借地料ってなに?適正価格はどうやって求めるの?

不動産投資として自分の持っている土地を、借主に貸し、そこから収入を得るという方法があります。使わない土地があるのであれば、安定した収入も入って来て便利な方法です。

一方、借地により不動産投資を進めるのであれば、適切に借地料を決定する必要があります。ここでは、借地料の適正価格の決め方を学んでいきましょう。

1.借地料ってなに?

借地料は土地を貸した人から地主が受け取るお金のことを指します。借地料は家賃と同様に毎月借主から地主に支払わなければいけない代金です。そのために地主として借地契約をしている間中はずっと安定した収入を毎月得ることが可能になるというわけです。もちろん例外もあり、前払賃料方式という制度を使うこともできます。これは土地を貸した場合に契約した期間分の借地料をまとめて先に払うというシステムです。これを取ることで借主側は毎月の支払いを免除することも可能となります。

そして借地料は不動産所得というジャンルに分類されるため、税金がかかってしまいます。そのため所得税が必要となり、地主になる際には借地料から所得税とそのほかの必要な経費を引いた分が懐に入ってきます。このように土地を貸して収入を得たい場合には、借地料に関してしっかり覚えておく必要があるわけです。

1-2.土地を貸すケースとは

一般的に土地を貸すケースとして考えられるのは、土地を貸すことによって副収入を得るという不動産所得でしょう。とはいえどもこのように土地を貸すこと1つにしても3つのパターンがあります。建物をもともとから持っている場合と持っていない場合、太陽光発電などのように定額の賃料収入を得るというケースに分かれます。

①建物を建てて貸し出すケース

事前に土地を貸し出し、借主が自分で建物を建てて賃貸経営をするという最も一般的なケースです。これは毎月の借主側から借地料をもらっていきます。

そして自分で事前にマンションや家を建ててその完成した物件を賃貸するという方法もこのケースに含まれるでしょう。収入は毎月の家賃として払われることになり、不動産所得としても始めやすい方法です。家賃などもSUUMOやCHNTAIなどのサイトでそのエリアの広さでどのぐらいの賃料なのかを参考にすることができますので、相場もわかりやすく価格設定も比較的楽に進めることができるでしょう。

②建物を建てずに貸し出すケース

建物を建てずに駐車場やトランクルームとしての使用や、更地のまま貸し出すというケースです。土地を貸すという点では、地主側としては建物を建てた場合と比べてみてもそれほど変わりはないように思うかもしれません。ですが、契約内容によっては借地料が変わってきます。

例えばトランクルームにした場合には部屋の数ごとに賃料を変えるなど、自分で自由に賃料を設定することが可能です。駐車場に関しても同じようなイメージです。必ずしも満室になるというわけではありませんが、逆に満室になった場合には場合によっては建物を建てて売る場合よりも高い収入を得ることができるかもしれません。建物を建てずに貸し出す場合には、満室になることを前提に不動産所得を始めるようにしましょう。

③定額の賃料収入を得るケース

定額の賃料収入を得るケースは主に太陽光発電が当てはまります。太陽光発電は日本全国一律で賃料収入が定まっています。太陽光発電は自然のものであり、太陽光を元に1ヶ月にどれだけの代金が入ってくるのかが変わってくるものです。また日当たりの良い場所であるかも大きく発電量に影響してきます。始める前に立地を考える必要があるでしょう。

太陽光発電は11月から2月あたりまでの冬の間はどうしても発電量が減ってしまい、毎月に9,000円から10,000円あたりとなります。逆に最も発電量が多くなるのは8月で18,000円ほどが賃料相場となっています。このように賃料相場が月によって変わるものの、はっきりとしているため金額を定めるのはかなり楽です。

2.土地を貸すメリット、デメリット

土地を貸すといえばマンションやアパートのオーナーになって、毎月の家賃をもらい収入にするイメージが強いかもしれません。ですが、初心者がオーナーになったからといってすぐに物件が売れるというわけではありません。オーナーの方の多くは事業に失敗してしまうというケースも多いようです。そこで土地を貸す場合のメリットやデメリットといった現実を事前に知っておく必要があります。そこで土地を貸す場合のメリットやデメリットについてみていきましょう。

2-1.メリット

①借入なしで自由に土地を活用できる

1章でもあったように土地を自由に活用することができます。マンションやアパート、家を建てて賃貸として始めるのももちろんOKですが、太陽光発電や駐車場、トランクルームといった選択肢も幅広くあります。その中で自分が事業をしてみて最も成功しそうなものを選べば良いというわけです。

建物を自分で立てる場合には銀行の融資が必要となり、借入が発生してしまいます。ところが土地自体を貸してしまい、その借主に自分で建ててもらうようにすればそういった借入の心配が一切なくなるというわけです。初期投資が必要ないため、初心者で簡単に始めることができるでしょう。

②長期間の安定した収入となる

土地を貸すことにより、月々に借地料が借主から払われます。契約が終わらない限りは毎月安定した収入が入るようになってくるわけです。

借地借家法では定期借地権によって契約された場合には50年以上が契約期間と定められています。

さらに事業用定期借地権で借地契約する場合、最初の契約期間は10年以上と定められています。そのために最低でも土地を貸し出すだけでも10年以上は安定した収入が確定しますので、わざわざ建物を建ててから貸しだす必要はありません。

③土地の管理をする必要がない

貸し出すことのできるほどの広大な土地を自分で管理することは大変です。ところが、土地自体を貸してしまえば、借主側が自由に管理しますので負担が軽減されます。所有権はもちろん地主側にありますが、土地の管理を借主側に任せる事で借主側は土地を自由に扱うことができ、地主側も面倒な管理がなくなるため双方で気持ちよく契約することができるでしょう。

