借地料の値上げ方法とトラブル解決策まとめ

借地料の値上げについて、地主さんにとってはよくある悩みのひとつではないでしょうか。値上げしたくてもなかなか切り出せなかったり、そもそも値上げをしていいものなのかわからなかったりしますよね。

そこで今回こちらの記事では、借地料の値上げについて解説していきます。可能なのかどうか、また値上げする方法についてもご紹介しますので、参考にしてくださいね。

1.借地料の値上げは可能?

まず値上げが可能かどうかということについてですが、可能です。地主さんは借地人さんから払われた地代のなかから、借地人さんの代わりに固定資産税や都市計画税などを支払っています。

まず、地代の相場はいくらぐらいかというと、住宅地の場合、固定資産税と都市計画税の合計×3~5、そして商業地の場合は、固定資産税と都市計画税の合計×7~8ほどになります。

つまりその金額を12で割ったものが、毎月の地代になりますね。

そのため、税金が上がれば当然固定資産税や都市計画税が上がるため、地代も上げなければ圧迫されてしまうのです。

1-1.旧借地法と借地借家法

借地借家法は、土地を借りたり(借地)、家屋を借りたり(借家)する際に適用される法律です。

もともと、借地法は1921年(大正10年)に施行されたものですが、この法律では土地を借りる人の保護が十分でなかったため、1992年(平成4年)に新しく借地借家法が制定されたという経緯があります。

この時の前者による借地権を旧借地権と呼びますが、借地借家法が定められてすでに30年弱が経過している現在でも、旧借地法による借地権で賃借されている土地は多く存在します。

また、新しい借地借家法では借地権を大きくわけて普通借地権と定期借地権に分けることができます。

普通借地権は、最初の契約期間を30年以上(取り決めがなければ30年)で定め、最初の契約期間終了後も更新が認められています。なお、更新期間は最初の更新で20年、2回目以降で10年とされますが、合意があればそれより長い期間で設定することができます。

一方、定期借地権は最初の契約期間を50年以上(一般定期借地権)で設定し、契約期間満了時には契約を更新することのできないというものです。

1-2.借地料の値上げをするタイミング

借地料の値上げができることがわかったところで、次はタイミングについてです。いつ頃行えばよいのでしょうか。

借地借家法を確認すると、「固定資産税など、土地に対する税金が変化したとき」「土地の価格が物価や所得の上昇によって変化したとき」「近隣にある似た土地の地代に比べて、極端に値段が違うとき」に、借地料の見直しを行うように明記してあります。

つまり上記のようなことがあれば、いつでも地代の見直しを行ってよいということになりますね。

ちなみに固定資産税の見直しは、3年に1度行われます。そのためそのタイミングに合わせて地代も見直しができますね。

2.借地料の値上げをする方法

値上げをする方法についてご紹介します。まず地主さんと借地人さんが話し合いをすることによって成立します。

まず交渉するために、地代の値上げを行う理由を借地人さんに郵送で送りましょう。理由としては、「税金や物価が上がったから」、「近隣の地代と差があるから」といった理由で大丈夫です。借地人さんが確認したら、交渉を進めていきます。

大切なのは、お互いが納得した上で交渉が進められることです。どうして値上げをしなければいけないのか、それを理解できるような資料などをしっかり用意することが大切です。

円満な関係を築きながら、地代の見直しを定期的に行うと良いですね。

2-1.値上げする借地料の適正価格(値上げ幅)を調べる

まずは値上げを行うために、借地料の適正価格を調べましょう。

一般的に、土地代金の6~8%くらいが、年間の適正地代であるという考え方があります。

2-2.借地人に値上げを通知する

借地人さんに値上げを交渉する際、今の地代では安いということが証明できる資料や証拠をたくさん集めてから行うようにしましょう。

たとえ通知を行ったとしても現在の地代で妥当であれば、裁判を行ったとしても値上げが通らない場合もあります。

2-3.借地人が値上げを拒否した場合

借地人に通知をして実際に交渉をしたところで、もしかしたら値上げを拒否されることもあるかもしれません。そのような場合はどうしたら良いのでしょうか。

まず、なぜ値上げが必要なのかということを、きちんと丁寧に説明しなければなりません。固定資産税が増加していることや、近隣の土地に比べて極端に値段が高い場合など、時間をかけて説得するようにしましょう。

しかしまれに全く聞いてくれない借地人もいます。そのような場合は裁判を起こす必要が出てきます。

3.借地料の値上げをめぐるトラブルにあった場合の解決策

では実際に、借地料の値上げをめぐるトラブルが起こってしまったときはどうしたらよいのでしょうか。

できれば円満に済ませたいところですが、もしも地主さんと借地人さんの2人だけで話し合いに折り合いがつかなければ、間に専門家を挟んで話し合いを進めるというのもひとつの手段です。

3-1.借地料トラブルに関する判例

実際に起きた判例としては、地主さんが借地人さんに、いきなり来月から地代を2倍にしてほしいという申請がきたということで専門家に相談しているというものがありました。

答えとしては、やはり双方でよく話し合って、相場を見なければいけないというものでした。

今までが極端に安くて、来月から上げてほしいというものであれば、確かに仕方ないかもしれません。しかしこの判例の問題は、地主さんが借地人さんに納得できる根拠や証拠を提示していないことにありました。

やはり値上げをお願いするのであれば、相手側が納得するような証拠を出さなければなかなか話は通りませんよね。理由は必ずあると思いますので、きちんと伝えるようにしましょう。

3-2.借地料トラブルに関する相談先

最後に、もしも借地料に関するトラブルが起きた際、相談できる専門家をいくつかご紹介します。

◆名称:借地権無料相談ドットコム「ピタットハウス」

電話番号:フリーダイヤル0120-80-2152

◆名称:借地権問題.com

電話番号::フリーダイヤル0120-757-752

◆名称:ハウスクル借地権対策事業部 借地権無料相談センター

電話番号::フリーダイヤル0120-89-6340

◆名称:東京練馬株式会社昭和団地

電話番号:03-3924-6001

4.まとめ

以上が、借地料の値上げについてのご紹介でした。

固定資産税の見直しによって増税されたり、土地の値段を見直す必要があったりする際など、なにか理由がある場合はいつでも借地料を上げることが可能であることがわかりました。

しかしトラブルを避け、お互いが円満に解決できるようにするためにも、きちんと資料を用意し、借地人さんが納得するような形で交渉を進めていく必要があります。

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