローンの残額よりも高く家が売れる場合があります。この場合はローンが残っていても売却金でローンの返済できるので何の問題もなく家を売ることができます。

ただし、このケースでは家を売ったことにより手元に残った現金を分割する必要があります。

2-1. 離婚時の財産分与の考え方

財産分与に関しては、民法768条で「協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。」とされています。

財産分与の対象になるものは夫婦の共有財産です。婚姻関係中に取得した不動産であれば名義が夫一人であっても共有財産となります。

ここで注意すべきは、「婚姻関係中に取得」という点です。もし婚姻前に取得した不動産に婚姻後一緒に住んでいたというケースであれば、共有財産とはみなされない可能性があります。

ただし、婚姻前に取得していたとしてもその不動産を維持するために相手が何らかの貢献をしたと認められる場合は、共有財産とみなされて財産分与の対象となる可能性もあります。

不動産の売却時における財産分与は、売値から残債と諸経費を引いた残りの金額を対象とします。財産分与の割合は協議等により決められますが、もし購入時に各々の預貯金から頭金を出していた場合にはその分も加味して財産分与をします。

2-1-1. 頭金を用意した割合

不動産取得時に頭金を用意した場合、その割合に応じて財産分与の額が変わってきます。財産分与の割合が両者折半となっていると仮定し、具体的な数字で見ていきましょう。

例)

  • 購入価格5,000万円の家を購入
    →内訳=頭金:夫1,000万円、妻500万円+住宅ローン:3,500万円
  • 購入時の頭金の割合=夫20%、妻10%
  • ローン残額が2,000万円の時点で2,500万円で売却。※売却時の諸費用は100万円。
    →この場合の財産分与の方法は以下の通りです。
    2,500万(売値)-〈2,000万(ローン残額)+100万(諸費用)〉=400万円
    まず、売却益400万円から頭金の割合分を算出します。
  • 夫(400万×20%=80万円)+妻(400万×10%=40万円)=120万円
    →次に売却益から頭金の割合分を引きます。
  • 400万(売却益)-120万(頭金割合分)=280万円
    →この280万円を両者で折半します。
  • 280万÷2=140万円
    →結果:夫の財産分与額 80万+140万=220万円 妻の財産分与額 40万+140万=180万円となります。

ただし、頭金の出所やそれぞれがいくら出したかなどが明確に区別できない場合は、このようにきっちりと分配できない場合もあります。

2-1-2. 請求可能期間

財産分与の請求権の期間は2年なので、この期間に共有財産の財産分与をする必要があります。ですが、離婚による財産分与の場合、離婚が決まってから双方が疎遠になってしまい、財産分与がきちんとなされないまま2年が経過してしまうというケースも多くみうけられます。

離婚による財産分与は、離婚成立時にきちんとしておくことが重要です。

もし離婚時に財産分与がきちんとされておらず、離婚後に自分の知らないところで相手がこっそり家を売って利益を得ていることがわかった場合は弁護士を通して調停や審判の申し立てをすると、その手続き中は2年を超えて財産分与の請求ができます。

この手続きを弁護士照会制度といいます。自分では調べるのが困難な相手の預金残高などを調べてもらうことができます。相手がひそかに財産を隠していないかなどを確認することができます。

3. ローンの残額よりも売却価格が低い場合(売値<残債)

ローンの残額よりも売却価格が低い場合には、不足分を手持ち資金から準備しなくてはいけません。ローン残高が3,000万円あり、売却価格が2,500万円だった場合は500万円の資金の準備が必要ということです。この500万円を用意できるのであれば一般的な売却方法で家を売ることができます。

ですが、この500万円を用意できない場合、ローンの全額返済ができないので抵当権の抹消ができず、家を売れないということになります。

ではこの500万円を自分で用意できなければ家を売ることは絶対に不可能なのかというと、実はそうではありません。ローン残額が売値よりも多く、その不足額を自己資金で用意できない場合に自己資金以外から不足分を捻出する方法をご紹介します。

3-1. 別の融資を受けて返済する

売却によって生じる不足額を金融機関から借りてローンを返済する方法があります。ですがこの場合、「ローンでローンを返済する」ということになるので金融機関の査定が厳しくなります。