3つのメリットから、土地を利用した不動産所得は初心者でも始めやすく安定した収入を長い期間得ることができるとわかりました。貸してしまうと相手のものになってしまうため、管理の必要もなく副業として考えるのであれば最適な方法でしょうね。

2-2.デメリット

① 長期間の契約となってしまう

メリットの方でも長期間契約はでてきましたが、これは残念ながらデメリットにも当てはまってしまいます。基本的に10年~50年以上は契約期間として法律で定められているため、途中でその土地を返してもらいたいとなった際に難しくなってしまうでしょう。土地を貸す際には長い目で見て先のことまで考えてから行うようにする必要があります。

②契約期間中は土地を自由にできない

10~50年以上の長い契約期間中は、いくら所有者だからといって土地を自由にすることはできません。土地を契約している期間中に、やはり自分の家を建てたいとなっても実行することは不可能です。

デメリットの2点から安定した収入は入ってくるものの、土地の自由は無くなってしまうことを覚えておく必要があるでしょう。

3.借地料の適正価格は?

3-1.借地料の相場は?

まず所有する土地の借地料の相場としては、公租公課の2~3倍となります。

※公租公課とは?

国や地方公共団体に収める税金や手数料のことを公租公課と呼びます。例えば、固定資産税や都市計画税は土地における公租公課にあたります。

そのため借地料の相場を知るには、自分の支払っている固定資産税をまず知る必要があり、それに2~3倍程度かける額がおおよその相場額です。とはいえども適正価格を知るには、不動産鑑定士に査定してもらうことが必要でしょう。不動産鑑定士とは、主に国や市役所、税務署から依頼を受けて不動産鑑定をする資格を持っている人のことを指します。弁護士や国家会計士と並ぶ資格の所有者で、自分で計算するよりもこのようにプロの力を借りて査定をしてもらったほうが確実な料金がわかるというわけです。

3-2.借地料の正しい計算方法

土地を貸した時に発生する借地料を計算するのは簡単にできます。更にそこから都市計画税や固定資産税が引かれて、それらが収益となります。ですが新規で土地を貸し出す場合には、借地料の計算方法がいくらかあり容易に計算することが難しくなるでしょう。先ほどにもあったように不動産鑑定士の方に査定してもらうことがいちばん確実な方法ではあるものの、軽く見積もりたいという場合には自分で計算する必要があります。そこで正しい計算方法を3つほどご紹介していきましょう。

①積算法

積算法はきちんとした方程式があり、それに当てはめて計算していきます。

※期待利回りとは?

投資した費用に対して1年でどのぐらいの利益をあげることができるのかという割合のこと。

とても簡単に計算することができます。この場合に必要経費とは固定資産税のことを指します。そして期待利回りを詳しく出すためには、専門家の方が複雑な計算をして求めていきますので、ここでは仮に2%と定めておくとベターでしょう。積算法はどちらかというと地主向けの計算方法で、期待利回りは自分で決めることができますが、高すぎる期待利回りをつけてしまうと事業の成功に関わってきますので意味がなくなってしまうことも…。

②取引事例比較法

市場に出回っている土地や過去に取引のあった土地の内、借地を検討している土地に類似した土地を参考に借地料を求める方法です。この場合、自分の土地と同じようなことをしている近所の土地が参考になります。計算には2つの手順が必要となります。

1.近所の土地から新しく貸し借りされた似ている土地を探す

2.批准地代を求める

→批准地代とは、建物分と土地分とが掲載された不動産の資料から建物の分を差し引いた額のことを指します。

批准地代=賃料(地代+建物)-建物の賃料

ですがこの方法は積算法に比べると確実なものではありません。近所の土地を参考にしており、あまり現実的なものではないためおおよその目安という感覚で考えましょう。

③収益分析法

収益分析法は、借主側が土地で不動産の賃貸を含む事業を行う場合に適用することができます。その事業が土地に貢献する代金を参考に計算を進めていきます。

1.貸し地の収益を調べるor予想する

2.不動産(土地+建物)がどれくらい貢献しているのかを算定する

3.土地だけではどのぐらいの貢献しているのかを算定する

この方法は貸した土地の収益によって借地料が変動してくる方法です。どのぐらいの収益があるのかは、事業を始める前にはわかるものではないため必然的に予想するという形になってしまうでしょう。

※一般的な公租公課とは?

積算法で特に出てきた公租公課は、固定資産税と都市計画税との合計を3~5倍した金額を指します。更地の一般的な税率は、固定資産税1.4%+都市計画税0.3%=1.7%という計算になります。そのため固定資産税評価額の5~8%が公租公課と予測することができるでしょう。

ですがあくまでも一般的な公租公課ですので、田舎などの地域が変わることで多少の変動はあります。

3-3.借地代が途中で変わってしまうこともある

借地代をせっかく計算してみても、契約終了まで全く同じということはほとんどないでしょう。例えば電車の駅ができてアクセスが良くなったり、商業施設のオープンなどでも変わってきます。自分の土地を持っているエリアでこのような変動があった場合には、もう一度借地料を査定してもらうと良いでしょう。

そして、固定資産税や都市計画税の値上げがあった場合にも、借地料の変動があります。公租公課自体が上がってしまうため借地料をあげなければならず、地主側としては不都合な状態になってしまうでしょう。そういった予測できない事態も前提として借地料を定めるようにすることが大切です。

4.まとめ

今回は借地料の適正価格を求めるためにも、借地料に関する様々な情報をお伝えしていきました。借地料の計算方法についても述べましたが、やはり確実に知るために不動産鑑定士に査定してもらうことがいちばんです。事業を成功させるためにも、専門家の力も借りつつ進めていきましょう。

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