不動産において所得税を算定するためにも、不動産に関わる所得は絶対に無視できないことなので、どれくらい所得税がかかるのかを計算する必要性があるでしょう。しかし、今までの所得を計算した時に赤字になってしまうことも少なくないのではないでしょうか。せっかくの所得が赤字になってしまうと今後に響くので、何とかしたいと思うものです。

そんな時に覚えておきたいのが、損益通算です。この損益通算を行うことにより、赤字分をポイ捨てせずに活用しない手はありません。そこで、はたしてどんな所得が損益通算できるのか、損益通算はどのように計算すればいいのかなどをご説明しましょう。

 1.　不動産に関わる所得は何が損益通算できるか

今までの所得を計算した時、赤字になっていることがあります。このままでは赤字をゼロとしてしまいますと損をすることになってしまいますが、ここで役立つのが損益通算と呼ばれる方法です。この損益通算は赤字分を他の所得から差し引くことができる方法であり、赤字分を黒字分で相殺することができます。

 

赤字分が利用できれば様々なメリットがあるので損益通算を利用したいところですが、相殺することが出来る所得はいくつか限定されているので、どんな所得が損益通算できるか気になるところです。どのような所得が損益通算できるのでしょうか。

 

1-1.　不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得は損益通算できる

損益通算出来る所得のうち、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得を損益通算することが出来ます。つまり損益通算できる所得は富士山上（不事山譲）の４つの所得の損失に限られます。これらは順番に、以下のようになっています。

 

• 土地や建物など不動産によって得られる所得
• 事業を営んでいる人が得られる所得
• 山林を伐採・立木によって譲渡した際に得られる所得
• 金・プラチナや事業用の自動車・機械などを初めとする資産を譲渡した際に発生する所得（なお、譲渡所得についてゴルフ会員権の譲渡損失は他の所得との損益通算や平成26年4月1日より廃止となっています。）

 

これらの所得は損益通算の対象になるので、他の所得から赤字分を差し引くことが可能です。不動産所得と事業所得の損益通算を行う場合、まず最初に利子所得、配当所得、給与所得などを初めとする経常所得の黒字分から差し引きます。

 

経常所得から赤字分を差し引いてもまだ赤字が残っている場合は、他の譲渡所得や一時所得、山林所得、退職所得といった順番で差し引く決まりとなっています。譲渡所得の場合、最初に一時所得の黒字分から差し引き、それでも赤字分が残るなら経常所得、山林所得、退職所得の順番に差し引かれることになります。

 

山林所得の場合、経常所得、譲渡所得、一時所得、退職所得の順番に差し引かなければなりません。こうした損益通算の仕組みを理解しておくと、赤字分が発生した時点から節税を行うことも可能です。しかし、場合によっては損益通算が利用できない場合があるので十分に注意しましょう。

 

1-2.　不動産投資は損益通算しやすいと言われている

様々な所得の中でも不動産投資の損益通算がやりやすいことをご存知でしょうか。不動産投資はその仕組みから節税がやりやすいだけでなく、損益通算もやりやすいという特徴を持っています。なぜ損益通算がやりやすいのか、それは不動産投資によって得た所得は総合課税ではなく分離課税に当てはまるからです。

 

総合課税の場合、赤字になったとしても他の所得から差し引くことができません。しかし、分離課税なら他の所得とは別に課税されるので、他の所得から差し引くことができます。このことから不動産投資による家賃収入は空室など様々なリスクによって赤字になったとしても、損益通算によって相殺することが可能です。

 

前述の通り、損益課税はマンションの1室を持っているだけでも発生するため、ほんの小規模の不動産投資をしている人でも損益通算を行うことができます。不動産所得は固定資産税や減価償却費、不動産取得税など様々な費用がかかるので赤字になりやすいものの、損益通算ができることから赤字を相殺しつつ節税も出来るなど様々なメリットがあるのでおすすめできるのです。

 

2.　不動産所得の損益通算の計算方法

次に覚えておきたいのが、不動産所得を損益通算する場合の計算方法です。不動産所得は赤字になった場合、損益通算を行って他の所得の黒字分で赤字分を相殺する必要性があります。

