所得税優遇される不動産の事業的規模とは

不動産所得が増えると、支払うべき税金についても考えていく必要があります。

最初に考えるべきなのは、不動産所得による所得税です。この不動産所得ですが、所有する不動産が増えることで特典があるという事を知っている方は多くいません。

ここでは事業規模になった不動産所得について解説してきます。

1. 不動産の所得税計算時に優遇される「事業的規模」とは

不動産の賃貸経営をしている場合の不動産所得では、事業的規模と認められると税務上の取り扱いが異なってきます。

事業的規模と認められると、様々な特典を活用していくことが可能になります。

不動産収入が事業的規模に当てはまるのか、そうでないのかで所得税の計算をする際に計算が異なるのです。

 

1-1. 事業的規模として認められる基準

不動産所得による所得税の計算に際に、事業的規模として認められると税務上でのメリットがあるという事ですが、まずはその基準を理解しておくことが大切です。

基本的な判断基準として、5棟10室基準があります。

これを詳しく説明すると、

・戸建ては5棟以上

・マンションは10室以上

という基準です。

 

所有している収益不動産が、このいずれかに当てはまっている場合には、事業的規模として判定されます。

もちろん所有する不動産は、ちょうど良く5棟や、10室になるということはありません。その場合には、戸建て1棟はマンション2室に相当すると計算します。

 

例えば、戸建てを3棟所有していて、マンションを4室所有している場合には、この5棟10室基準を満たしています。

あくまで目安にしかすぎませんので、家賃収入の規模によっては、基準を満たしていなくても、事業規模を判定されるケースもあることを覚えておきましょう。

 

2. 事業的規模と判断されるメリットとデメリット

では、不動産所得が事業的規模と判定された場合のメリットとデメリットを考えてみましょう。

2-1. メリット

1:65万円の青色申告特別控除

家賃収入から経費がある場合に、その経費を差し引いた不動産所得から、65万円を差し引くことができます。これによって所得を大きく下げることができるので、所得税を下げることが可能です。

 

2:妻や子供を従業員にすることができる

事業的規模になると、妻や子供に給料を支払って、その給料を経費として収入から差し引くことが可能になります。

これは青色事業専業者給与の経費算入と呼ばれるものです。この経費算入をするには、いくつかの条件があり、同じ家計を共にしていることや、子供が15歳以上であること、勤務実態があるということなどの条件をクリアしている必要があります。

また給料を支払った家族には、配偶者控除や扶養控除から外れてしまうので、この控除額以上を給与として支払っていないと、このメリットを活かすことができません。このメリットを活用していく上での注意点です。

 

3:滞納の場合も経費計上可能

このメリットは、何か月も家賃を回収することが不可能になった場合に、その年の経費から計上して差し引くことができるというものです。

もし事業的規模ではない場合は、収入とし計上した年の所得から、取り消し作業を行う必要があります。

この当該収入を取り消す作業は、更正の請求をする必要があり、かなりの手間がかかります。経費としてその年の経費にしてしまうことができるのは、税務上の作業を進めていく上で大きなメリットになります。

 

4:火災や地震での損失は経費に計上

自然災害や火災などの人災で被害が発生した場合には、その全額を経費として計上することができます。もし引ききれない場合には、翌年以降3年にわたって損失を繰り越すこともできます。

事業的規模でない場合は、その年の不動産所得の金額が限度となるので、損失を繰り延べして計上することは不可能です。

 

2-2. デメリット

1:個人事業税がかかる

事業的規模のデメリットとしては、まずは個人事業税がかかるということがあります。これは各都道府県が課税するもので、青色申告特別控除(65万円)を差し引く前の所得から、290万円を差し引いた残額に5%が課税金額になります。

この事業税の課税対象の基準は、先ほど考えた所得税の場合の5棟10室という基準ではなく、各都道府県によって異なるので、注意をしておく必要があります。所得税の面でのメリットはあるものの、事業税という別の税金がかかってくるのがデメリットです。

 

2:複式簿記での記帳が必要

もう一つのデメリットとしては、帳簿を記帳する必要があることです。これは複式簿記での記帳が必要なので、少し複雑な方法での記帳になります。

これは青色申告で65万円の控除を得るのに必要な条件ですので、少し簿記の知識を付けて記帳をしておく必要があります。

最近はソフトを使っての記帳も進んでいるので、ソフトを使えば複雑な記帳も簡単にすることができるのも事実です。このデメリットは、ソフトの活用などで少なくしていくことが可能です。

 

