農地の固定資産税が1.8倍に!?耕作放棄地の活用方法と節税対策

耕作放棄地という言葉を聞いたことがありますか?

耕作放棄地は、農作物が1年以上作付けされておらず、農家がが数年のうちに作付けする予定がないと回答した田んぼ、畑、果樹園のことを言います。

昨今、農家の減少により耕作放棄地が目立つようになりました。耕作放棄地として土地を放置しておくことには様々な危険があり、国も対策に追われています。

そんな中、耕作放棄地の固定資産税を大幅課税するという予定があります。

今回は、耕作放棄地の定義、問題点、活用方法、固定資産税の増税にともなう対策を説明していきます。

1. 農地の固定資産税が1.8倍になっていくかもしれない耕作放棄地

農地でも耕作放棄地の固定資産税が1.8倍になる予定なので、早めに節税対策をしておきたいところ、固定資産税を支払う事が出来るように維持費を確保する必要もあります。

不動産をそのままにしている人は不動産を活かした運用や家賃収入などを見込めるように不動産を増税する前に対策を検討することをおすすめします。

 

1-1. 引き金となった「平成28年度税制改正大綱」とは

2018年度税制改正によって耕作がされていない、遊休農地、耕作農地においては増税する事に決まりました。

固定資産税が1.8倍に増税される増税の対象となる不動産は農業推薦地域内の農地課税されている農地等の不動産になります。

平成27年の時点ですでに農林水産省と総務省のほうから、発表されているので、不動産オーナー、農家の方はすでに対策を検討している方も少なくありません。

1.5倍から固定資産税を1.8倍に引き上げることで 元々評価が極端に低いため数十万円の差額が出るような事はありませんが大多数の農地を保有されている 農家にとっては 遊休農地として評価されている 毎年1.8倍の増税は大きな痛手を蒙る事になり死活問題です。

 

1-2. 耕作放棄地の定義

耕作放棄は過去に1年間の間に耕作されていない、手入れがされていない状態の農地になり、農作物を作成するために活用していない状態の農地になります。

世界の農林業が定義づけしていて更に細かく今後の増税についてもサイトで確認する事が可能です。放棄地が増えている要因は高齢化などが主で、また相続後に手入れをしていない不動産が増えているのも要因の一つといわれていますが、

更に定義として、今後において数年の間に再び耕作していく予定がない農地に関しても定義され、遊休農地においては農林水産省が5年を目処に農林業センサスとして集計されることになるのです。

 

1-3. 増税の対象・方法・時期

その為、不動産としての価値はあまり高い状態でなく、また、過去に事故や水不足だけでなく自然災害、戦乱が原因で不動産が長い間そのままの状態になっている不動産も耕作放棄地になり、農作物が1年以上育てていないと条件や期間も決まっているので、それ以上放置されている状態も該当します。また農地だけでなく田畑、果樹園なども含まれ、条件は同じく1年間、育てていない状態のことを指します。

平成29 年度になり課税が強化、計算は1÷0.55=約1.8倍となり、耕作放棄地は今までの農地特例がなくなります。

 

1-4. 対象都道府県は今後増えていく見込み

対象都道府県は今後増えていく見込み、過疎化による農地の人手不足等もこのような放棄地が増えていることに繋がっています。そこで今、政府が提案しているのが、このような不動産の状態のぞうぜいになるのです。不動産をうまく活用していない(手入れをしていないと)とその分の税金が貸されます。

参考  http://www.fp-kanagawa.com/lifeplan/plane_4_info.php?no=680

 

2. 耕作放棄地はなぜ問題なのか

耕作放棄地がなぜ、課税強化の対象の対象になるのかは、農地を有効活用していないと見られるためです。

その為生産性や、農地としての利用価値が低くなると言う懸念から課税強化の対象となるようなので、今の農家の方に出来ることは節税対策を含めて耕作農地を、改善し、農地としての生産性を高めること、また、農地として機能するためのスペースとして活用していくほかないようです。

耕作放棄地が増えることは反比例して農地の数が減ることに繋がります

農地として機能している不動産ならば課税強化の対象にならないので平成29年までに耕作放棄地を所有している不動産オーナーは手入れをしておくことで節税にも繋がります。

条件次第で非農業用途への転用として活用することも可能です。不動産を農地として出なく駐車場やマンション、アパート運営などとしての不動産収入を得ることも出来るので不動産の運用を変更するなども増税対策に繋がります。

耕作放棄地が問題視されているのは優良農地の確保と有効利. 用を進めるためには、転用規制の厳格化はもとより、耕作放棄地の解消及び発生防止が緊急の課題となっています。「耕作放棄地」とは、農林業センサスにおいて「以前

