不動産は様々な価値を生み出すものとして財産的価値が認められますが、面積が狭い我が国では大切な国土の有効利用という観点から様々なルールや規制が課せられています。

また現在では不動産の個人所有が認められてはいるものの、土地や家屋を持っているだけで「固定資産税」という税金が課税されてしまうのは皆さんもご存じのことと思います。

これは一般の土地だけでなく農地も然りです。

農地の場合、種類によっては一般の土地よりも課税負担が小さくなりますが、固定資産税はただ保有しているだけで課税されてしまうものですから、維持管理費的な側面が強く、継続して負担を強いられることになります。

少しでも安く、できれば払いたくないというのが自然の感情ですね。

そこでこの章では、農地の固定資産税が免除されるケースや税負担について不合理性があった場合にとれる対策手段についてお伝えしていきます。

1.　農地の固定資産税が免除されることもある

不動産には固定資産税は付き物となりますが、我が国では全ての不動産が課税対象になるわけではありません。

国が定める条件に当てはまる場合は課税を免除してもらえることがあるのです。

この節では一定額までの不動産であれば課税を免除するという「免税点」について解説します。

 

1-1.　固定資産税の免税点とは

免税点というのは税法上の言葉ですのであまり聞きなれないワードですね。

税法上は、「ある一定額までの資産価値しかない不動産には固定資産税を課税しない」というルールがあり、免税点というのはその「ある一定額」を指します。

税金というのは基本的に生み出される「儲け」に対して課税されるという性質があるものですので、儲けを生み出すくらいの価値が無い場合には課税対象から外してくれるというわけです。

税金を免除してくれるという意味合いの言葉には他に「非課税」がありますが、違いは何でしょうか。

固定資産税は地方税法によって管理されている税目ですが、その地方税法で法律上課税することができないと定めているもの、例えば道路や公園施設など国や自治体が保有する不動産、あるいは一定の社会福祉法人などが保有する不動産などが非課税とされています。

免税点とは異なり、資産的価値に着目するのではなく、その不動産の保有者や公益的性質に着目して特別に課税対象から外されるのが非課税となるわけですね。

では資産的価値が基準になる免税点の方は、いったいどくれくらいの価値までの不動産が対象になるのでしょうか。

 

1-2.　農地の免税点は「課税標準の合計額が３０万円未満」

我が国では農地を含め、同一人が同一市区町村内に保有する土地は課税標準の合計額が３０万円未満であれば免税点となり課税されません。

「課税標準」の概念については詳しくは次の項で解説しますので、今の段階では上述してきたとおり「資産的な価値」というイメージで理解しておいてください。

同一市区町村内の土地は全て合算計算されますので、例えば同一市区町村内に課税標準額が２０万円の土地Ａのみがある場合は課税されませんが、他に課税標準額２０万円の土地Ｂもある場合、両方合わせて４０万円となるため、両方合わせた全体の額が課税対象になります。

免税点を１円でも超えてしまった場合は免税点以下の部分も課税対象になることを理解しましょう。

この点、免税点は所得税の基礎控除のように絶対的なマイナス計算ではないというところに違いを見ます。

ちなみに、固定資産税は土地の他に家屋も課税対象になりますが、家屋の方は免税点が２０万円未満に設定されています。

そして土地と家屋は合算計算はされず、それぞれ別に計算されることになる点に留意します。

例えば土地（農地も含めて）の課税標準額が４０万円、家屋の課税標準額が１５万円であれば、土地の４０万円分が課税対象になり、家屋の方は課税対象に入らないことになります。

また、対象物件が共有状態にある場合、それは共有者全員で一つの別人格を構成し、当該別人格が所有しているものとして免税点が適用されます。

例えばＡさんが単独所有の土地a（課税標準額２０万円）と、Ｂさんと共有状態の土地b（課税標準額２０万円）を持っているとしたら、土地aと土地bはそれぞれ別計算となるのでどちらも課税されないということになります。

 

1-3.　課税標準とは

前項で出てきた「課税標準」というのは、簡単に言うと税金をかける直接の対象となる数字のことです。

例えば消費税でいうと、１００円にかけられる消費税が８％であれば、課税標準が１００円で、そこに８％という税率をかけて１０８円という税額が算出されます。

税金はこのように全て数字で算出されますが、現金や預金と違って不動産はそのものが貨幣的に表示されていません。

そこでまずは不動産を評価する必要がでてきます。

固定資産税は公的な税金ですから、その土地にどのくらいの資産的価値を認めるのかは各自治体が責任をもって判断しなければなりません。

土地が下で述べる「一般農地」の場合は、農地利用を前提にしてなされる売買取引価格を基準にして「固定資産税評価額」を決定しますが、一般農地は宅地よりも相当低い評価となり、その分税負担が軽減されます。

そして通常は「固定資産税評価額」＝「課税標準額」となりますが、もしなんらかの特例を適用するなどした場合、評価額に一定の調整がなされます。

その場合は調整後の課税標準額の数字と、調整前の評価額の数字は異なることになります。

概念上、「評価額」と「課税標準額」が別物であることがお分かりいただけたでしょうか？

さて、その課税標準額に税率をかけて固定資産税額を算出するわけですが、一般の土地と農地では扱いが異なるのでここで説明します。

農地には複数の種類がありますが、ここでは一般農地に説明の対象を絞らせていただきます。

一般農地とは、いわゆる農村地帯にある農地です。

開発された市街地にある農地や、特別に指定された生産緑地、転用許可を受けた農地などを除いた農地のことをいいます。

言葉で説明すると難しくなってしまいますが、多くの方がイメージする農耕を営む田園と考えてもらうと良いでしょう。

一般農地の場合、固定資産税の計算は以下のうちどちらか低い税額になる方が適用になります。

Ａ：「その農地の評価額×税率」

Ｂ：「前の年度の課税標準額×負担調整率×税率」

上記Ｂの「負担調整率」は、まず「前年度の課税標準額÷当該年度の評価額」を計算します。

そして、その計算結果が

０．９以上の場合は「１．０２５」

０．８以上０．９未満の場合は「１．０５」

０．７以上０．８未満の場合は「１．０７５」

０．７未満の場合は「１．１」

以上のような負担調整率が適用され、上記の計算式に入ることになります。

なお税率については１．４％が標準税率となっています。

 

