【不動産の相続税】マンションの評価方法について

一戸建ての時には、土地と建物の相続税評価額をそれぞれ計算して合計すれば良いです。しかし、マンションなどの集合住宅の時には、少し計算方法が複雑になります。ここでは、マンションの相続税評価額の計算方法を考えていきましょう。

 1. 相続税はいくら?不動産(マンション)の評価とは?

1-1. マンションの相続税の評価方法

分譲マンションには、自分が専用で利用する「専有部分」と廊下、庭などの「共有部分」があります。日常的には自分が使っている「専有部分」しか気にしていないかもしれません。しかし、マンションの相続税を評価する時には、「共有部分」も含めて考えなければなりません。

まず、大雑把にいうと土地と建物に分けてマンション全体についての相続税評価額を計算します。自分の「専有部分」だけでなく、あくまでマンション全体について考えます。それに持分割合をかけて、マンション各戸についての評価額を計算します。

持分割合とは、マンション全体に対する自分が所有するの比率のことです。持分割合は土地の登記簿を確認することでわかります。しかし、通常はマンションの売買契約書に記載されています。持分割合は重要なもので、管理費や修繕積立金の各戸の割り当てを決める時にも利用されます。また、マンション管理組合の総会における議決権の割合にも適用されることもありますので、普段から確認しておくと良いでしょう。

建物の持分割合は、建物登記簿の「表題部」という所に記されています。土地の持分割合は、「敷地権の割合」という欄に、各戸の持分割合が記されています。

 

1-2. 戸建てとマンションの相続税の違い

同じ購入金額の一戸建てとマンションを比較した場合、マンションのほうが戸数が多い分だけ、一戸当たりの土地面積は狭くなります。このため、一般的にはマンションの方が相続税評価額が安くなります。

また、投資マンションなら、物件を賃貸することにより、さらに評価額を下げることができます。このため、不動産投資をする事は相続税対策に有効とよく言われています。

相続税評価額の土地計算方法では、持分割合が考慮されます。タワーマンションは、狭い土地でも階数が多いので当然ながら戸数が多くなり、持分割合が少なくなります。その分、相続税評価額が抑えられるのです。

ただし、税制改正で低階と高階で評価額の算定が変更になりました。そのため、どのタワーマンションの高層階でも有利とは言えません。高い資産価値のマンションでは有用ですが、低い資産価値のマンションにおいては、不利になります。

そのほか大きな違いとしては、売りやすいという事です。相続人が複数で、故人がマンションを複数保有していたような場合には、相続人への分割が容易という点があります。

よくあるケースは、保有資産が一戸建てのみと預貯金のみという場合です。子供達が相続人となったて遺産分割をする際に、問題がないように正確に分割をすることができないで、相続人の間でもめてしまうということが多いのです。

そのような場合には、一戸建てよりマンションのほうが便利と言えます。最近の傾向からは、一戸建てよりマンションが売りやすくなっています。早い時期にマンションを売却しておけば、遺産を現金で分割することができますし、マンションを複数所有している時には、簡単に分割できます。そういう実用的な観点からマンションは優れています。

相続対策のことを考えながら、一戸建てからマンションに住み替えの考慮中なら、「居住用財産の3000万円特別控除」や「長期譲渡所得」の特例が適用可能か調べておきましょう。このような税の特例措置が適用されれば、たとえ売却益が出たとしても、多額の所得税を払わなくてすみます。あわてて賃貸アパート建設などをして、老後に多額の借金を残すという不安も全くありません。

さらに、買い替えの時には、夫婦共有名義や財産の移し替えをすることで、前もって相続対策をおこなうこともできます。婚姻期間20年以上の夫婦なら、居住用不動産やその取得のための金銭贈与については、最高2000万円(+基礎控除110万円)の控除が受けられます。この特例も金額が大きいので、有効利用しましょう。

 

