先祖代々の土地を手放すわけにもいかず、空き地のまま放置されている土地はありませんか？所有権を手放さず土地を有効活用出来る方法をご存知でしょうか。

最近では自己所有の土地にマンションやアパートを建てる資産運用もありますが、建物を建てるための自己資金持ち出しや、借入をして経営を始めるオーナーさんもいます。その後経営に行き詰まるという話も少なくはありません。この定期借地権を使った土地運用ビジネスは初期費用もかからず長く安定した収入を得られることができます。ではご紹介してまいりましょう。

1.定期借地権と事業用定期借地権の違い

定期借地権には、（一般）定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権と呼ばれるものがあります。ここでは一般と事業用について説明していきます。

最も明確な違いを挙げるとすれば、（一般）定期借地権は建物の制限はなく（必ずしも建物を建てる必要もない）、事業用定期借地権は使用目的が事業活動に限定されているという点です。

これから土地を長きに渡り貸し出す前に、契約の内容を貸主自身もよく理解しておくことが重要です。なぜなら一度契約を結ぶと途中の契約変更はとても困難なものとなるからです。定期借地契約を結ぶということは、その契約期間中は仮に所有権を持ったオーナーでもあっても土地を自由に使うことが出来なくなります。契約の途中放棄も簡単ではありません。将来的にその土地をどう使いたいのか、という部分を考慮に入れ契約を結ぶ必要があります。

というのも、（一般）定期借地権と事業用定期借地権では、契約の期間、つまり土地を自由に使えない期間が異なるからです。

契約内容              契約期間

一般定期借地権   　50年以上

事業用定期借地権    10年以上～30年未満

30年以上～50年未満

（一般）定期借地権とするか、事業用定期借地権とするかの決定する際の一案として

• その土地を使用する予定は今後もない
• 子供が結婚した時に、その土地に家を建てさせたいと思っている
• いずれそこでお店を開きたいと思っている

など、土地をいつ頃手元に戻したいと考えるかで契約が変わってきます。定期借地権では契約が終了した時点で借主が責任を持ってその土地を更地に戻し所有者に返却するという事が義務付けられています。

もし10年後に、お子さんに家を建てさせたいと考えている場合には事業用定期借地権として10年の契約を結び、更地に戻った場所にすぐに家を建てる事もできます。

あるいは、特に使用する予定もない土地であれば、長期に渡り安定した収入を見込める（一般）定期借地権としての契約方法もあります。

2.定期借地権の借地料（地代）の相場はいくら？

地代の相場は、それぞれの土地の条件によって様々です。その為、一概にこれが相場ですと明示する事は難しく、不動産鑑定士などの専門家であっても地代の相場はとても見極めが厳しいものだと言われています。

また一方で地代の相場は、貸主と借主の需要と供給の関係でも金額が変わってきます。その辺りを踏まえても、相場の価格は一概に出すことが出来ません。

その点を踏まえて、ある一例として都心部での計算方法を挙げてみます。

⇒（一般定期借地権の賃借料（地代））　　固定資産税×3～5倍

3.事業用定期借地権の借地料（地代）の相場はいくら？

事業用定期借地権の地代は、一般定期借地権より高く設定することができます。こちらもあくまで都心部での地代の計算方法の一例、目安となります。

⇒（事業用定期借地権の賃借料（地代））　　固定資産税×5倍～8倍

4.借地料（地代）の決め方

地代の計算方法はいくつかあります。代表的なものをご紹介しましょう。

1.借主が得られるであろう利益から地代を決定する

この時、参考にするものとして国土交通省の『不動産鑑定評価値基準』を参考にします。地代は、土地の評価額と見込まれる収益を考慮し決定します。さらに、総合的な決定条件として周辺環境やこれまでの経験値なども重要で、それら複合的条件をふまえ地代を決定する方法です。

2.積算法

積算法は、地代をより近い金額で計算できるとも言われています。

⇒土地の更地価格に期待利回りを掛け、固定資産税を加算して計算します

※期待利回りは2％が一般的とされています

・仮に土地の価格が5,000万円・期待利回り2％・固定資産税が100万円とします。

（土地5,000万円×期待利回り2％+固定資産税100万円＝200万円（年額）

このようにして、賃借料（地代）の年額概算を計算することができます。

3.賃貸実例比較法

この方法は近くに有る似た物件の地代を比較対象として決定する方法です。また、データは複数手に入れる必要があります。仮に手に入れられない場合でも、過去の情報であれば使うことも可能ですが、その場合は必ず情報の修正を行う必要があります。

