市街化調整区域の不動産を売買する際に押さえておくべきこと

市街化調整区域の不動産を売買する際は、その他の地域の不動産を売買する時と比べて注意をしないといけないことがたくさんあります。市街化調整区域とは、都市計画法で定められた用途地域のひとつです。

都市計画法は公共の福祉を重点に住みやすい環境を作る目的で制定されました。現在の都市計画法は昭和43年に公布されたものを改訂したものですが、その前身は大正8年の都市計画法までさかのぼることができます。

都市計画法は、非常に大雑把に分けると住居地域、商業地域、工業地域と市街化調整区域の4つの用途を規定しています。工場からは、騒音、振動、臭気などの環境問題が懸念されます。通常、工場の隣に家を建てて住みたいと思う人はいないでしょう。だからといって工場を無くしてしまっては、社会の発展は望めません。

そこで棲み分けを決めることでそれぞれの健全な発展を促そうというのが都市計画法の趣旨となります。住居、商業、工場の3つは名前から目的が想像できますが、市街化調整区域だけ漠然としています。

市街化調整区域とは簡単にいうと都市計画を保留にしている地域です。つまり、住居地域にするか商業地域にするか工業地域にするかどれにしたら良いのか今はまだ決められないので、とりあえず何も建てたり作ったりしないでね、という地域となります。このため使用用途が厳しく制限される上に、明確なガイドラインがないことも多く注意が必要となります。

この記事でわかること

1. 市街化調整区域の特徴

市街化調整区域は冒頭でお知らせしたように、都市計画を保留にしている地域です。このため、電気・ガス・上下水道などのライフラインの整備も保留となっているケースが多く、土地の活用を考える際に足枷となる場合があります。

国土交通省が2014年3月31日に公開したデータによると、都市計画区域は日本の国土の27%にあたる10,188,428ヘクタールしかありません。この27%の内の14%が市街化区域でここに国民の約7割が暮しています。何だか良くわからない数字になっていますが、簡単にいうと、日本の全体の3.8%が市街化区域でそこに約7割の人が住んでいるということです。

いかに都市部に人口が集中しているのか良くわかるデータとなっています。

市街化調整区域は都市計画区域の内の37%で3,803,314ヘクタールとなっています。市街化調整区域には原則として都市施設や住宅を建てることはできません。しかし、都道府県知事や政令指定都市の長などの許可をもらえれば、建設することは可能となっています。

1-1. 市街化調整区域は条例で指定

市街化調整区域は、都市計画法第7条に基づいて定められています。都市計画法とは、健全で秩序ある都市の発展を目的とする法律です。都市計画法7条は「市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする」と明記されており、原則としてこの区域内での開発や建設はできません。

1-2. 市街化調整区域の評価

市街化調整区域の土地に建物を建てるのは難しく、都道府県知事や政令指定都市の長などの許可なくしては建設できません。また、面倒な手続きが多くなるだけでなく、建物を建てること自体ができない可能性があることから、買い手が中々見つかりにくいことが多いです。このことから、この区域の土地は不動産としての価値は低く評価されています。

1-3. 市街化調整区域では建物の建築に制限がある

市街化調整区域では、建築に様々な制限が掛かってしまうのが非常にネックといえるでしょう。

上記にもありますが、市街化調整区域で建物を建築および建て替えするには、都道府県知事や政令指定都市の長などの許可が必要になります。この許可は必ず通るものではなく、要件によっては却下されることもあるので注意が必要です。通常は、農業を営んでいる方の住宅や農林漁業用の倉庫などの建設以外は認められません。

例えば、住宅の建て替えの場合でも、前の所有者でないと許可が下りなかったり、一定の規模までしか認められないケースがあります。他にも、住宅として使用していた建物を、事務所に建て替えするなどの用途変更をする場合についても、一々許可を取る必要があります。