3. 事業的規模へ変更する手続き方法

あなたの所有する不動産が増え、事業的規模になってきた場合、青色申告が必要になります。

青色申告に求められているのは、その年の3月15日までに青色申告承認申請書を管轄の税務署に提出する必要があるという事です。

また青色専従者給与を適用させるのに、事前の届け出も必要になります。もし1月16日以降に事業を開始した場合には、事業開始から2か月以内が青色申告承認申請書の提出期限になります。

 

4. 事業的規模に該当する不動産の所得税計算

サラリーマンなどで所得税が源泉徴収されていると、所得税の計算をあまりしないかもしれません。

しかし不動産収入があるならば、この所得計算は、どれほどの利益が残るのかを判断するのに大切です。それで所得税の基本的な計算方法を見ていきましょう。

基本的な所得税の計算方法は、毎年1月1日から12月31日分を1年分の所得の合計に、所定の税率を乗じて計算されます。

確定申告は、所得があった翌年の2月16日から3月15日までに、完了しておく必要があります。不動産収入の場合は、不動産所得として所得税を計算していきます。

不動産の所得は、収入から経費を引いた額というのが基本です。収入に含まれるのは、共益費や更新料などが含まれます。また経費には、収入を得るのに必要になった費用を計上することが可能です。実際に計上可能なものとして以下のものがあげられます。

・賃貸物件の固定資産税、都市計画税

・リフォームに伴う修繕費

・火災保険や地震保険

・管理会社への管理費

・減価償却費

・借入金の金利

この計算から導き出された収入から、事業的規模の場合に認められている65万円の控除があります。

所得税は、所得金額が多ければ多いほど上がっていく、累進課税になっています。所得金額が195万円以下の場合の5%から、4000万円を超えた場合の45%に至るまで、徐々に上がっていく仕組みです。

 

4-1. 共有の場合

所得税の計算をしていく上で、少し計算が複雑だと思われるのが、共有で不動産を所有している場合です。この場合は部屋の数によって税金の負担割合を決めていくのでしょうか?

不動産を共有名義で購入した場合には、出した金額によって持ち分と所有持ち分が決まっていきます。もし4部屋ある収益物件であれば、ただ単に2部屋ずつという決め方ではなく、購入した際の出した金額に左右されます。

ご主人が8割の金額を出し、奥様が2割という場合は、不動産収入から経費を引いた額を、それぞれの持ち分に合わせて計算します。不動産収入が経費などを差し引くと50万円という場合、40万円はご主人に、10万円は奥様の不動産収入として計算します。

奥様がパートなどで納税義務がないほどの収入の場合、奥様の収入にしたいと思うところですが、基本的に名義がある不動産の場合は、それぞれが確定申告をする必要があります。そしてその持ち分は、購入した時に出した金額によって持ち分が変わるという事を覚えておきましょう。

 

4-2. 駐車場を貸している場合

駐車場を貸している場合の、所得税についても考えてみましょう。実は駐車場の場合は、事業所得なのか、不動産所得なのか左右する条件があります。

ここでは不動産所得としての駐車場をメインで考えますが、まずは事業所得になる場合について考えてみましょう。この違いは、事業所得になる条件として、管理的な責任があります。自動車への傷や盗難に関して、管理者が責任を持つ場合には、事業所得で計算されます。駐車場が囲まれており、管理者がいる状態で駐車場を貸している場合は、事業所得に含まれます。

それに対して、不動産所得の場合には駐車場としてのスペースを提供している場合です。この場合には管理的な責任は生じません。また事業的規模に適用されるには、50台以上のスペースか、もしくは建築物がある必要があります。もし建築物がある場合には、台数に関係なく事業的規模として認められます。

事業的規模と認められている駐車場であれば、家族への給与へも経費として計上することができます。

 

5. まとめ

不動産所得が事業的規模として認められることで、税務上のメリットがあることが理解できました。またその際の条件や、事業的規模として認められるために必要なことも考えてきました。このようなメリットがあるという事を理解できていると、節税をしやすい形で確定申告をしようと考えさせられます。

もちろんそのためには、早めに青色申告承認申請書を提出することなども含まれます。複式簿記が求められるなどのデメリットは、ソフトを使って確定申告をすることなどで、穴埋めをすることができます。それよりも不動産所得が増えているのであれば、事業規模として認められる方が、控除額が多くなり節税につながることが多いでしょう。

所得税がいくらぐらいになるのか、計算をしていく段階で、どのように所得税を節税していくことができるのか、確定申告の方法について考えてみることをオススメします。