2.　固定資産税が免除される特別なケース

前節では農地の固定資産税がかからない免税点についてお話しましたが、この節ではそれ以外に固定資産税が免除される特別なケースについて説明します。

 

2-1.　災害や火災による被災者

固定資産税を管轄する地方税法では、災害などで財産に損害を受けた人の負担を軽減することができる旨の規定があります。

ただし地方税法では法律上で固定資産税を「減免できる」と定めているだけですので、実際にどのくらい減免を受けられるかは各自治体が独自に条例を定めてルールを決める必要があります。

そのため各自治体によって減免の度合いや条件は異なってくるので、お住まいの自治体の条例を確かめる必要があります。

基本的には財産が受けた損害の程度が大きくなるほどに減免の度合いが大きくなり、税負担の軽減額が大きくなるように設定されます。

例えば以下は山口県防府市の例ですが、土地（農地も含む）が埋没したり、崩壊したり流出するなどして被害を受けた場合、その損害の度合いによって減免割合が決められています。

http://www.city.hofu.yamaguchi.jp/soshiki/10/saigai-koteigenmen.html

皆さんがお住まいの地域ではどのようなルールになっているのか、一度確認してみると良いでしょう。

 

2-2.　生活保護

災害による財産の消失と同様に、地方税法では生活保護（正確には生活保護法による生活扶助）を受けている人についても減免の措置を講ずることができると定められています。

実際にはこちらもやはり地元の自治体の条例によって個別に減免措置の条件等が定められることになりますが、災害のケースとは違ってほとんどの場合段階的な減免ではなく一律に固定資産税の全額が免除されることになります。

正確にはお住まいの自治体がどのような取り決めとしているかを確認する必要があります。

 

3.　固定資産税の価格に不服があれば審査の申し出ができる

この節では農地の固定資産税について不服がある場合の対処の仕方についてお伝えします。

固定資産税の算出の基になるのはその土地の「評価額」ですが、これについては各自治体が決定するものです。

その決定について不服がある場合は審査の申し出をすることができます。

つまり「自治体が決めた評価額がおかしいから、もう一度しっかり評価をし直してくれよ」ということですが、当初の評価を下した自治体に直接直訴しても評価が覆ることに期待は持てませんね。

そこでその審査は各自治体の担当部署ではなく、公平性・中立性を担保するために設置される「固定資産評価審査委員会」が行うことになります。

 

3-1.　固定資産評価審査委員会とは

固定資産評価審査委員会は自治体に設置されるものではありますが、農地の評価を決定した担当部門とは異なり公平性や中立性を担保するために外部の識者によって構成される委員会です。

実際に誰が選任されるか、また何人選任されるのかは各自治体によって異なりますが、不動産や税について見識のある専門家、例えば税理士や弁護士、大学教授や不動産鑑定士、建築士などの専門家が数人選任されることになります。

 

3-2.　審査の申し出の対象

審査の申し出の対象になるのはその土地の「評価額」についてのみです。

少し分かりづらいですが評価額以外のこと、例えば特例などの調整を経て算出される課税標準額や税額について不服がある場合は委員会への審査の申し出ではなく、地元の市区町村長を相手に審査請求を行うことになります。

固定資産評価審査委員会への審査の申し出と審査請求は似ていますが全く別物であり、その対象も異なるので注意が必要です。

また委員会への審査の申し出についても、固定資産は３年に一度評価替えが行われますが原則として申し出の対象になるのは評価替えが行われた評価年度の評価額だけです。

次年度以降の据え置かれた価格については原則として審査の対象にはなりません。

ただし、土地の分筆等で固定資産課税台帳に新たに価格が登録されたり地目の変更で価格が変わった場合、地価の下落により価格が修正された場合、あるいは修正されるべきなのに修正されなかった場合などの理由があれば審査の申し出をすることができます。

 

3-3.　申し出のやりかた

審査の申し出ができる人はその不動産の納税義務者、またはその者の代理人に限られます。

従って借地人などは申し出をすることはできません。

固定資産評価審査委員会への審査の申し出をするには「固定資産評価審査申出書」を期限までに市区町村役場の固定資産税担当部署または固定資産評価審査委員会の事務局に提出することで行います。

審査の申し出を法人がする場合には一定の資格証明書、代理人を立てる場合は委任状などが他に必要になるので、事前に必要になる種類について問い合わせをしておくようにしましょう。

審査の申し出期限は、納税通知書が交付された日の翌日から起算して３か月となっています。

すでに登録された価格の修正があり、その通知を受けた場合はその通知がされた日の翌日から起算して３か月となります。

 

4.　まとめ

今回は農地を含めた不動産の固定資産税について、免除されるケースや減免措置を受けられるケースについて見てきました。

まずは「免税点」というルールがあり、土地については同一市区町村内にある土地の課税標準額の合計が３０万円未満であれば課税対象から外れます。

また災害等で被害を受けた場合等も一定の減免措置が用意されています。

課税される場合でも、一般農地は固定資産税の計算上で負担調整措置が入ることも知っておきましょう。

もし土地の評価額に不服がある場合は一定の手続きをとることで審査の申し出をすることができますが、申し出には期限があることに注意が必要です。