4.収益分析法

この方法は店舗としてなど事業用として土地を使用する場合に適しています。

その事業を行うことで期待できるであろう“純利益”が基本となり、ここから収益純賃料が計算されます。そこに賃貸借時に発生する諸経費を加えると、賃借料（地代）が求められる計算となります。

※この収益分析法は企業が行う事業であるという事が、必須条件となっています。

5.公租公課の一定率計算方法

公租公課とは（固定資産税+都市計画税）を指します。この計算方法はこの公租公課に一定率をかける単純な計算方法なので比較的理解されやすく、広く使われている計算方法の一つでもあります。

・（固定資産税+都市計画税）×2倍～4倍程度＝年間の地代価格の概算額

・路線価から算出した更地価格×1.5倍～3.0倍＝年間の地代価格の概算額

※路線価は国税庁が発表する路線価図で調べることが出来ます。

⇒路線価×0.8＝更地の目安となります。

ただしここでも注意点は、路線価は道路や土地の形状、間口の奥行、土地の規模などでも変わってきます。最終的には専門家へのご相談をおすすめします。

4-1.定期借地権

（一般）定期借地権とは50年以上の長きに渡り土地を貸し出す契約をいいます。

地代運用は、通常の事業よりは利益は薄いですがローリスク・ローリターンで、また初期投資として自己資金の持ち出しもなく、維持費もかからない安定した運用をすることができる土地活用ビジネスです。

建物は住居用から事業用まで制限はありません。

住居用の他には、このような利用をされています。

• コンビニエンスストア
• 個人商店
• 集合住宅（アパート・マンションなど）
• 高齢者向け住宅
• 駐車場
• 資材置き場
• 太陽光発電　などです。

⇒ただし注意点として、土地だけを貸す予定の場所に建物を建てられてしまうと、借主が土地を引き続き利用する権利が発生してしまいます。このようなトラブルを防ぐためにも、初めの契約時に“建物が建てられない契約”をきちんと結んでおくようにしてください。

4-2.事業用定期借地権

事業用定期借地権はあくまで”事業用”としてのみ使うことが出来る契約です。また、貸主が近い将来その土地を手元に戻したいと考えている場合には、この契約はとても有効的です。なぜなら契約の一番短い期間ものであれば、10年で土地は更地となり戻ってきます。

事業用定期借地権では10年が一番多い契約と言われています。

5.定期借地権のメリット・デメリット

それぞれの定期借地権のメリット・デメリットを把握しておくことは、貸主としてとても重要です。

5-1.（一般）定期借地権のメリット

• 土地の資産運用は、初期費用や借入は不要である
• 使わない土地であっても手放さず所有者として有効に利用できる
• 50年以上という長期に渡り安定した収入を見込める
• 土地を使うことで雑草などの手入れも不要となり、土地の管理が楽になる
• その土地に建物が建つと、固定資産税が最大で1/6、都市計画税は最大で1/3まで下がる
• 日当たり、角地など条件が良ければ地代の増額を見込める
• 契約完了後は必ず更地として戻る
• 借主は貸主に土地の返却時、建物の買取請求は出来ない
• 相続税対策となる
• 契約を結んだ時点で一時金が入る（一時金概算額：地価×20％）

5-2.（一般）定期借地権のデメリット

• 50年の長期を見据え、土地の利用方法を考えるのは難しい点がある
• 親の代から受け継ぎ、相続税の対象となった土地でも契約中は売却して相続税の支払いに充てることは出来ない（契約の変更は容易ではないため）
• 次の世代のことまで考えて契約する必要がある
• 50年の契約到達まで土地を自由に使うことが出来ない

5-3.事業用定期借地権のメリット

• 最短で10年での土地返却が可能なため、将来設計が立てやすい
• （一般）定期借地権より賃借料（地代）を高く設定できる
• 居住用として使うことができないため、住民同士のトラブルなどがない
• 契約終了後は更地となり返却される
• 借主からの建物の買取請求は不可となっている
• 子供に将来家を建てさせたい、そこで商売を始めたいという時に10年で返却という契約を結んでおくと良い

5-4.事業用定期借地権のデメリット

• 事業用と限定される為、借り手が限られる
• 活発な事業ができる場所でないと、借り手がなかなか見つからない
• 保証金が安い
• 相続時の評価が高くなり、相続税も高くなる

6.まとめ

（一般）定期借地権と事業用定期借地権を比較しながらご紹介してきました。

空き地の運用は通常の事業よりは利益は薄いかもしれません。ただ、持ち出しの資金が全くかからない上、安定した資産運用ができる点ではとても魅力的な土地活用ビジネスの一つだと言えます。

（一般）定期借地権と事業用定期借地権のそれぞれのメリットとデメリットを見極めつつ、今お持ちの土地を有効活用されてみてはいかがでしょうか。