不動産の所有者が、自身の財産を生きているうちに特定の人物に分配しておく「贈与」。

何となくは知っているけど、相続とはどう違って、最終的にどちらを選べば良いのでしょうか？

今回はそんな疑問にお答えするため、不動産の生前贈与に関するあれこれ、気になる贈与税の額から手続き方法までを一気にご紹介したいと思います。

1.不動産の生前贈与とは？

土地や家を親族などに明け渡す方法の一つに「生前贈与」があります。

通常、親の死後、当人の所有する不動産は法律に基づいて配偶者や親族に分配され、その不動産を受け取った人が必要な税金を払って手続きは終了となります。これが「相続」による不動産の処理方法です。

一方、当人がまだ生きているうちに然るべき手続きを経て、特定の相手に自らの財産を無償で譲る。これが「贈与」による不動産の処理方法です。

今回は後者、不動産の「贈与」について、その概要とメリット・デメリット、必要な手続きなどについてご紹介致します。

贈与は不動産を他の誰かに無償で譲るものですが、財産が移動しているのですから当然、この方法には「贈与税」

という税金が課されます。

ここで一つ気になるのが、贈与税の額と、前述の相続の際にかかる「相続税」の額の差。

初めに申し上げますが、実は原則としては贈与税の方が高いのです。「税金が高くなるのになんでわざわざ贈与するの？」と思われる方もいらっしゃる事でしょうし、まずはそのメリットからお話します。

贈与における主なメリットは以下の通り。

①財産に関するもめ事が圧倒的に起きにくい

②気持ちが伝わる

③場合により相続よりも低コストで不動産を明け渡せる

①の「もめ事が起きにくい」というのは、贈与の基本「持ち主本人が、特定の人物に財産を与えることを決められる」という点がミソですね。

不動産の持ち主が贈与の手続きを行わず亡くなった場合、残された当人の資産は法律に従い身内などに分配されることになります。また、贈与をしなくても遺言などを用いて、いちおう被相続人本人から、どの相続人へどんな財産を渡すか指定する事ができます。

しかしたとえ遺言書を書いても、被相続人の遺言に対して相続人から不服申し立てがあれば話は変わってきます。

基本的に相続においては故人の意思が最も尊重されるべきなのですが、遺言書の内容に相続人全員が同意する必要があります。もし1人でも納得できない相続人が現れれば、相続人全員が納得できるよう話し合わなければなりませんし、もめ事になって最悪の場合裁判にまで発展します。

こういった事態を予防するため、自分が生きているうちに贈与という形をとる事で、より確実に財産の持ち主の意思を反映させる事ができるのです。

似たような事情で、②の「気持ちが伝わる」というメリットも生まれます。

本人が生きているうちに財産を譲ることは、死後自動的に相続されたりされなかったりした時のそれより全く印象が変わってきます。

また贈与の相手は必ずしも身内である必要はありませんので、血縁を超えて自らがお世話になった相手に財産を渡す事ができるのです。

③は、贈与税に関する制度を上手く利用して財産を渡せば、かかる税金は場合により相続税よりも安くなりコストが抑えられるという事です。

詳しくは後述しますが、贈与税には非課税や控除額の増大する制度がいくつか存在します。更にどの制度も適用までのハードルがそこまで高くないため、しっかり調べ上げた上で臨めば場合により相続するよりも税金が抑えられます。①②のメリットを得ながらにして、節税にも繋がるのです。

さて、贈与には以上のようなメリットがある事を知っていただいた上で、まずは実際にかかる贈与税の基本を見ていきましょう。

2.不動産の生前贈与にかかる贈与税はいくら？

不動産の生前贈与による贈与税の基本となる計算は、

課税価格 ＝ 贈与財産価額 － 110万円（基礎控除）

税額 ＝ 課税価格 × 税率 － 控除額

以上の式を元に算出することができます。

面倒なのは贈与財産価額。贈与される土地の価格の計算は相続税評価を用いますが、少し難しくなっているので、できることなら専門家である税理士に相談しておきたい所です。

相続税評価について、一般的には「路線価方式」、路線価の設定されていない地域では「倍率方式」を用います。

「路線価方式」は、路線価が設定されている地域で用いられるもので、その住宅が面している道路の路線価を元に住宅の1平方メートルあたりの価額を割り出す方法です。

基本的には住宅正面の路線価と奥行価格補正率のパーセンテージ、更に住宅の面積を掛けて計算がなされます。

さらに住宅の立地によって、これに側方路線影響加算額と二方路線影響加算額も足されることにより、1平方メートルあたりの正確な価格が算出されます。

一方の「倍率方式」ですが、こちらには固定資産税評価額を用います。

その土地の固定資産税評価額に対して一定の倍率を掛けることにより、相続評価額が算出されますので、気になる方は固定資産税の納税通知を確認しておくと良いでしょう。

ちなみにおおよその目安として、相続税評価額≒固定資産税評価額×1.14倍となるように理論的には設定されています。

以上どちらかの方式を使って贈与財産価額が判明します。ここから基礎控除110万円を引いた額が課税対象となり、税率を掛けて仕上げにその他の控除額を引くと贈与税額を算出することができます。

