借地借家法と借地法では契約の期間や更新が異なる。新たに制定された借地借家法の概要とメリットとデメリットとは?

相続などによって使わない土地を所有している場合には、別の人に貸して土地を有効活用したいと考えることもありますが、土地を貸した場合の契約や返却に関して不安になることがあります。またすでに、土地を貸している方でも交わした契約の有効性について詳しく知りたいと考えることがあります。

土地の賃借に関する契約には借地借家法と借地法があります。今回は2つの法律の違いや、メリットとデメリットについて紹介します。

1.借地借家法と旧法(旧借地法)の違い

自分の土地を貸したり、他人から土地を借りたりする場合には借地権が存在します。借地権とは他人の土地を借りる時の権利のことを意味していますが、特に建物を建築する目的のある土地のことを指しています。借地権の契約に関して明定めたものが借地法と借地借家法です。

借地法は大正10年施行の借地に関する法律のことで、借地借家法の平成4年施行に合わせて廃止されています。この二つの法律の大きな違いは契約期間と契約の更新に関する規定です。

1-1.借地借家法とは

借地借家法の大きな特徴は土地を借主の権利が弱かった旧法と呼ばれる借地法に比べ貸主側の権利が強化されていることにあります。借地借家法には普通借地権と定期借地権の2つの借地権が関係しています。

土地を貸す時には必ず契約期間を設けますが、借地借家法の契約期間の場合は契約を更新するごとに契約期間を短く設定することができます。 最初に交わす契約期間は30年以上と決まっていて、その次では20年以上、さらにその次のでは10年以上と決まっています。ただし双方が合意した場合には契約期間を長く定めることもできます。

一方で定期借地権は契約期間が終了すると原則として契約を更新できません。ただし、契約終了後に新たに契約を締結することはできます。契約の期間は50年以上となっており、契約は必ず書面で行うように定められています。

1-2.旧法(旧借地法)とは

借地法の大きな特徴は土地を借りる側にとって有利な法律となっていることです。借地法の場合では建物の材質によって契約期間が別に定められています。鉄筋コンクリートやレンガ造り、さらにブロックや石造りなどの建築物については堅固建物として、木造の建築物については非堅固建物として分けられています。

非堅固建物の場合の契約期間は20年以上と定められており、最初に契約期間を定めなかった場合でも30年の契約期間と定められています。さらに更新後の契約期間は20年以上となります。

堅固建物の場合の契約期間は30年以上の契約期間とさらに長く定められており、最初に契約期間の定めなかった場合には60年という長期の契約期間が定められています。さらに契約の更新についても、更新後の契約期間は30年以上と定められています。

このように借地法では土地を借りる側にとっては長期的に借りることができるので有利な法律となっていました。

1-3新法と旧法の違い

  • 契約期間と更新期間が違う

借地借家法の場合はどんな建物の場合でも、必ず30年という契約期間が設けられていますが、旧法の場合では建物の材質によって契約期間が異なります。また最初の契約で契約期間を決めなかったときは、旧法では30年または60年の契約期間が設けられます。

契約を更新する際でも旧法の場合は建物の材質によって20年または30年という契約期間が設けられていますが、新法の場合は契約更新後の契約期間が1回目については20年、さらに2回目以降の10年の更新です。もし借主貸主双方の合意があった場合にはこれよりも長い期間を設けることは可能です。

  • 建物が老朽化した場合の借地権の適用が違う

家として利用した場合でも事務所として利用した場合でも、建物は必ず老朽化するのでいずれは使用できなくなる状態になります。

旧法では老朽化した場合の借地権の適用について、契約期間を定めた場合と契約期間を定めなかった場合で大きく異なります。契約期間を定めなかった場合には、建物の老朽化で使用が不可能となった時には借地権がそのまま消滅されます。しかし契約期間を設けた場合には、建物が老朽化した時でも借地権自体はそのまま残ります。

一方で新法では契約期間が満了する前に、建物が老朽化して利用ができなくなった場合でも、契約期間中の借地権の権利が認められることになりました。

  • 建物が火事などで消失した場合の借地権の適用が違う

建物が火事や災害によって消滅した場合、旧法の場合には契約期間契約の残りの期間を超えて存続する建物を新たに建築することができます。新たに建設した建物の材質が堅固建物については30年の、非堅固建物については20年の契約期間が延長され、基本的に貸主は契約解除をすることができません。

