借地借家法における「中途解約」の基礎知識

以前は土地の所有者がアパート・マンション経営していることが多かったのですが、最近では個人の投資家もアパート・マンション経営をするようになってきました。このように「貸主」が増えてきている現代、実は「老朽化した建物を解体したい」「更地にして売却したい」「賃貸をやめて自分で住みたい」という方も多くなっています。

そう思った時はつまり、貸主として「賃貸借契約を中途解約する」ことを考えなければならない時です。ここではその「中途解約」を考える上での基礎を説明していきます。

1.借地借家法における中途解約の取り決め

中途解約の取り決めは通常、「賃貸借契約書」の中に条文として定められております。「第○条 解約について」というような表記で記載されていることが一般的です。この内容は「退去予定の何カ月前までにその旨告知すれば、契約期間内であっても賃貸借契約を終了させることができる」といった類の定めです。

契約書に退去告知から一定期間の猶予を設けることにより中途解約できるようになります。

1-1.貸主からの中途解約

賃貸借契約書は「貸主と借主の双務契約」のため、一見合意がなされたように見えますが、結論から言うと貸主の都合による一方的な中途解約は「不可」となります。その理由は借地借家法の存在にあります。借地借家法では貸主から解約を申し出る場合、

①契約期間満了の1年前から6カ月前までに更新拒絶を通知するか、もしくは貸主から解約の申し入れを行い、解約申し入れから6カ月が経過していること。

②借地借家法に定める正当な事由があること(正当な事由とは「社会通念上、賃貸物件からの退去を認めることが妥当と言える理由」のことを言います)

③①②の要件が揃い、それでも借主が引き続き建物を使用している場合に遅滞なく異議を述べること。

が必要です。借地借家法の観点から3つの要件がクリアにならなければ中途解約は認められません。

1-2.借主からの中途解約

借主からの中途解約は賃貸借契約に記載された「解約条項」に反しない限り、比較的自由に解約が可能です。退去予定直前での告知でも解約は認められることが多いですが、告知日を基準として「中途解約日」を設定されることがほとんどですので、それ相当分の家賃を支払わなければならない場合があることは知っておきましょう。

・中途解約に関する条項(特約)が契約書にある場合

中途解約に関する条項(特約)が契約書にある場合、契約書に記載された期間までに退去の旨を申し出れば、契約期間の途中でも中途解約ができます。

・中途解約に関する条項(特約)が契約書にない場合

中途解約に関する条項(特約)が契約書にない場合、借主はいつでも解約の申入れが可能です。建物の賃貸借契約においては解約の申入れから3カ月経過後に契約が終了します。

2.借地借家法における中途解約条項の有効性

借地借家法においては、賃貸借契約書上に「○カ月前までにその旨告知」という中途解約条項があっても、前述の3つの要件がクリアにならなければ貸主による一方的な中途解約は認められません。つまり賃貸借契約上の貸主・借主双方の合意内容が借地借家法の前では効力をなさないことになります。それは借地借家法の立法趣旨によるところが大きいと言えます。

2-1.借地借家法の立法趣旨

借地借家法の立法趣旨として、土地・建物の賃貸借契約における「借主の権利の保護」が挙げられます。そもそも民法において貸主と借主は対等な立場で契約を行うことを前提としてはいるものの、当事者間の経済的格差に是正措置はありません。借地借家法ではこの経済的格差を是正し、貸主(強者)と借主(弱者)の実質的な平等を保障するために弱者の保護を図るための詳細な規定が設けられた経緯があります。つまり借主の権利を保護するために貸主の都合による一方的な解約は認められない、という具合です。

2-2.強行法規とは?

この「借主の権利の保護」に基づき賃貸借契約では貸主・借主の合意内容如何に関わらず適用される強行法規が多く定められています。この強行法規とは貸主・借主間の意思に左右されない強制的に適用される規定のことで借地借家法第30条では「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする」と記載されています。

具体例としては

  • 貸主からの要求で無条件に解約できる
  • 契約の更新を認めない
  • 契約期間を半年にする
  • 立退料の請求を認めない

というような特約は強制法規に違反することになります。

3.貸主から中途解約したい場合の対処法

ここまで「貸主からの一方的な中途解約はできない」というお話をしてきました。しかし「どうしても解約をしたい」と貸主から賃貸借契約の中途解約を望んだ場合はどのような対処法があるのでしょう。

まず1つ目の方法は「合意解約」です。貸主と借主で中途解約について話し合い、借主からの合意が得られ、双方で合意解約書を締結した上で、賃貸借契約を終了させる方法です。この方法が一番確実です。一般的には「物件の明け渡し期限を設け、その期間中に借主に次の物件を見つけてもらう」方法がとられます。その際、引っ越し代などの諸経費を支払うことが多いです。

次に「1-1. 貸主からの中途解約」で述べた方法です。これは貸主・借主間で合意解約がなされなかった場合に検討します。貸主から解約を申し出る場合、契約期間に定めがある場合には「更新拒絶通知」、ない場合には「解約申入れ」を必ず借主に対して出しておく必要があります。この方法によって賃貸借契約を終了させようとする貸主の方も多いのですが、問題は前出の「正当な事由」があるかないかです。更新拒絶通知や解約申入れを提出しても、そこに正当な事由がなければ解約は成立しません。正当な事由であるかどうかの判断は非常に困難で、最終的には司法の判断を仰ぐこともあることは知っておいたほうがいいでしょう。

繰り返しにはなりますが正当な事由によらない「貸主の都合による一方的な中途解約」はできないということです。

4.借地借家法や中途解約に関するトラブル解決策

借地借家法や中途解約に関してトラブルを解決するには「トラブルが起きないようにどうするか」「トラブルが起きたらどうするか」を事前に貸主が「用意しておくこと」が大切です。賃貸借契約書を精読し不備やトラブルの元がないかを確認しておくことも大切です。また、今後の建物の使用方法・活用方法が具体的に決まっているのであれば随時、賃貸借契約の形を変えることも考えましょう(ただし、借主に不利な契約は無効となりますので注意)。

契約後のトラブルに対しては解決方法が多いわけではありません。トラブルが起きた時に「誰に相談するか」「どういう手続きをとるか」を決めておくことがトラブルを拡大させない方法かもしれません。

5.トラブルがおきたらどこに相談すればいいのか伝えてください。

土地や建物のトラブルは法律に関わる問題です。物件を所有している貸主が細かな対応をするのは一苦労です。

「もしトラブルが起きてしまったら?」そんな時はやはり建物管理のスペシャリストである「不動産業者」や法律のスペシャリストである「弁護士」等に相談することが一番です。トラブル発生時、一番いいのは貸主・借主間の「合意解決」です。ですが、中途解約トラブルの解決経験のある不動産業者や借地借家法に詳しい弁護士等に発生直後から的確な助言を求めておくと比較的スムーズに解決できるかもしれません。

6.まとめ

借地借家法は一部貸主の権利を保護する内容(定期借地権・定期借家権)に変更されていますが、借主の権利を保護する法律であることは間違いありません。

住居というのは人にとって、とても大切な「もの」になります。そういう意味でも住居に関するトラブルは複雑かつ長期化する傾向にあります。貸主が中途解約を望んだ場合の権利と義務をしっかりと把握し、トラブルに対して事前事後のリスクマネジメントをしておくことで、より有効な土地活用ができるのではないのでしょうか。

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