2. マンションの相続税評価額の計算方法

はじめに、マンションの建つ土地全体の相続税評価額を計算します。

宅地の計算方法には「路線価」と「倍率」の2種類の方式があります。

市街地の宅地の場合の多くは、「路線価方式」で計算します。計算式は次のようになります。

マンションの土地全体の相続税評価額 = 路線価 × 地積 × 画地補正率

また、郊外にある宅地の多くは、「倍率方式」で計算します。計算式は次のようになります。

マンションの土地全体の相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率

マンションの土地全体の相続税評価額に持分割合をかけて、マンション各戸における土地の相続税評価額を計算します。

マンション各戸における土地の相続税評価額 = 全体の相続税評価額 × 持分割合

一方、マンション各戸の建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じとなります。固定資産税評価額の確認は、2つの方法があります。一つの方法は、固定資産税課税証明書に記載されています。各市町村によって、少しずつ表記法はかわりますが、必ず記載されています。もう一つの方法は、市役所などで、「固定資産評価証明書」を入手します。これにも固定資産税評価額が記載されています。

 

3. 小規模宅地等の特例とは

「小規模宅地等の特例」とは、330㎡までの宅地の評価額を80%減額できるものです。これはマンションでは、土地部分にのみ適用可能ですので、もし条件が合えば利用することで、評価額を減額することができます。これも、金額的には高額となるので、条件が利用可能なら、ぜひ利用してください。

実際にどのくらいマンションの評価額が減額されるのか概算してみましょう。ただし、「小規模宅地等の特例」の要件は満たしているものとします。

小規模宅地等の特例として、「面積330㎡まで適用可能」という条件があります。マンションの場合は、区分所有になりますので、まずこれを満たしているかどうかを確認します。

マンションの土地は1,500㎡、それに持分割合450000分の7500とした場合、

1,500㎡×7500/450000=25.00㎡

ですので、面積条件はOKです。超高級マンションでない限り、通常、持分割合をかけた面積が330㎡を超えることはほぼないはずです。これで、マンションの土地部分の評価額は、80%減額されます。

子供が相続する場合は、親と同居しているという条件が必要です。マンションはどちらかというと一世帯向けがほとんどですから、二世帯同居という場合はあまりないかもしれません。それでも、高級マンションの場合のように不動産評価額が高額に達する時、評価額が80%も減少するのは魅力的です。「小規模宅地等の特例」を利用するための施策を検討する必要があります。

 

4. マンションの評価額と売却時の売値の違い

不動産では、評価額と売値は当然のように違っています。よく不動産価格は、一物四価と言われていて、同じ不動産でも4つの価格があります。

4つの価格とは、実勢価格、公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額です。

このうち、固定資産税評価額は3年に1回だけ、市区町村が価格を発表します。公示価格の7割程度が目安となっていて、これによって毎年の固定資産税が決まります。したがって、固定資産税評価額は実勢価格とまったく同じとはいかず、若干の乖離(かいり)があります。地価公示価格の7割程度という図式が成り立ちます。3年に一度の改定のために固定資産税評価額は、現実の取引とは少しズレが生じます。

公示価格とは、地価公示法に基づいて土地鑑定委員会が発表する土地の価格をいいます。

適正な地価の形成を構成するため、全国の都市計画区域内等に決められた標準地(平成19年地価公示では3万地点)について、毎年の1月1日のその価格を複数からなる不動産鑑定士が鑑定し、その後、土地鑑定委員会で審査して決められた価格であり、同年3月下旬に発表されています。更地の時の単位面積当たりの価格として表示されます。公共事業の用地買収価格は、この価格を基に決めなければならないとされています。民間の土地取引においても、これを標準とするよう努めるべきとされています。

なお、各都道府県においても毎年7月1日時点でほぼ同様の調査を実施し、「都道府県基準地標準価格」として公表しています。

実際の取引においては、公示価格より高い時も低い時もあります。公示価格は、それぞれの事情などを取り除いた、自由な取引において普通に成立すると考えられる1㎡あたりの価格を示しています。

ごく稀に、固定資産税評価額よりも売値が安い場合があります。この場合は、申告すれば、相続税を減らすことができます。

 

5. よくわかる!マンションの節税対策とは?