 

この時の計算方法を知っておくと、スムーズに赤字分を相殺することができるでしょう。では、不動産所得の損益通算の計算方法についてご説明します。

 

2-1.　不動産所得を計算する

不動産所得の損益通算を行う場合、基本的に総収入金額から必要経費を引いて算出します。つまり、家賃収入から管理費や修繕積立金、集金代行手数料、支払利息、固定資産税といった必要経費を引きます。

 

２年目からはこれらの必要経費がかかりますが、初年度はこれらに加えて登録免許税や不動産取得税といった費用が必要経費として計算されるのでさらに赤字になりやすいでしょう。こうした様々な必要経費を家賃収入から差し引いた金額が不動産所得になります。

 

2-2.　土地の取得部分の利息を計算する

もしも先ほどの計算によって不動産所得が赤字になってしまった場合、必要経費の一つである支払利息のうち、土地の取得分において利息の一部は経費として計上されません。つまり、支払利息であるローンの金額のうち、建物の部分と土地の金額に分けて計算する必要性があります。

 

ローンの金額と分けられたローンの土地部分の金額に支払利息をかけた金額が土地に関わる利息分の金額になります。もちろん赤字にならなかった場合はきちんと経費として計上されます。

 

2-3.　土地取得部分の利息と赤字の額を比較する

支払利息のうちの土地部分の利息を計算したら、次に不動産所得の赤字分の金額と比較します。もしも赤字分の金額より土地部分の利息の方が小さい場合、利息部分の全額は赤字として認められません。

 

逆に不動産所得の赤字分を土地部分の利息が超えていた場合は、不動産所得の赤字分までの利息分が経費として認められます。この場合は土地部分の利息が赤字分を超えているかいないか比較する必要性があるでしょう。

 

3.　不動産の譲渡損失は基本的に損益通算できない

不動産の売買を行った場合に損失が出たとしても、基本的に損益通算の対象にならないことをご存知でしょうか。これは先の税制改正により、譲渡損失が出たとしても損失はなかったものとして扱われ、他の所得から損益通算しようとしてもできなくなったのです。

 

これは損益通算のみならず青色申告をしても控除することができず、どうしようもなくなってしまいました。通常、土地や建物の譲渡所得は損益通算することができますが、譲渡損失ともなれば分離課税にもかかわらず損益通算することはできません。

 

ただし、分離課税の中でも損益通算は出来るので、その場合の計算を行う必要性があります。

 

3-1.　居住用財産譲渡での譲渡損失は特例がある

不動産の譲渡損失で損益通算を行うことはできなくなりましたが、譲渡損失に関する特例を利用することが出来るようになりました。居住用財産を譲渡することで譲渡損失が発生した場合、特例を利用することで損益通算ができますし、青色申告をしてもしていなくても繰越控除が行えるので、特例の内容を確認してみましょう。

 

• 居住用財産の所有期間が５年を超えている場合の譲渡損失であること
• 平成３１年１２月３１日までに居住用財産を譲渡していること
• 配偶者や直系の血族といった特別な関係者に対する譲渡ではないこと
• 居住用財産を譲渡した年とその前年、翌年中に自分の居住用財産を買い換え資産として取得し、取得した年の翌年の１２月３１日までに住むこと
• 住宅借入金を利用して買い換え資産を取得すること
• もしも、損益通算を行っても譲渡損失額が相殺できなかった場合、翌年から３年間の繰越控除が利用できる
• 繰越控除を受ける場合、その年の合計所得金額が３０００万円を超えていないこと

 

以上が居住用財産の買い換えによって発生する譲渡損失の特例の内容です。次に、特定居住用財産の譲渡損失の特例の内容をご説明しましょう。

 

• 譲渡資産における住宅借入金を初めとする残高があること
• 損益通算を行っても譲渡資産における譲渡損失額が相殺できなかった場合、翌年から３年間の繰越控除が利用できる

 

