農地転用には届出や許可申請が必要ですが、必要書類がよくわからない、書き方が心配という場合があります。そんなときには、農地転用手続きの代行サービスの利用を検討してみましょう。

農地の状況によって、届出や許可申請の手間や難しさがちがってきますし、専門家に頼んで作成しなければならない書類が必要になるケースがあります。

代行サービスとはどんなものかみていきましょう。

失敗しないために!土地活用相談のセカンドオピニオン

土地活用で成功するには、「プロにお任せ」「業者にお任せ」は良くありません。なぜなら、土地活用には税務、法務、建築といった経営ノウハウなど様々な要因が複雑に絡み合っているので、「土地活用の全てにおける専門家」はそう多くないからです。

あなたに提案されたプランは本当に妥当なプランなのか?セカンドオピニオンとして専門家の意見をお伝えいたします。

 

1.農地転用手続きの代行サービス内容とは?

土地の有効活用をしたいと考えたとき、持っている土地の用途が農地の場合、転用手続きをしなければ駐車場や住宅地に使うことができません。農地は食糧供給の基盤だという考えから、農地を他の用途に使う場合には、農業組合の許可をもらわなければならないのです。

その申請手続きの代行をしてくれるのが、農地転用手続き代行サービスです。

  • 相談業務(電話などで相談に乗ってくれる)
  • 農地法にそった届出・許可に必要な書類をそろえ提出までサポートしてくれる

「作物を作らずに遊ばせている土地があるので、賃貸マンションを建ててみようか」というときには、農地法に基づいて届出や許可申請が必要になります。必要書類をそろえて、市街化区域では届出、市街化調整区域では許可申請を地域の農業委員会に提出します。転用許可申請・届出は行政書士に代行してもらうことができます。

ただ、ケースによっては他の士業の範囲になる手続きを同時に行なうことがあります。

(例)建物の表題登記、地目変更登記⇒土地家屋調査士

(例)土地の売買による所有権移転登記、建物の所有権保存登記⇒司法書士

事務手続きになれていないと申請書類を、準備するのは少しめんどうに感じるでしょう。所有権は動かさない「自己転用」(農地法第4条届出・許可)と、売却して転用する場合(農地法第5条届出・許可)でも必要書類・手続き内容が違います。

また、市街化調整区域では転用許可申請となり、事業としての確実性や転用の必要性が審査されます。

ポイントを押さえた申請書類の書き方や、添付する書類が整っているかがスムーズな許可を左右することがあり、プロにお願いしたいと考える人も多いのではないでしょうか。

農地転用の方向性(転用目的)が決まっていて、転用の届出や許可申請書類をそろえるだけなら行政書士事務所、活用のこと全般をまとめて頼みたい場合には専門家を抱えている設計事務所や建築会社に相談するとスムーズです。

どこに相談したらよいか迷う場合には、市役所に聞いてみましょう。

2.農地転用手続きの代行費用の相場

『届出・許可を行政書士事務所に依頼したとき』

  • 電話相談 1時間5,000円から5,500円程度
  • 農地法第4条・第5条届出 44,000円から55,000円程度
  • 農地法第4条・第5条許可 75,000円前後から120,000円程度

農地代行手続きの代行費用の金額に幅が大きいのは、「自己転用かどうか」、「市街化調整区域かどうか」というところで必要書類の数や、手続きの複雑さが変わってくるからです。

自己転用で市街化地区なら届出内容は比較的シンプルです。次に売却など譲渡が絡む条件で市街化区域の場合、そして、市街化調整区域の自己転用、売却など譲渡が絡む件という順に手続きが複雑になっていきます。

また、土地の測量や改良整備などがあり、専門家に依頼しなければならない図面が必要になることもあります。

登録事項証明書発行などの手数料は値引きするわけにはいきませんから、書類をそろえるために必要な経費に代行の報酬が上乗せされたものが代行費用になります。

農地法第4条届出と、農地法第5条の許可申請では、倍以上も費用が違うのは、内容の複雑さが違うので仕方がないと納得できるのではないでしょうか。

3.農地転用手続きを本人申請する場合の費用

もし、自分で手続きをしたとしたらどんな書類が必要になるかみてみましょう。

  • 土地の登記事項証明書:1通600円(オンライン郵送500円、窓口受け取り480円)
  • 地番図・現況地目図:公図の請求450円
  • 計画配置図(建物の面積・配置、道路、用排水施設等が書き込まれた図面)
  • 残高証明書、融資証明書等:700円~900円・融資証明書:数千円~1万円
  • 所有権者、地上権者等の同意書
  • 他法令の許認可等の書面
  • 土地改良区の意見書 (土地改良区がある場合):数千円~1万円
  • 水利権者、漁業権者等の同意書
  • それぞれの詳細を説明するのに必要な図面など
  • 住民票や印鑑証明など:手数料200円~300円
  • 法人であれば法人の登記事項証明書、定款など:1通600円(オンライン郵送500円、窓口受け取り480円)