市街化調整区域での建築にはこのようにいくつか制限があるので、不動産を売買する際はあらかじめよく確認するようにしましょう。

1-4. 市街化調整区域での建築は通常のローンが使えない場合がある

住宅を新築、増築、改築する際には多額の費用がかかることから、「住宅ローン」を組むことが多いと思います。しかし、市街化調整区域の建物については、住宅ローンが受けられないもしくは通常よりも減額される可能性があります。

これは市街化調整区域の建物の評価が低いことが原因です。仮に返済不能となり競売にかけることになった場合に安くしか売れない可能性が高いためです。金融機関としても資金を回収できないというリスクは取れないので、市街化調整区域は住宅ローン対象外としているところも少なくありません。

2. 市街化調整区域の不動産を売りたい場合

市街化調整区域にある不動産を売却したい場合、いくつか事前に確認すべきポイントがあります。インフラ環境が整っているのか、登記上の地目は何で登録されているのかなど、まずは売却予定の不動産の現状がどうなっているかを確認しましょう。要件によっては、売り出すのが難しい場合もありますので、事前によくチェックしてください。

2-1. 土地の立地や現状を確認する

まずは土地の立地と現状を確認しましょう。買い手によって土地の使い方は異なるので、使用目的によってチェックするポイントが変わってきます。

例えば、住宅を建てたい人は、電気・ガス・上下水道が整備されているか、近くにコンビニがあるかなど、生活がしやすいかどうかを気にするはずです。倉庫を建てようと考えている人であれば、品物の保管に適した場所であるか荷物の出し入れがしやすい状況かどうかが購入する際の判断材料となるでしょう。

また、愛知県の一部指定された市街化調整区域では、「誰でも」住宅などが建設することができます。都道府県知事の許可は必要になりますが、住宅を建てるための規制が緩和され、比較的建設しやすくなっています。

このように規制緩和をしている地域もありますので、ご自身の保有している土地の自治体について調べておくと良いでしょう。

2-1-1. 宅地になっているか

売り出したい不動産の登記が「宅地」になっていれば、売却できる可能性が高くなります。既に宅地になっている場合、所有者が変わっても住宅の建設が可能な場合が多いからです。土地の価格などは現況優先で決まることが多いのですが、市街化調整区域においては現況だけなく登記上の地目にも着目した方が良いでしょう。

2-1-2. 農地になっていないか

もし売却しようとしている土地が「農地」の場合は、基本的に農業を営む人にしか売ることができません。これは農地法で定められており、農地として登記されている土地を「宅地」に変更する場合は、「農地転用」と呼ばれる複雑な手続きが必要になります。農業の維持のため、正当な理由がないと許可が下りない場合があります。

売却予定する土地が農地である場合は、活用できる人が限られてしまうため、買い手を見つけるのが難しいかもしれません。

2-2. 更地にすると不利となる場合

土地を更地にしてしまうと、売却が不利になってしまう場合がありますので注意しましょう。市街化調整区域においては、新規に建物を建てるよりも、建て替える方がハードルが低い場合が多いので、建物がある場合は更地にせず、そのままにしておくのがおすすめです。

また、更地にすると固定資産税が上がってしまうので、思ったように売却できなかった場合に高い税金を払うことになります。

2-3. 開発行為許可申請が必要となるケース

市街化調整区域で建設もしくは開発行為を行おうとするのであれば、開発規模に関係なく都道府県知事などの許可が必要となります。

しかし、都市計画事業や住宅街区整備事業などの事業によって開発された地域の建築行為に関しては、原則として許可不要となります。

2-4. 住宅以外の目的の人を探す

自分の持っている土地が市街化調整区域にある場合、売却したくなったときに中々買い手がつかないのではないかと不安に思う人は多いかと思います。確かに市街化調整区域で住宅を建てるのは難しいですが、土地の需要は住宅だけではありません。

