農地を転用して宅地にする場合、どんな条件があるの?

農地を宅地にしたいと思った時にまず関係してくるのが、農地法と言う法律です。農地を宅地に変更したい場合は、農地法の第4条、第5条が関係してきます。

農地法の第4条の許可は、自分の農地を転用して宅地にする場合に、農地法の第5条の許可は、名義変更プラス宅地として転用する場合に関係してきます。ちなみに、農地から転用をせず、農地を農地のまま名義変更のみをする場合は、農地法第3条の許可を取る必要があります。

1.農地転用で宅地にできる条件

農地転用制度とは、日本国内の国土の計画的合理的利用を促していくことが目的で施行されています。農地転用許可制度は、食料供給のための優良農地の確保をしながら、住宅地や工場用地等非農業的土地利用の需要もあるため、双方の調整を図りつつ計画的な土地利用をしていくことが求められています。よって、農業上の利用に支障の少ない農地を転用するように進められて行きます。

農地転用する場合や、農地転用するため権利を移転する場合は、原則として都道府県知事又は指定市町村の長の許可が必要になります。農林水産大臣が指定する指定市町村は、農地転用許可制度において、都道府県と同様の権限を有することになり、農地転用許可制度を適正に運用し、優良農地を確保する目標を立てるなどの要件を満たしていることが定義にあります。

ただし、国や都道府県又は指定市町村が転用する場合には、許可を取る必要はありません。学校や社会福祉施設・病院、庁舎などのために農地転用をする場合は、許可権者と協議を行ったうえで、協議が整った場合は許可を受けたことと同様に扱われます。

1-1.市街化区域内の農地について

市街化区域内農地の転用については、農業委員会への届出をすれば土地活用をすることが出来るようになります。中でも、三大都市圏の特定市街化区域農地に該当している農地の場合は、固定資産税も宅地並みに高額になっていることが多いです。

賃貸住宅や老人ホーム等のような住居系の建物建築による土地活用の場合、土地に掛かる固定資産税は最大6分の1、都市計画税は最大3分の1に優遇されると言う措置もありますので、税金だけでも大きなメリットがあります。また、建物にかかる固定資産税分についても、ある一定の条件を満たすと、最大で5年間まで固定資産税が半額になるという大きな優遇があります。

ですから農地転用することによって土地を活用することは、ニーズ次第ではかなりのメリットになると言えます。

<市街化区域内の農地を転用することのメリット>

  • 固定資産税が安くなる
  • 相続税対策にもなる
  • 建物の活用の仕方によっては、収益が上がることもある

では、メリットだけでなくデメリットも見ていきましょう。

<市街化区域内の農地を転用することのデメリット>

  • 一度農地を転用すると、農地に戻すことは難しくなる
  • 多額の初期投資金が必要になる場合もある

農地転用については、全ての土地を宅地に出来ると言うことではありません。宅地にするためには条件があります。

1-2.立地基準

農地を、その優良性や周辺の土地利用状況等によって次のとおり区分して転用した際に、農業上の利用に支障が少ない農地へ誘導することとしています。

区分 営農条件、市街地化の状況 許可の方針
農用地区域内農地 市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地 原則不許可

(市町村が定める農用地利用計画において指定された用途(農業用施設)等のために転用する場合、例外許可)

甲種農地 市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地(8年以内)等、特に良好な営農条件を備えている農地 原則不許可

(土地収用法の認定を受け、告示を行った事業等のために転用する場合、例外許可)

第1種農地 10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地 原則不許可

(土地収用法対象事業等のために転用する場合、例外許可)

第2種農地 鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地 農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合等に許可
第3種農地 鉄道の駅が300m以内にある等、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地 原則許可

農林水産省ホームページより(http://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/t_tenyo/)

1-3.一般基準

農地転用の申請をしても、許可申請の内容によっては、土地の造成だけを行う転用は、市町村が行うもの等を除き不許可になります。

また、粉じんなどの被害防除措置等について審査し、適当だと認められない場合は不許可になります。

2.農地転用の目的として宅地分譲は許可される?

農地転用をする時、宅地分譲だけを目的にする場合は、通常許可はされません。なぜなら、宅地分譲を簡単に許可してしまうと、いわゆる「土地ころがし」のようになってしまう恐れがあります。この時の宅地分譲は、住宅用だけでなく、工場用地やその他施設用地全てが対象になります。

そもそも農地は、食糧事情の安定と言う目的が第一にあります。食料を提供するための田畑として活用されるものなのですが、農地が一部の営利目的のために転用され、土地転がしとしてお金稼ぎの道具にされてしまうことは避けたいからです。しかし、例外としては、地方公共団体が行う宅地分譲や、独立行政法人都市再生機構が行う宅地分譲は許可される場合があります。

つまり、一般的には宅地分譲のための農地転用は認められませんが、公的機関を通した宅地分譲の農地転用は認められると言うことです。

詳しくは以下の項目で説明致します。

3.宅地造成のみの農地転用は許可される?

農地転用で宅地にできる条件の一般基準にも準じますが、建築物等の設置までは実現されない段階で、土地の造成のみの農地転用は、原則として許可されないことになっています。これは、宅地造成後に土地が売れなければ、土地がそのまま何年も遊休化する可能性があるため、投棄的な取引になってしまうことが懸念されるからです。

しかし、例外もあります。

都市計画法8条1項1号に規定する、用途地域が定められている土地の区域内において、工場・住宅その他の施設の用に供される土地を造成するため農地を農地以外のものにする場合、転用しようとする農地がこれら施設の建設に利用されることが確実な場合は、農地転用の許可が下りる場合があります。

また、都市計画法12条の5第1項に規定する地区計画が定められている区域内において、同法34条10号の規定に該当するものとして同法29条1項の許可を受けて、住宅・附帯する施設のために土地を造成するため農地を農地以外のものにする場合も農地転用の許可が降りる場合があります。

4.農地転用後の宅地建築面積の基準

農地転用の許可が通った場合、農地転用後の宅地面積には基準があります。建物の建築面積とは、一般的には建物の一階面積のことで、建物の外壁、もしくは柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積のことを指します。

この農地転用の宅地建築面積の基準は、市町村によって異なる場合がありますが、多くの地域では申請地に建築する建物の合計建築面積が、申請地の面積に対して22%以上であると言う基準があります。

例)農地の面積が300平方メートルの場合

農地の面積を300平方メートルの場合、300平方メートルの22%だとすると、農地に対しての建築面積は66.00平方メートル以上でなければならないと言うことになります。

対象の土地に対して22パーセント以上の建築面積であれば問題はないのですが、車庫や物置は都市計画法の基準により制限されてしまうことがありますので、事前にきちんと確認しておきましょう。

5.まとめ

農地を宅地にしたい時の条件についてご説明しました。農地を宅地にする場合は、農地転用許可を取る必要があることと、許可基準があることなどの条件があります。

農地転用に関しては、対象となる土地が「農地転用可能である土地なのか」と言うことを含めて、お住いの地域の管轄農政局などに問い合わせして調べておきましょう。

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