銀行からの借り入れが無理な場合には、保証人不要の無担保カードローンなどを使用しなければならない可能性も出てきます。その場合は返済金利が高くなることも念頭に入れておかなければいけません。

夫婦のそれぞれがいくらずつ残額の負担をするのかについては、離婚の協議の際に決めておく必要があります。奥さんが専業主婦の場合にはローンを組むのは難しいことも念頭に置いて協議をすると良いでしょう。

売却後に新たに家を購入する予定がある場合は、買い替えローンという形で新たにローンを組むことも可能です。例えばファミリータイプの3LDKの家を売って単身向けの1LDKの家を購入する場合に、新たに購入する1LDKの家の価格分のローンに元の3LKDの家を売却する際に出る不足額を足して組むのが買い替えローンです。

この場合頭金の用意ができないため、その物件(1LDKの家)の価値以上のローンを組むということなるので、金融機関の査定も厳しくなります。必ずしも使えるものではないという点に注意が必要です。

3-2. 任意売却を利用する

任意売却は次の状態の時に利用できます。

【ローン残額>売値】
かつ
【ローン残額の不足額を用意できない】

最初にご説明したとおり、通常は抵当権の付いた家は売れません。ですが、任意売却を利用することにより、抵当権設定者である金融機関に抵当権を抹消してもらうことでローンの残っている家を売却することが可能となります。

つまり、任意売却を行う際には抵当権設定者(金融機関)の許可が必要となり、さまざまな交渉を行わなければいけないということになります。

任意売却を利用する場合は不動産業者が間に入るケースが一般的で、債権者(金融機関)と債務者(家の持ち主)の間に立ち任意売却までの各種手続きや交渉を行います。

3-2-1. 任意売却のメリット

任意売却のメリットには次のことがあげられます。

  • より希望に近い価格での売却が望める
    仲介業者が入ることにより、債権者と債務者それぞれの意向を聞き両者の意向に近い価格での売却を行ってくれるため、より市場価格に近い売値での売却が可能です。より高値で売れれば返済額を増やせ、ローン残債を圧縮できます。
  • 近隣住民に事情を知られず売却できる
    売却手続きが一般の不動産と同じなので、近隣住民等に事情を知られず売却できます。
  • 売却時の持出費用が不要
    任意売却では諸費用(仲介手数料や引っ越し費用など)を優先的に売却価格から差し引くため、持出費用が不要です。

また、金融機関にとっても任意売却にはメリットがあります。

例えば任意売却をせず、ローンの支払いが滞ってくるとその家は競売にかけられることになります。競売で家が売られる場合、市場価格より2,3割価格が安くなることや、いくらで売れるのか開札まで価格が分からないというリスクがあります。

金融機関は少しでも高く売ることで残債を減らしたいわけですから、任意売却は金融機関側にとってもメリットがあると言えます。

また、抵当権が付いたままの家は金融機関の会計上損金に入れられません。任意売却により抵当権を解除し、不良債権として税務上の損金処理をすることで税金がかからなくなるというメリットも金融機関側にはあります。

3-2-2. 任意売却のデメリット

任意売却の主なデメリットは次のふたつです。

不動産会社の選別をしっかりと行わなければならない

任意売却は債権者の承諾を得て行わなければなりませんし、売却にかかる諸手続きや諸費用、引っ越しの段取りなどさまざまな交渉が必要で、それらにはとても手間がかかります。

このため不動産会社に仲介役として各種業務を行ってもらうのが一般的なのですが、任意売却に精通した不動産会社を選ばないと、任意売却が成立せずに競売にかけられてしまったり、引っ越し費用等を捻出してもらえなかったりといった不手際が起こることがあります。

そのような事態にならないようにするためには、不動産会社選びがとても大切です。

任意売却を専門としている不動産会社がありますので、専門のプロがいる業者を選定するようにしてください。

内覧に立ち会う必要がある

購入を検討している人が家の見学を希望した際、断ることができません。最初の見学者が購入してくれれば一度で済みますが、何人もの見学者がいる場合にはその都度内覧に立ち会わなければいけないという手間があります。