倉庫や資材置き場、店舗用地など、住宅以外の目的で土地が欲しい人をターゲットに探してみるのもひとつの方法です。

3. 市街化調整区域の土地を住宅を建てる目的で購入する場合

市街化調整区域の土地に住宅を建てようとする場合、事前に確認しておくべき点があります。

そもそも住宅が建てられる土地なのかということや、建てられるとしたらどの程度の規模の建物が建てられるのかなどです。確認すべき項目をまとめたので参考にしてください。

3-1. 住宅が建てられるか確認する

購入予定の土地に住宅が建てられるのかを確認しましょう。自治体によっては、先ほどの愛知県の例のように市街化調整区域でも住宅を建てられるところもあります。まずはその土地に住宅が建てられるかどうか、建てられる場合はそのために必要となる要件について自治体などに確認しましょう。

3-1-1. 用途地域

市街化地域は、都市計画法により定められた「用途地域」と呼ばれる地域区分があります。どのような用途で土地を利用するのか、地域ごとに定められているのです。用途地域は全部で12種類ありますが、大きく分けると「住居」、「商業」、「工業」の3種類になります。

しかし、市街化調整区域は、市街化を抑制されている地域なので住居・商業・工業といった用途地域はありません。

3-1-2. 建ぺい率・容積率の確認

住宅を建てられるかどうかを確認する際、建ぺい率と容積率も一緒に確認しておきましょう。

建ぺい率とは、敷地面積に対して建築可能な面積の割合のことを指します。100㎡の土地に対して建ぺい率50%の場合、建坪50㎡までの大きさの建物を立てることができます。

また、容積率は建物の床の面積の合計のことを指します。2階建ての建物であれば、1階と2階の床面積を足したものです。土地100㎡に対して容積率が100%の場合、延べ床面積が100㎡までの建物を立てることができます。

建設するにあたって、敷地は目一杯使えるわけではなく、日当たりや火災防止など環境への配慮から土地ごとに建ぺい率と容積率の上限が決まっています。この2つをあらかじめ確認することで、どのような建物を建てることができるのかを考えることができます。

市街化調整区域の建ぺい率・容積率はある程度決まっているので、各自治体に確認してみてください。

【市街化調整区域の建ぺい率・容積率の例】

建ぺい率:30、40、50、60、70%のうち特定行政庁が定める割合
容積率:50、80、100、200、300、400%のうち特定行政庁が定める割合

3-1-3. 建築確認申請が可能か

建物を建設する際、必要になるのが「建築確認申請」です。建築予定の建物について、各建築関連の法律に違反していないかどうかを、建築主事もしくは民間の指定確認検査機関に確認してもらいます。

審査が完了した通知として副本が戻されるまでは、建設工事を開始することができません。副本は建物の増築などを行う際に必要になるので、必ず大切に保険してください。

この建築確認申請は建物を建てる際には必須の手続きなのですが、市街化調整区域の場合、要件によっては建築確認申請自体が申請できな場合があるので注意が必要です。

3-2. 事業によって開発された場所は基本的に建築可能

市街化調整区域は、建築・開発行為は行わない決まりとなっていますが、以下の事業によって開発された場所については、基本的に建物を建てても良いことになっています。

3-2-1. 都市計画事業

都市計画事業とは、道路や公園、下水道などの都市計画によって定められた施設建設の整備に関する事業を指します。都道府県知事などの承認があって行われるので、開発許可なく実行できます。

3-2-2. 土地区画整理事業

土地区画整理事業とは、都市計画で定められている地域内の土地について、道路や公園などの公共施設の整備・改善、宅地利用の増進を促進するための事業を指します

3-2-3. 市街地再開発事業

市街地再開発事業とは、老朽化した建物が密集している地域について、公共施設の整備や敷地の統合などを行うことで、より安全で住みやすい都市づくりをしていく事業を指します。