しかし新法については、同じような状況で新たに建物を建てた場合に、土地の貸主の承諾を得ていない場合には貸主は契約を解除することができます。もし貸主の承諾に基づいて建築された場合には、新たに20年の契約が延長されます。

  • 貸し主による契約更新の拒否に関しての規定が違う

旧法では貸主が土地の契約の更新を拒否したい場合でも、土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合その他の正当な事由がなければならないと制定されていました。しかし新法では正当な事由に対する解釈がなされました。

第6条には「前条の異議は、借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない」と記載されています。

そのため立ち退き料の支払いなどの財産上の給付といった事由で更新を拒否することができるようになりました。契約の更新に関してはどちらの法律でも、借地上に建物のあるということが条件となっています。

2.借地借家法と旧法(借地法)の適用範囲

借地借家法は借地法に代わって新たに制定された法律です。そのため現在では借地借家法が適用されますがこの法律が施行された時よりも前に交わされた契約に関しては注意が必要です。

借地借家法は1992年8月1日に施行されましたが、その日付以前の契約は借地法のが適用され、借地借家法の施行後に更新された場合の契約についても借地法が適用されることとなっています 。そのため以前の法律で契約した場合では、契約の更新の際についても以前の法律に基づくため、借地借家法に切り替わることはありません。契約を結んでから長期間が経過したため、新たに借地借家法に基づいて契約をしたい場合には、一度契約を解除し新たに契約を交わす必要があります。

3.借地借家法のメリット・デメリット

3-1.メリット

  • 契約期間が把握しやすい

借地法では建物の材質によって契約期間が異なりましたが、借地借家法ではどんな建物に対しても契約期間が一律となっています。また契約更新後の期間についても、借地法の法律の時よりも契約期間を短くすることができます。

最初の更新では20年の契約で、それ以降の更新については10年で契約することができるので、何らかの事情によって契約を終了させたい場合でも契約期間が短いため、計画を立てやすくなります。

もちろん契約期間を長く設定することはできますので、合意があれば契約期間を10年以上、または20年以上に定めることもできます。

  • 定期借地権の場合には契約期間を限定できる

借地借家法では普通借地権と定期借地権があります。一般定期借地権の場合では契約期間は50年以上と定められていますが、借主側には契約の更新や契約終了後の建物の買取りについての請求権がありません。そのためどのような状況でも契約を更新する必要がなくなり、土地についても更地に戻して返却されます。さらに一般定期借地権には事業用や居住用などの利用目的に関する制限などは一切ありません。そのため貸主側には土地が返却されるという安心感があり、借主側にとっても土地を自由に使うことができるので、双方にとって大きなメリットがあります。

また一般定期借地権での場合は必ず書面によって契約が行われなければなりませんので、契約に関してもお互いに安心感を持つことができます。

  • 正当な事由があれば解除できる

借地法においての契約更新はたとえ貸主に契約更新の意思がなかったとしても、借主側に契約の意思があった場合には契約を解除することは非常に難しいものでした。そのため借主に契約の意思があれば原則的に契約の更新がされるという法律でした。特に土地に建物が残っている場合には、貸主が契約の更新の拒否や契約解除を希望したとしても認められることはありませんでした。

借地法に関しても貸主側に正当な事由があれば契約の更新を拒否したり契約の解除をしたりすることはできましたが、正当な事由についてはただ「その他の正当な事由」とだけ記載されているのみで、具体的な状況や内容についての記載はありませんでした。

しかし定期借地権の場合には、正当な事由として建物の賃貸借についての状況や建物の利用状況、さらには建物の現状なども考慮に入れることができるようになりました。さらには建物や土地の返却の条件として立ち退き料の支払いを申し出た場合には、それに関しても契約の更新の拒否の正当な事由に含めることができます。

3-2.デメリット

  • 建物が朽廃していても自動的に借地権は消滅しない

借地法に基づいて土地を貸した場合には、基本的には一度貸したら戻ってこないと考えるのが一般的です。しかし状況によっては消滅するケースもあります。それは契約期間が定められていない契約を結び、なおかつ建物が朽廃している状態には借地権の契約が終了するというケースです。

朽廃とは建物がいつ崩壊するかわからないような危険な状態や、建物にとって重要な壁や柱や土台などか既に腐食していて、修理をした場合に新築と同じような金額がかかる場合の状態や、長期間にわたって誰も住んでおらず、新しく住む場合には新築と同様の修繕費が必要となる場合のことを指しています。