マンションは不動産ですから、相続税を計算する上では現金で持つよりも、不動産で所有する方が有利です。これは、土地や建物の相続税評価方法が、路線価や固定資産税評価を用いて計算するので実際の時価より低くなるように設計されているためです。

さらに不動産は、自己利用よりも第三者に賃貸することで、さらに相続税評価額が下がります。

賃貸物件のマンションは、貸宅地などと同じように、評価額を減額できます。

建物については、借家権割合を30%、賃貸割合を100%と考えると、建物の評価額×70%となります。賃貸物件の土地の評価については、土地の評価額に次の数字を掛けた金額となります。

土地の評価額×(1―借地権割合×借家権割合)

ここで、借地権割合とは、路線価図にABCの記号が記載されていて、それぞれの地区の借地権割合は記号で表されています。

また、借家権割合とは、国税局長が定める割合によります。具体的には、財産評価基準書に示されていますが、ほとんどの地区で30%です。

タワーマンションを使った節税対策が巷では流行っていますが、本当に有効なのでしょうか。

結論から言うと、タワー型に限りませんが、マンションは時価と比較すると相続税評価額が低めに出るので、相続税対策の物件として魅力的であります。国税庁としてこれを是正するための有効な方策は意外にありません。

前に述べましたように、マンション各戸の建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じになります。固定資産税評価額は、平成30年度から新しく課税されることとなったタワーマンションに適用される場合には、実勢価格の傾向を加味した税額に見直されます。

その計算方法は1階を100として、階を増すごとに、これに10/39(約0.256)を加えた数値とするものです。この数式によると、1階は100、20階は105.1、30階は107.7、40階は110.3となります。これは、かなり控え目な補正率で、実際の販売価格では低層階と高層階では倍以上の差があるものがあります。しかも、もともと区分所有建物ですから相続税評価額と購入価格の差は大きいのです。

確かに、実勢価格が低層階と高層階では全く違うのに、固定資産税評価額が同じということには不公平感があります。補正率がかなり控え目ですから、まだまだタワーマンションを使った高層階での相続税の節税対策は有効です。この節税方法は、相続財産が1.5億円以上の方々に向いています。特に、今回の相続税改定では、税率が上がる2億円を超えて3億円以下の層(40%→45%)方々には、対策が必要にもかかわらず良い方法が提案されませんでした。なお、相続財産が1.5億円以下の時には、他の相続対策を取られることをお勧めします。

節税効果の観点からは、節税効果・運用利回り・資産価値の安定度等を総合的に考えて判断する必要がありますが、特に南向き高層階が望ましいです。眺望需要のため、高層階は実際の売買価格が高く、1階上がる毎に約1%価格が上がります。また、日当たり需要の観点から南向と北向の価格差は10%ほどあります。一方、相続税評価額は、日当たりや方角とは関係なく、専有面積に応じて一定ですので、同じ専有面積であれば、南向きの高層階が、相続税評価減が大きくなり、節税効果が高くなります。

極端な例になりますが、最上階の南側向きと最下層の北側向きは同じ面積であっても価格が大きく違います。1階違うと1%、南北価格差は10%程度ありますので、2階の北側向きと42階の南側向きでは購入価格が50%違うことになります。2階が4000万円とすれば、42階は6000万円になります。相続税評価額を1200万円とすると、2階は評価減は7割になります。42階は評価減は8割です。 同じマンションでも、階と向きが違うことで、1割も節税効果が違います。

分譲マンション等については、タワーマンションでなくとも、土地が共有で、そもそも建物の価値がほとんど全部ですから相続税評価額は実際の価格よりも相続税評価額はかなり低くなっています。

 

6. まとめ

マンションの相続税評価額は、基本的には戸建ての相続税評価額と評価方法は同じですが、マンションの場合は、区分所有となっていることが大きな違いです。土地にしても建物にしても、マンション全体の評価額を計算して、それぞれの持分割合を掛けて算出します。

節税のための各種特例についても、マンションだからという特別な特例があるわけではありません。しかし、一般的には、区分所有のため、不動産価格全体に対する土地の比率が低く、そのため同じ価格の不動産であっても、戸建ての場合よりはマンションの方が相続税評価額は低くなります。また、実際問題としては、マンションの方が売却が容易な場合が多く、複数の相続人がいる場合には、もめ事が少なくなります。

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