3-2-3. ローンの残債はどうなる

任意売却により家が売れても、残債がなくなる訳ではありません。残債分は分割で返済していく必要があります。この時の返済額は債権者である金融機関との協議により決まります。任意売却をした時点で債権者は債務者の支払い能力をある程度分かっているため、債務者の無理のない範囲での返済となるケースが多いようです。

とはいえその返済額等については金融機関により千差万別です。ご自身の利用している金融機関がどういった対応をするのか確認してください。

また、任意売却によって生じたローンの残債は無担保なこともあり、支払いが滞っても厳しい取り立ては少ないようです。また、支払条件の変更にも比較的柔軟に対応してもらえることが多いようなので、支払いが困難になった時には早め早めに金融機関に相談するようにすると良いでしょう。

3-2-4. リースバックとは

住んでいる家を第三者に買ってもらい、新たな所有者に家賃を払うという形で、もとの家に住み続けるという方法があります。これをリースバックと言います。金融機関の承諾が必要なことから、通常、任意売却後にリースバック契約を行うことが多いです。

ローンの残債に加えて家賃を払うことになりますが、賃貸住宅を借りて住む予定ならば、その賃貸住宅の家賃よりも安い場合にはメリットとなります。仮に同じ金額だとしても、引っ越しに掛かる費用や手間を考えるとそれだけでもメリットとなります。

4. 離婚時は譲渡所得税にも注意

離婚後にどちらか片方がその家に住み続けることになり、もう片方が家を譲り渡すという場合には渡した側に譲渡所得税がかかります。この場合は「譲渡した時の時価(持分の割合分)=譲渡所得の収入額」となります。

財産分与による譲渡をした場合、実際には現金の収受があるわけではありませんが、譲渡したことが経済的利益とみなされるため、譲渡所得税の課税対象となります。

譲渡所得税は譲渡価格-(取得費+諸費用)-特別控除で算出されます。ただし、建物には減価償却があるため、取得費とは購入時の価格そのままではなくそこから減価償却分を引いた額が取得費となります。

また、住宅用財産として譲渡した場合には3,000万円まで特別控除が受けられるので、その額を差し引いてもなお譲渡益が出る場合にその部分が課税対象となります。

5. 売らないで賃貸にする

離婚後の家を売らずに賃貸にして、ローン残額分を家賃収入で賄うという方法もあります。離婚した時点では引き続き住む予定はないけれど不動産は手放したくないという方はこの方法を選ぶのが良いかもしれません。

しかし、賃貸物件にした場合に借り手が見つかるか、そして借り手が見つかったとしてもその人がどれくらいの期間住むのかといった見通しを立てることは難しいです。このため、継続的に家賃収入を得てローンを返済していける保証はありません。もしローン相当分の家賃収入が得られなければ、不足分は自分で負担しなければならなくなります。

また、賃貸にする場合には、不動産会社に仲介をしてもらい賃貸契約の手続きやその後の維持管理等を一括で委託するのが一般的です。仲介にかかる費用、家の保全・修繕にかかる費用を考えると賃貸にするのが得策なのかどうかは良く考える必要があります。

賃貸に出しても家賃収入が少なかったり維持するコストが高くついたりすることで自分の持出しが多くなってしまっては賃貸に出すという方法が本当に良いと言えるのか疑問が出てきます。

賃貸にする際には家賃の相場や維持管理にかかるコストなどを細かく確認してから判断をするようにしてください。

離婚で住宅ローンのある家を売る際の注意点まとめ

離婚により住んでいた家を手放すにはいくつかの方法があります。どれが得策かはその家の状況や離婚する際のそれぞれの環境によりますので一概には言えませんが、複数の選択肢を持つことでより最適な不動産の処分方法を選ぶことができます。

離婚により一刻も早く不動産を手放してすっきりしたいという気持ちがあるかもしれませんが、住宅ローンの残っている家を売るのには手間がかかるだけでなく交渉力や忍耐力が必要になります。

少しでも自身の負担を軽くするためにより良い不動産会社を見つけることも大切です。家を売ると決めたのであれば、不動産会社選びも重要なポイントとなります。

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