あとは居住用財産の買い換えにおける特例とほぼ同じ内容となっています。ここで言われる特定居住用財産の譲渡資産における譲渡損失額とは、住宅借入金の残高から譲渡資産の譲渡対価の限度額に届いたことで控除しきれなくなった金額を指します。

 

4.　不動産所得の損益通算で節税になるのか

不動産所得において節税は切っても切り離せない密接な関係にあると言えるでしょう。損益通算は赤字分を他の所得によって相殺することなので、本当に節税することができるかどうかも気になりますよね。しかし、不動産所得の損益通算で節税が出来るのは確かなので、条件を満たしているかどうかをチェックする必要性があります。

 

ただし、個人と法人では様々な違いがあるので注意しましょう。では、個人と法人で不動産所得の損益通算による節税の違いをご説明します。

 

4-1.　個人

個人で不動産所得の損益通算を行って節税ができるのは、赤字分を給与所得によって相殺することができる点です。給与所得ということは自動的に会社が税金を天引きしているので、この時に不動産所得が赤字になっていると損益通算によって給与所得から差し引かれ、所得が減少されます。

 

給与所得が減少されると、会社が天引きしている源泉所得税を支払いすぎていることになるので、その支払いすぎた分の税金が戻ってくるため、節税となります。つまり、個人が意図的に節税を行うには敢えて不動産所得を赤字にする必要性があるでしょう。

 

ただし、節税を行う上で気を付けておきたいのが、不動産所得の赤字ではなくキャッシュフローの赤字です。キャッシュフローが赤字になってしまうと節税することができなくなり、単に損をするだけになってしまうので事業として失敗に終わってしまいます。

 

資産を無駄にしないためにも、不動産所得だけを赤字にしてキャッシュフローを黒字にするようにしなければなりません。敢えて赤字にする為には、まず減価償却などで必要経費を大きくするのがおすすめです。

 

必要経費の金額が大きくなるほど赤字になりやすいため、減価償却ができる期間を見極め、課税される譲渡税などにも注意する必要性もあるでしょう。また、気を付けておきたいのは不動産所得が赤字になった時、土地部分の利息は赤字として認められないということです。

 

それ以外にも青色申告による特別控除や３年間の繰越控除、ローン控除、所得控除などにも気を付けなければなりません。つまり、個人で損益通算による節税を行う場合は、様々な制限がある上でシミュレーションを行いながら行動しなければならないということになります。

 

4-2.　法人

法人が不動産所得の赤字による節税を行う場合、個人と比べて制限がないので節税がやりやすいでしょう。何故なら個人と違って不動産所得といった区分がないため、あらゆる損益を合わせて計算することができるからです。

 

しかも不動産所得の赤字に伴う土地部分の利息までも損益通算の対象になるので、損益通算にかかる制限が一切ありません。法人で青色申告した場合、平成３０年４月１日以降開始する事業年度に生じた大損金について１０年間の繰越控除が認められます。

 

ただし、個人と違うのは法人住民の？？？税として毎年最低７万円かかること、そして青色申告による特別控除額もありません。一概に法人の方が良いとは言えないので、個人で節税を行うのがいいのか、それとも法人で節税をした方が良いのかじっくりと考える必要性があります。

 

但し、法人については貸金教訓といい、？？？？が差し引かれます。また法人の？？は社会保険の強制加入となっています。個人のままか法人に成りにした方が得かどうかは一存に言えません。

不動産賃貸経営に明るい税理士法人に相談することが一番確実だと思われます。

 

5.　まとめ

不動産所得などに関わる損益通算は、赤字になった時の救済措置と言えるでしょう。もちろん条件を満たしていなければ損益通算ができない場合もありますし、誰でもどんな所得からでも損益通算ができるとは限りません。

 

敢えて不動産所得を赤字にするなら、なおさら気を付けなければなりませんし、節税を行う場合は不動産投資を行っただけで節税になると思い込むのではなく、しっかりとシミュレーションを行う必要性があるでしょう。節税をしようと思っても大した節税になっていないのでは意味がないので、シミュレーションをした上で決めるのが得策なのではないでしょうか。