借地法ではそのような朽廃の状態だった場合には、借主は自動的に借地権を失うことになりましたが、借家借地法では朽廃によって自動的に借地の契約が終了するという規定がありません。

  • 普通借地権の場合には正当な事由がない限りは契約を拒否するのが難しい

借地借家法の契約の更新に関しても、特に問題がなければ永久的に契約の更新が続きます。そのため貸主の方が契約の更新を拒否したい場合には申し出ることはできますが、その際には正当な理由がない限りは契約の更新を拒否することはできず、基本的には双方の合意が必要となります。正当な事由については貸主側の状況だけでなく借主側の状況も考慮されることとなります。

従って老朽化などによる倒壊の危険などの特別な事情を除けば、通常の使用に関して問題のない状況であれば正当な事由として認めてもらえることはなかなか難しいです。そのため特別な事情で土地を返却したい場合には、立ち退き料など借主に対して納得した条件を提示する必要があります。

  • 普通借地権の場合には契約が満了した時点で建物が残っている場合には、借主は貸主に対して買取りを請求する権利を有している

借地借家法の中でも普通借地権については、契約期間の終了時に更新することができます。更新時には貸主と借主の間で、期間も含めて自由に決めます。そのためお互いの同意があれば契約を終了させることもできます。その際に、もし借主による建築物が残っていた場合には、建物買取請求権に基づいて貸主に買取りを請求することができます。

建物買取請求権とは、土地に関する貸し借りの終了し土地を貸主に返却する時に、その土地に残っている建物の買い取りを貸主に請求することができるという権利です。名目上では請求権とありますが、実際のところは貸主側には何らかの都合によって拒否する権利はありません。

しかし契約が更新される予定だったにも関わらず、借主が契約の更新をしないで建物買取請求権を行使する場合や、債務が不履行になるという特別な事情では例外的に請求権を行使できない状況もあります。

4.旧法(旧借地法)から新法(借地借家法)への切り替えは可能?

旧法である借地法から 新法の借地借家方への切り替えは物理的には可能です 借地借家法に切り替えるためには最初に今まで結んでいた契約を双方の合意のもとに解約し、改めて新しい契約を結ぶ必要があります借地借家法に基づいて新たな契約を結ぶ場合には改めて存続期間を30年として契約を交わす必要があります。

ただし注意したいことがあります。

借主側から見ると新たな契約を結んでから、2回目の契約更新以降は毎回10年の契約期間となり以前の契約よりも短くなります。また建物を新たに建築したりまたは大規模な修繕をしたりする場合にも、貸主の同意が必要となりますので、あまり新たな契約に対するメリットを感じなくなります。

そのため借主の同意を得るのには非常に難しいと言えるのが現状です。特に何世代にもわたって土地を借りていたもしくは貸していた場合は新たな契約の終結はかなり難しいといえます。理由として借地権の相続に関しては貸主に対する確認などは必要がなく、相続をした際に通知をすれば手続き自体は完了となるからです。そのため最初の借主がなくなったからといっても貸主側がその土地に関する返却を求めることはできません

新法に基づいて新たな契約を結ぶのが困難だとしても、旧法で結んだ契約の内容については変更することができます。例えば最初に結んだ契約が古いもので契約の金額が安かった場合、貸主の側としては時代に合わせた相場にしたいと考えるのが普通です。また貸主側には固定資産税を支払う必要もあるので税金が上がれば土地の使用料の値段もあげたいと思うのは普通です。

しかしこうした契約の詳細な内容に関しても基本的には貸主と借主の間での合意が必要となります。そのため借主側が貸主側の条件を受け入れずトラブルになったり時には裁判になったりすることもあります。契約の内容を時代に合わせて変更するには冷静な話し合いとともに、第三者を含めた現実的な見方を貸主と借主のそれぞれが持つ必要があります。

5.借地借家法と旧法(旧借地法)の違いまとめ

借地借家法と借地法では契約の期間と契約の更新でかなりの違いがあります。旧法では借主の土地や建物の使用が守られていたのに対して、新法では貸主の契約や土地の返却に重きが置かれています。

特に定期借地権については契約できる期間もきちんと決まっているので、土地を貸したら返ってこなくなるのではないかという不安もなくなります。ただし、契約に関しては必ずお互いの合意が必要となりますので、一番大切なことは貸主が借主と良い関係を作っておくことにあります。

土地の貸し借りはトラブルも多く、裁判につながることもあります。借地借家法や借地法について知るだけでなく、契約の内容も十分に知っておくようにしましょう。

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