文化アパートとは一般的に、1950年~60年ごろの高度経済成長期に多く建築された瓦葺きの木造モルタル2階のメゾネット型で、長屋状になっている昔ながらのアパートのことを指します。

今も昭和の街並みが残る、昔ながらの住宅街に残っているエリアも多くあります。

このような物件をお持ちのオーナーさんの悩みは大きく3つ挙げられます。

  1. 旧耐震の建物なので、災害の被害に遭いやすい
  2. 築年数が古いため入居が少ない
  3. 子どもが相続することを嫌がるor相続させたくないと思っている

これらの問題を解決しようと思うと、やはりネックになるのがお金の問題です。

そこで今回は、文化アパートを3棟お持ちで、相続のために建て替えを検討されていたお客様の事例をご紹介したいと思います。

失敗しないために!土地活用相談のセカンドオピニオン

土地活用で成功するには、「プロにお任せ」「業者にお任せ」は良くありません。なぜなら、土地活用には税務、法務、建築といった経営ノウハウなど様々な要因が複雑に絡み合っているので、「土地活用の全てにおける専門家」はそう多くないからです。

あなたに提案されたプランは本当に妥当なプランなのか?セカンドオピニオンとして専門家の意見をお伝えいたします。

 

土地活用の内容、概要

この活用事例のポイントは4つですあります。

  1. 立ち退き料0で立ち退きを成功させた。
  2. 子ども2人に均等に相続するために、戸建て賃貸を建築して均等に分けることができるようにした。
  3. 建築する物件を子どもが建築することで、相続税が発生しないようにした。
  4. すぐに解体&建築をするのではなく、長期的な計画を実行したこと。

まず、お客様の現状からご説明します。

オーナーさんは築50年の3棟並びで文化アパートをお持ちで、入居状況はそれぞれの棟に数人という歯抜け状態であまり良い状況とは言えませんでした。

さらに、オーナーさんには2人の娘さんがいて、娘さんへの相続を検討していたタイミングでした。

オーナーさんには、大手のハウスメーカーより提案が来ていました。その提案とは、「入居者を立ち退きさせて、新築マンションを建築しましょう」というものでした。

そんなときに弊社にご相談があり、セカンドオピニオンをさせていただきました。

お客様からどんなご相談、ご希望があったか

オーナーさんが心配されていたのは2つです。

  1. 現金があまりないので、立ち退き費用がかかるのはしんどい。
  2. マンション1棟を建築すると、子ども2人に均等に相続ができない。

ということでした。

立ち退き料は一般的に家賃の6ヶ月分と言われています。

つまり、1室4万円の賃貸料金だったこの文化アパートの場合、

4万円×6ヵ月=24万円/1室

そしてこの時、8室に入居者がいらっしゃったので、

24万円×8室=192万円

かかります。相当大きな額です。

文化アパート3棟分の土地となると大きな賃貸マンションを建築することができますが、これを相続しようとすると、1人しか相続できません。

この不動産資産を2人の子どもに均等に相続させてあげたい、というのがご要望でした。

それに応えるためにどんなことに気をつけたか(どのようなご提案をしたか)

私たちはこのオーナーさんに4つのステップでご提案をしました。

STEP① 入居者を1つの物件に集める。

今3棟に分かれて入居している人を1棟に集めて満室経営をすることを計画しました。もちろん引越しをしていただくためには「理由」が必要になってきます。

今回の場合、木造の耐震診断を行ったら基準値を満たしていなかったので、1棟だけ簡単な補強工事を行い、そちらに移動していただくという名目でご移動いただきました。

また、引越し後の賃料も今までよりも1割安くしました。引越しの費用でお支払いはしましたが、立ち退き料金に比べれば圧倒的に安価です。

移動してもらうとき、入居の多い物件から入居が最も少ない物件に移動していただくというのがポイントです。その理由はSTEP2でご説明します。

STEP② 契約書を巻き直す

引越しをしていただく際、契約書を交わし直す必要があります。この計画で最も重要なのがこのポイントです。契約書を巻き直すとき、普通借家契約から「定期借家契約」に変更します。

定期借家契約とは、普通借家契約のように「法定更新」という制度がなく、「期間の満了と共に契約関係は消滅する」というものです。ですので、契約時に期間を2年と定めた場合、2年後には必然的に契約関係が消滅する、というもので

言い換えれば、入居者は2年後には退去をしなければならないという契約になります。

もちろん、強制的に定期借家契約で契約することはできませんので、入居者さんの合意をいただいて契約をすることが重要です。その後のトラブルやクレームを防ぐためにも、

入居者さんに対してしっかりと説明をし、ご理解を頂いてから巻き直しを行います。

STEP③ 満室経営&戸建賃貸の建築

入居者さんの引越しと契約書の巻き直しが終わったら、1室は2年間満室経営を行っていきます。

そして空室になった残りの2棟を取り壊し、お姉さんの名義で戸建て賃貸を2棟建築しました。

取り壊し、建築中でも1棟から収入が入り続けるので、生活に困ることもなければ、収入の一部を建築費用に当てることもできます。

STEP④ 入居者さんが全員退去

そして2年後、入居者さんが全員退去した後、妹さんの名義で戸建て賃貸を2棟建築して、このプロジェクトは完了しました。

ちなみに、今回マンションではなく、戸建て賃貸を建築したのは、不動産の分割ができるためです。

例えば、今回のように数人に相続したい場合などマンション1棟だったら名義人は1人しか設定できませんが、戸建て賃貸だったら、それぞれに名義人を設定することができます。

さらにまとまった資金が必要になった時などに、1棟だけ売却するといったこともできます。

マンションに比べて建築費用が安価、家賃収入も高い、入居者の質が良い、長期入居が見込める、駐車場付きのものが多いため駅から遠いような郊外エリアでもニーズがある、現在不足していると行った点も戸建て賃貸の魅力です。

相談、施工後の状況について(お客様はどんな効果を得ることができたか)

現在は戸建て賃貸も満室経営をしており、安定的な土地活用を実現することができています。さらに建築をそれぞれのお子さん名義にしたため、建物部分の相続税は発生しません。立ち退き料や解体費用はオーナーさんの赤字になります。

営業マンは簡単に立ち退きましょう、解体しましょうという話をしますが、身を削って今やる必要はないと私たちは思っています。時間と法律を味方につければ、費用を最小限にして、新たな土地活用を始めることは可能です。

文化アパートを複数お持ちの方で建て替えご検討の方、不動産資産を均等に子ども達に相続させたいと思われている方は、今回の事例をぜひご参考ください。

失敗しないために!土地活用相談のセカンドオピニオン

土地活用で成功するには、「プロにお任せ」「業者にお任せ」は良くありません。なぜなら、土地活用には税務、法務、建築といった経営ノウハウなど様々な要因が複雑に絡み合っているので、「土地活用の全てにおける専門家」はそう多くないからです。

あなたに提案されたプランは本当に妥当なプランなのか?セカンドオピニオンとして専門家の意見をお伝えいたします。
 

 

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という5つの視点の解説など、ブログでは公開できない土地活用のコツをお伝えいたします。


 

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