以前からも農林水産省が勧告していた、荒廃農地の発生防止の解消策が増税に繋がったとも言われています。手付かずの状態の不動産を利用して社会のために活用するために、荒廃農地を増やさないために、手付かずの状態の農地を再開拓し始めている農家も増えていて、農地更に有効利用して農地開放が急がれます。

農家以外の方はもちろん関心が薄いでしょうが、これは一般の方にも影響する問題であり、農地の遊休地の増加自給自足率の低下に繋がります。米の価格を上昇させることになりかねません。もちろん米の価格だ毛でなく、その他の野菜や、工作物も同じ事が言えます。農地の面積が年々減っている問題は、このような悪循環を断ち切るためには耕作面積の減少を招くために耕作放棄地対策が急がれているのです。

定義として過去1年以上作物を栽培していないケースが該当しますが、一年に一回でも農作物を栽培していればよいので、少なくても耕作地を更地にしておく手入れはしたほうがよく、また、農地を農地中間管理機構に貸し出しすることも可能です。

 

2-1. 土地の価値が低下する

荒れた農地は生産性が少ないためにその、不動産の価値も下がります。長期間手付かずになっている原野化した耕作放棄地においては、一般の農地への復元も難しく土地の整備のためにも費用がかかるケースも少なくありません。今までに農地として活用していても耕作放棄地になってしまうと土地を売却でしたくても買い手がつかないなどのデメリットもあります。

その為定期的に農地を整備しておくことは農家にとっても大切なことだといえますし、生産性のない不動産は売却するか、宅地として転用すると言う手段もありますが、どちらにしても土地を整備する必要性があります。

いずれにしても農業推進区域内の一般農地は宅地転用の厳しい農地であり、農地として利用する事が唯一残された道です。

 

2-2. 周辺環境に悪影響を与える

耕作放棄地は近隣の住居にも悪影響と言われているのは、耕作放棄地に虫や、蚊、その他の害虫などを発生させる要因となるからで、暖かい地域においてはハブなどの蛇なども住み着いてしまうなど周辺環境にとっては悪影響があることも指摘されています。

 

2-3. 食料自給率が低下する

更に国内でも農地が減少して耕作放棄地が増えることで米の値段も上がり、更には食料自給率が低下してしまうことになります。蒸気で述べたように生産性がなくなり農地を無駄にしてしまっている状態が耕作放棄地になるので、増税の対象となるとも言えます。

 

2-4. 災害の被害軽減機能が失われる

集中豪雨、火災等による被害を防止、軽減するために適している不動産は整備されていますが、

災害対策が出来ていないために、自然災害によって様々なトラブルが生じる可能性があります。中には土砂崩れなどの原因になるような土地もあります。

日本国では災害に強い安全な国土づくりを率先しているところです。その為、国内の土地が常に危機管理に備えた体制である事を理想としています。

 

2-5. 水質の浄化機能が失われる

耕作放棄地は土地の状態がよろしくない状態の土地を指し水質の浄化機能が失われることもあります。

生活や農業を営む際には致命的であり、今後、農地として利用するならば十分な整備が必要となります。そのため国も耕作放棄地の管理を勧めているわけです。

 

3. 耕作放棄地(遊休農地)が増えた背景

耕作放棄地(遊休農地)が増えた背景は農家の衰退と、更に農家を次ぐ若者が減少したことによる農家の規模縮小が大きな原因になり、更に不動産を農家としてでなくその他の目的のために利用(転用)しているのも農家が減り、耕作放棄地(遊休農地)が増えた背景にあります。

耕作放棄地が増えると言うことは農家が減っているということになります。農地として機能しなくなってしまった土地の多くが耕作放棄地(遊休農地)となっているのが現状です。

 

3-1. 農家の不足

農家が年々減少しているのは農家の高齢化や事業継承問題だけでなく、その他にも収穫がうまくできなくなってしまったり飼育をやめたり農家としての活動を縮小する農家のオーナーもいるほどです。

そのため、米や、野菜などの値段が上がることになり、国も対策に追われています。農家が不足すると言うことは食べる米などの値段が市場において上がることになります。

 

3-2. 農地の収益性の低さ

農家が不足している減少の理由の一つとしてその他にも農地の収益の低さが原因となっていることもあり、農地の収益は決して高いわけでないので、農家をやめてしまう方も少なくありません。

また、道路から遠い農地、トラック、事業用としての運用も不便で米はけの悪い土地は敬遠されがちです。

 

3-3. 保有コストが小さい

農地は宅地と比較すると保有コストが小さく、農地は保有コストが小さくて済みます。

低価格で不動産を保有することができるのも農地のメリットです。

 

3-4. 転用への厳しい制限

優良な農家は一般的に転用が原則不許可となっている農地もあります。転用が不可能な土地は農家に最適な土地で、そのまま継続して農地として保有していくために転用できないケースもあるのです。