3-2-4. 住宅街区整備事業

住宅街区整備事業とは、市街化区域内の空き地などを活用して、公共施設や宅地を整備し、たくさんの人が住める住宅街区を作るようにする事業です。

4. 市街化調整区域の新築住宅を購入する場合

市街化調整区域の土地にある新築住宅を購入する場合は、以下の点を確認するようにしてください。

4-1. 建築確認済証と検査済証を確認する

新築物件を購入する際は、建築確認済証と検査済証を必ずもらうようにしてください。建築確認済証が交付されているということは、都市計画法の許可がおりている証拠になります。また、検査済証については、建築工事に関しての検査をパスしている証明になります。

上記2つが確認できれば、物件を購入しても問題はないという判断基準になるので、将来物件を売却に出すことを考えて必ず入手しておきましょう。

建築確認済証と検査済証がない場合は、売ろうとした場合に、買い手の方が住宅ローン審査や建て替えをする際に困ってしまう可能性があります。これらの証明書は再発行できないので、大切に保管するようにしてください。

5. 市街化調整区域で中古建物がある物件を購入する場合

都市計画法が施工される前から市街化調整区域に建っていた建物を「既存建築物」と呼びます。この建築物についての規制は少しだけ緩和されており、建て替えも認められます(許可は必要です)。

一見、優遇されているので市街化調整区域の中古物件はお買い得なのではと思うかもしれませんが、リスクが高いといわれているので注意が必要です。トラブルを避けるためにも慎重に確認していくべき項目をまとめたので、詳しくみていきましょう。

5-1. 建て替え・増改築が可能か確認する

購入予定の中古物件が、建て替えもしくは増改築が可能なのか否かを必ず確認するようにしましょう。「都市計画法による許可」と「建築確認」がされていれば、既存建築物として認められるので建て替え・増改築は基本的に可能と考えて問題ありません。

しかし、市街化調整区域の中古物件の中には、過去に行政の許可を取らずに建ててしまった物件があります。このようなケースだと既存建築物と認められないので、建て替え・増改築ができないので注意しましょう。

5-2. 中古建物がある場合はいつ建てられたのか確認する

購入予定の中古物件がいつ建てられたのかは必ず確認するようにしましょう。

新都市計画法が成立し、市街化区域と市街化調整区域に区分された日よりも前に建てられたのか、それとも後に建てられたのかで建築規制の厳しさが異なります。2つの区域に区分されたことを「線引き」と呼びますが、この線引きされた日は各地方によって異なるので物件のある地域を管轄する役所で確認するようにしてください。

5-2-1. 固定資産課税台帳で確認

「固定資産課税台帳」は、土地の地目、地積、固定資産税評価額などの情報がのっています。同様に建物の情報も確認することができます。物件の所有者の同意があれば、台帳の閲覧は可能となっているので頼んでみましょう。

建築年月の項目に注目し、中古物件が線引き前に建てられた物件なのかを確認できます。

5-2-2. 建物の現況と登記が一致しているか

中古物件の評価や地目が、公開された帳簿(登記)に記載されているものと一致しているかを確認しましょう。宅地だと思っていたけれど、地目を変更していなかったために「山林、雑種地、畑など」のまま登録されていたというケースがあるかもしれません。この場合は、地目を「宅地」に変更できない可能性があります。そうなると、建て替えや増改築ができないケースもあるので、注意しましょう。

5-3. 市街化調整区域の線引き前か後か

市街化地域と市街化調整区域に区分されたことを「線引き」と呼びますが、この線引きがされた前に建設したのか、後に建設したのかは重要な問題となるので必ず確認しましょう。

5-4. 市街化調整区域の線引き前に建築されていた場合

都市計画により市街化調整区域が線引きされた日は、地方によって異なります。線引き日より前に宅地として利用されていた建物は「線引き前の宅地」と呼ばれ、規制が少し緩和されます。