書類をそろえる費用をざっくり計算すると、数千円から1万円程度と代行業者に頼むよりは安くなります。普段から事務手続きになれていて、必要書類の一覧をみてすぐに理解できる方なら、自分で手続きできます。

しかし、専門家に依頼が必要な書類が出てくると、一件ごとにお願いする労力や時間のロスが大きくなります。農地転用許可手続きでは、農業委員会に書類を提出してから6週間くらいかかることを考えると、報酬を上乗せしてでも代行業者に頼むメリットが大きいかもしれません。

4.農地転用手続きの代行サービスを利用するメリット・デメリット

農地は農家にしか売れませんし、農地を農地以外の用途で活用を考えるケースは多いものです。

そんな農地転用の手続きを代行してくれるサービスを利用するデメリットとメリットをまとめてみましょう。

4-1.メリット

・必要書類が確実にそろえられる

行政書士など、農地転用手続き代行を業務内容に掲げている専門家に依頼すると、必要書類の作成がスムーズです。自分で届出・許可申請した場合、書類不備のため届出や許可申請が差し戻しになるリスクが心配です。

・専門家に依頼しなければならない書類もまとめてお願いできる

建築会社や設計事務所のように、設計士、土地家屋調査士、行政書士、司法書士がそろっている代行業者なら、窓口がまとめられます。自分で届出・許可申請を行う場合には、必要な書類に応じた専門家への依頼が必要になることがあります。

・書類作成にかかる手間が削減できる

ケースごとに必要書類が変わってきますし、自分で行うときには添付図面や申請書への記入に戸惑うことがあります。代行業者に依頼すると、間違いのない書類作成ができます。

4-2.デメリット

・代行業者の報酬分が上乗せされる分の費用がかかる

自分で届出・許可申請をすると実費ですみますが、代行業者を使うと報酬が上乗せされ割高になります。

・行政書士だけで完結しないケースもある

農地転用の届出・許可申請ということで行政書士に依頼したものの、土地家屋調査士や司法書士が作成する書類が必要になることがあります。行政書士に付き合いのある事務所に依頼してもらうか、依頼者が自分で土地家屋調査士や司法書士に依頼して作成しなければならないことがあります。

・当事者なのに農地転用の内容に自信が持てない

どんな内容になっているのか、代行業者からの確認や報告があるのが一般的ですが、すべてを任せてしまうことで、詳細について理解不足が起こるかもしれません。

5.農地転用手続きの代行サービスの失敗しない選び方

『市役所で紹介してもらう』

市役所で、地元での実績がある業者を紹介してもらうと、そのエリアの事例に詳しいので、スムーズな手続きが期待できます。市街化調整区域では、許可をもらうために事業目的や資金状況も大事なポイントです。地元業者にメリットを感じるでしょう。

『ニーズに合った業務内容をカバーできるか相談』

  • 所有権の移転が絡む
  • 宅地造成などの開発事業でなければ許可がおりにくい
  • 高齢者施設建設など認可が必要

…などと認可申請書類をそろえるためにひと手間かかるケースがあります。

どんな農地転用を望んでいるかによって、代行業者を選びましょう。

6.まとめ

  • 農地転用の届出は市街化区域なら自分でも可能
  • 農地転用手続きそのものは行政書士が代行できる業務
  • 土地家屋調査士や司法書士が必要になるケースは設計事務所・建設会社

農地転用の手続きは、市街化区域なら自分で書類を準備できるかもしれませんが、必要となる書類が増えるケース、市街化調整区域などで許可が難しいケースでは専門家に頼んだほうがスムーズです。

市役所で相談して、自分だけで手続きが難しいようなら、代行業者の利用を検討してみましょう。

失敗しないために!土地活用相談のセカンドオピニオン

土地活用で成功するには、「プロにお任せ」「業者にお任せ」は良くありません。なぜなら、土地活用には税務、法務、建築といった経営ノウハウなど様々な要因が複雑に絡み合っているので、「土地活用の全てにおける専門家」はそう多くないからです。

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