農業生産への影響がない状態の農家の転用が該当します。そのまま継続的に農家を引き続き継続できる環境での転用は制限がかかることがあります。ですから 法人化をすることで地域活性化を同時に推し進める必要があります。

 

4. 固定資産税を減税できる手段は「農地集積バンク」

中には農地バンクに貸した農地に限り、税を引き下げなども出来る制度などもあり

放棄地をこのように継続して保有するかが今後、各地主は検討しなければ高い税金を支払うことになってしまいます。

 

4-1. 利用する条件

農業をリタイアするので農地を貸すならば「農地集積バンク」、利用する条件は農地バンクとして貸す場合、まずは登録をします。

農地を貸したい人が、都道府県農地中間管理機構に登録、そこから農地を借りたい方がニーズに合わせて利用することができます。

 

4-2. 利用までの流れ

利用までの流れは登録して利用したい人が見つかり次第貸出をスタートすることが出来、自分で相手を探す必要がないのも大きなメリットです。

 

5. 耕作放棄地の活用方法

耕作放棄地の活用方法は活用次第では農地として再利用することも可能ですし、更に転用してその他の目的の不動産に変更することも可能です。

耕作放棄地(遊休農地)を活用するためには農地がどのように活用可能かを、耕作放棄地対策事例として 農林水産省もサポートしています。

耕作放棄地が優良な経営資源になるように活用方法を検討し、更に耕作放棄地を整備することがまずはじめの一歩になります。収穫の方法を変更するなどして農地への復活をはいつでも可能です。耕作放棄地解消するためには利用されていない農地をまた再利用することで、農業生産可能になるような土地の手入れが必要になります。農地が減れば、国全体の自給率が下がることになるので、耕作放棄地対策は国にとっても必須なのです。

 

5-1. 市民農園

市民農園を開設については農林水産省についての規定に従う必要があります。

市民農園の制度の目的は開設するにあたり 農地を適正に利用し、特定農地貸付けに関する農地法等の特例を確認しておけば誰でも市民農園をはじめることが可能です。

市民農園は、一般の方が初めることができる手軽な自家用野菜・花の栽培などを目的とした農地になります。その他にも生徒・児童の 体験学習などにも農地を利用することができるようになります。

特定農地貸付法が改正されてからは農地を所有していれば、市民農園、別名、区画貸し農園の開設が可能です。

これは貸し農園ビジネスにもなり農地をレンタルすることも可能となる制度です。

開設には農業委員会の承認も必要になりますが、中には農業委員会の判断により、承認を受けられないケースもあります。農業委員会の調査があります。

‎新たな制度なので、多くの方が市民農園開設の経験はないので、まずはじめに疑問や不安を解消しておくことも重要です。市民農園開設においての法的な相談なども農業に詳しい税理士などの専門家や農業経営アドバイザーにも相談が可能です。不動産はケースバイ・ケースなので、十分に

農地、遊休地の活用をする際には専門家に相談することも有意義です。

また法的にも市民農園整備促進法という法律があり 多目的に農業を行うならば利用可能な法律として認められています。また、各市町村でみんなの市民農園として特定農地貸付法の改正に伴う手引き、サポートをしています。

 

5-2. 農地を転用して貸し出す

農地を貸すことで、転用したことになり農地ではなくなるため固定資産税は高くなります。

農地を貸すために農業に適した土地と市町村が認定しているケースでは、農地からの転用は許可が取れないことがあります。継続して 農地のまま土地を活用していくほかない土地もありますが農地を転用するという意味では借地で土地を個人に貸し出せます。

農地を転用するケースでは、転用するならばしっかりといた使用目的を明確にすることが必要です。

農地法によっても転用についての規定が定められているために規定に従う必要があり畑を農地転用すれば、賃貸での契約も可能になります。

農地を貸す側と借りる側での契約になりますが、農地の転用の際には契約内容をしっかり確認しておくことが大切です。

転用して農地として貸し出す際には地域の規制を守る必要があります。中には個人向けの住宅用地として利用に向いている不動産もあります。

 

5-3. 農地で太陽光発電

農地のまま太陽光発電をすれば電力を売却することが可能です。電力を供給して資金を得ることができますが、売却の際には税金がかかります。エコなエネルギーを再生するために国から様々な補助を得ることができるのは、農業をしながらの不動産の活用として魅力的です。

 

6. まとめ

耕作放棄地は再生利用も可能ですし、農地を農地中間管理機構などにに貸出することも可能です。

耕作放棄地はそのままにしていれば農地課税の負担により重い税金がかかるようになります。そのための各市町村において農業上重要な地域を保護し、更に耕作放棄地の解消をめざしています。不動産の活用は様々であり、太陽光発電として不動産を運用することも可能で、農地は条件が揃っていれば転用して、その他の用途として活用することができるようになります。

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