報酬などコストはかかりますが、やはりこの辺りは税理士さんにお願いした方が良さそうですね。

3.不動産贈与の贈与税が非課税になる特例

続いて、お待ちかねの贈与税が非課税となる特例をご紹介致します。

これらのパターンに当てはまるとかなり高額の控除を受ける事ができますので、高い贈与税に考えあぐねている方はどんどん活用して下さい。ここで相続税に差をつけないともったいないですよ。

3-1.夫婦の間で居住用不動産を贈与した時の特別控除

通称「おしどり控除」とも呼ばれるこの特例は、利用する人のとても多い控除パターンです。

夫婦間で不動産贈与を行った時に控除が受けられるのですが、婚姻して20年以上経っている夫婦にしか認められないので注意しておきましょう。

控除額は基礎控除を別にして最高2,000万円とかなり高いですね。

ただし留意しておきたいのは、贈与を受けた翌年。

• 贈与を受けた人が翌年の3月15日以降に贈与された不動産に実際に住んでいて、さらにその後も住み続ける予定であること
• 贈与の翌年の確定申告において、不動産の贈与と特別控除を受けた旨を申し出ること

贈与と控除が行われたからと気を抜かず、主に以上2点を留意しておいてください。

3-2.住宅取得資金贈与

自分達が住む家の購入代金を親から贈与された場合に適用される特例です。

近年、国民の年収は平均して下がっているのに住宅購入の相場は上がっている傾向があり、家が買いにくい状況となってしまっています。

この特例が適用されれば条件により最大3,000万円の控除を受けることができますので、新しくマイホームを手に入れたい方にとっては強い味方ですね。

3-3.結婚・子育て資金贈与の特例

親や祖父母から20歳から49歳までの子・孫に結婚・子育て資金として贈与がなされる場合に適用される特例です。ちなみにこの控除は平成31年3月31日までの期間限定措置ですので注意してください。

結婚資金のための贈与(挙式費用・結納・結婚に伴う引越し資金)は300万円、結婚・子育て(妊娠や出産・不妊治療費用と子どもの医療費・保育費用など)資金としての贈与は最大1,000万円の控除を受ける事ができます。

・相続時精算課税制度

60歳以上の父母または祖父母から20歳以上の子・孫への贈与の際利用できる便利な制度として、この相続時精算課税制度が挙げられます。

適用されれば最大2,500万円の非課税控除を受ける事ができますが、注意点が多く慎重な判断が必要な制度です。

以下がその注意点です。

○贈与額が2500万円を超えると、その額に一律で20%を掛けた贈与税を支払う必要がある

例)贈与額3000万円の場合

贈与時3000万円－控除2500万円＝500万円

500万円×税金20%=贈与税100万円

○2500万円までに抑えれば贈与税は非課税になるが、名前の通り「相続時に精算・課税を行う」制度なので相続の際に税はかかる。但し、税額の基準となる財産の額は贈与時点で決定される。

つまり贈与時点で税額は決まるが実際に納めるのは後、という事ですね。

○居住用や事業用で相続された小規模不動産の評価額を高い割合(50-80%)で減額できる「小規模宅地等の特例」が利用できなくなる

○相続時精算課税が適用された場合、年間110万円の基礎控除は適用されなくなる

○一度適用されてしまえば撤回ができない

○法改正などがあり相続税が上がればむしろ損失となってしまう場合が考えられる

○相続時と違い、登録免許税と不動産取得税の免除が適用されなくなる

○生前贈与を受けた翌年2月1日から3月15日までに、一定の書類を税務署に提出し贈与税に関する申告を行わなければならない

○アパートやマンションの場合、固定資産税評価額が不動産の評価額となる

ちなみに最後の注意点は、うまく利用すれば利益拡大の源ともなります。

贈与税非課税特例を知っていただいた所で、不動産の生前贈与がどうやって節税対策となるかをご紹介致しましょう。

4.不動産の生前贈与が節税対策になる理由

まず前述の「相続時精算課税」を利用した節税の例をご紹介致しましょう。

4-1.贈与された物件が収益物件の場合

贈与された物件がビルのテナントやアパートなど、毎月の賃金などで一定の収入が見込める「収益物件」なら、贈与された人は利益を得ながらにして課税は一定にすることができます。