5-4-1. 所有権移転に許可が不要

本来であれば、宅地を購入した人へ所有権の移転に許可が必要です。しかし、市街化調整区域の線引き前の宅地であれば、この許可は不要になります。

5-5. 市街化調整区域での建て替えや増改築に特別な許可が不要な条件

線引き前に建設された宅地について、以下の要件を満たせば建て替えや増築に許可を得る必要はありません。

5-5-1. 用途が同じ

住居として建て替えるのであれば問題ありません。住宅として利用していたのに、取り壊して倉庫を建てたり店舗を建てる場合などは許可が必要になります。

5-5-2. 敷地が同じ

敷地面積が同じであることが要件の一つです。敷地を分筆して建てる場合は許可が必要となります。

5-5-3. 建物の規模が同程度

建て替え・増築前の建築物の延べ床面積が1.5倍以下であれば、許可をとる必要はありません。

5-6. 市街化調整区域の線引き後に建築されていた場合

線引き後に建設された住宅は、都市計画法の許可を受けて建築物を建てています。しかし、この許可は近親者や相続人でなければ引き継ぐことができないので、再度許可を得る必要があります。建て替え・増改築についても、許可が必要となりますが、必ず許可が下りるわけではないので注意が必要です。これらの許可については自治体によって基準が異なるため、あらかじめ市役所などで確認しておくようにしましょう。

このように、線引き後に建築された物件を購入する場合は、確認や申請にかなりの時間と費用がかかる場合あります。購入したにもかかわらず、増改築ができないといった事態にもなりかねません。

このような事態を避けるため、購入検討の物件について、「建築された年次」、「許可を受けて建築した物件なのか」、「建て替え・増改築・用途変更をする際、許可要件に適合するのか」などを事前によく確認するようにしてください。

6. 市街化調整区域に詳しい不動産業者を探す

市街化調整区域内に拠点を構える不動産会社、もしくは市街化調整区域の近隣の不動産会社にあたってみると、詳しい情報が得られると思いますので、探して相談してみると良いでしょう。

6-1. 自分でも確認する

不動産会社の人でも誤って制度を認識していることもあります。市街化調整区域内の不動産を売買する際は、すべて任せるのではなく、自分でもしっかり勉強した上で売買を検討しましょう。ある程度知識をつけた上で、分からないことは自治体の窓口で教えてもらうなどするのをオススメします。

6-1-1. 建築指導課で確認する

建築の可否について自分で確認しようとする際は、該当地域の役所にある「建築指導課」で確認をするのが良いでしょう。建築指導課の許可が下りれば新築も増改築も可能となります。最終判断を下す場所でもあるので一番間違いがない場所ですが、一旦判断が下されてしまうと覆すことが難しくなります。

申請の仕方で判断が変わるような微妙な案件の場合には、地元の不動産業者などに先に相談する方が良い場合もあります。

6-1-2. 役所では積極的に方法を教えてくれない場合がある

あくまで役所の建築指導課は、建築行為に関する相談(違法ではないかなど)をする場所なので、市街化調整区域の売買については管轄外のため教えてくれないことがあります。また、基本的に法律の抜け穴があったとしても、原則として教えてくれることはないと考えた方が良いでしょう。

法律の抜け穴を利用するような相談に関しては、地元の不動産会社などで相談してみるしかありません。運がよければ、建築に詳しい司法書士や建築士に出会えるかもしれません。

7. 市街化調整区域の不動産を売買する際の注意点まとめ

売買のハードルが高い市街化調整区域の不動産ですが、需要が無いわけではありません。ただ、市街化区域の不動産に比べると確認することや注意すべきポイントが多いので慎重に売買を進める必要があります。

確認を怠ってしまうと、将来建て替えや増改築がスムーズに進まない可能性があるので、確認は事前にしっかりしておきましょう。自分が売る場合でも説明が足りないと後からクレームを受けることになるかもしれません。

不動産業者にすべて任せきりにせず、自ら積極的に動いて確認することで不安なく売買できるでしょう。

土地活用のコツ!市街化調整区域に有効な7つの方法

2017.12.31

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