収益物件が贈与されれば、贈与者の財産じたいは増えないので相続税が上がる事を避けることができるのです。

4-2.値上がりが見込める物件の場合

相続時精算課税制度は不動産の贈与時点で課税額の基礎が決定されるので、その後価値の上がる物件なら課税対象額は低いまま収益を上げる事ができます。この収益で後々かかる税額を補填することも可能ですね。

同じ理由から、所有している財産で不動産を購入し贈与するパターンもあります。

続いて、基礎控除を利用した節税例です。

4-3.110万円以下の贈与を数回に分けて行う

贈与税では110万円の基礎控除があるので、これより低い金額での贈与を何度か行う、という節税方法があります。

しかし、この方法にはいくつか注意点があります。

○定期贈与途中に贈与者が亡くなった場合、残りの財産が一気に課税される事となり税額がむしろ高額になってしまうリスクがある

○税務署に「まとまった財産の贈与」

と見なされてしまえば、たとえ分割して贈与していても一つの財産贈与として扱われ高額課税が行われるリスクがある

後者については、明らかに節税対策だと判明してしまうパターンですね。あからさまに分割して定期贈与を行い続ければ税務署に睨まれる事となるので、長期に渡る定期贈与となる場合は、あえて少し基礎控除額を超えた額を贈与するという裏ワザを使うと有効かもしれません。

4-4.特例の利用

その他前述の非課税特例を利用すれば贈与額が控除され、大幅な相続税カットとなるでしょう。

5.生前贈与のデメリット

主に生前贈与のメリットを多くご紹介しておりましたが、ここでデメリットも確認しておく必要がありますね。

5-1.贈与を行うための諸経費がかかる

贈与税の他に、登録免許税や不動産取得税、専門家への依頼による報酬支払いなど様々に諸経費がかかってしまいます。

念のため、ここでは登録免許税と不動産取得税の基本について一度確認しておきましょう。

• 登録免許税

生前贈与の手続きにおいて支払う税金で、贈与する不動産の固定資産税評価額に最大約2%の税率を掛けて算出されます。

ちなみに、贈与者か被贈与者のどちらが支払っても構いません。

• 不動産取得税

不動産取得と登記変更を終えた約半年後、該当する不動産住所地の都道府県に一度だけ納めなければなりません。

税額は不動産の固定資産税評価額に最大3%の税率をかけて算出されます。

5-2.相続発生3年以内の贈与には相続税がかかる

これは特に、前述した少額での定期贈与を行う際に注意が必要です。

贈与を行っている途中や、贈与を行ってすぐに贈与者が亡くなってしまえば相続税が課税されるリスクがあるのです。

6.不動産の生前贈与の手続き方法と費用

では最後に、不動産を生前贈与する際の方法をご紹介致します。

まず主な費用ですが、

• 贈与税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 専門家に依頼した際の報酬 など

が挙げられます。

次に、手続きの流れを確認していきましょう。

①必要書類の準備

生前贈与の対象となる不動産に関する書類

• 権利証（登記識別情報）
• 固定資産評価証明書
• 登記簿謄本（全部事項証明書）

贈与者・被贈与者に関する書類

• 贈与者の印鑑登録証明書（3ヶ月以内発行のもの）
• 被贈与者の住民票
• 登記原因証明情報（贈与契約書）

②申請書の作成

申請書は自分で用意しなければなりませんが、必要事項の記載があればどんな書式でも構いません。

ちなみに法務局のHPからテンプレートが得られるので、こちらを使うと便利です。

③その他書類の用意

• 印紙

登録免許税分の収入印紙をA4白紙に貼り付けて、申請書とともに提出します。

• 登記原因証明情報

登記の原因となる事実や法律行為を証明する情報です。

この提示により、当該不動産の所有者が移動することの真実性を証明することができます。

• 委任状

登記申請を行うのが代理人の場合に用意します。

④これら書類を、贈与する不動産の住所地から最も近い法務局に提出します。

提出後2週間前後で権利証明が行われ新しい証明書が発行され、これを受け取って手続き終了です。

7.まとめ

いかがでしたでしょうか？

生前贈与のメリット・デメリット、節税方法のポイントから実際の流れまで幅広くご紹介致しました。

ご自身の財産価値と渡したい相手、税額などを考慮し、もっとも希望に近い財産分与を行えるよう今から準備しておきましょう！