昭和時代に建築した木造アパート、いわゆる文化アパートを所有しているものの、今後どうしようか、とお悩みのオーナーさんは少なくありません。

文化アパートは築年数の古さや、間取りの古さなどの要因から、家賃を下げなければなかなか新規の入居者は見込めません。

家賃が低いということは手残りが少ないということです。

にも関わらず、入居者さんが１人でも入れば管理維持費や運営の手間がかかってくるわけですから、自分は良くても、このまま子どもに相続をしていいものか？と考えるのは当然のことだと思います。

そしてネックなのが、立地です。

駅から少し離れた住宅街の中にあるような文化アパートだと、賃貸マンションを立てて経営がうまくいくのか？と思われるかと思います。

そこで今回は、駅から徒歩25分に250坪、近隣のマンションは空室が目立つ、そんな状況で安定経営を実現したオーナーさんの実例をご紹介します。

土地活用の内容、概要

こちらのオーナーさんは、駅から徒歩25分のところに250坪の木造の店舗つき住宅を６つほどならんだ長屋のような文化アパートをお持ちで、今後どうしようかと悩まれており、パートナーの税理士さんを通じて、私たちにご相談いただいたことで計画が始まりました。

オーナーさんはマンションを建てたいとおっしゃられていたのですが、立地の悪さを考え、難しいのではないかと判断しました。

マンション経営をしたいと思っていても、土地活用をする上で大切な下記の３つのポイントは必ず押さえておかなければなりません。

1. そのエリアに入居者（ニーズ）がいるのかどうか
2. 相続税や相続後のことまで考えた活用なのか
3. 建物の維持管理は誰が行うのか

これらを考えるためには、家賃や入居率が低下し始める10年、20年先のことまで考えた活用方法を検討することが大切です。

オーナーさんには土地活用=マンション経営だけでないということをお伝えし、新しい提案をさせていただきました。

どのようなご提案をしたか

私たちは３つのポイントに着目しました。

1、市場調査の結果、この地域にサ高住のニーズをキャッチ

市場調査をした結果、近隣マンションには空室が多く、近くに大きなお店も少ない場所でした。

私たちは近くに病院があったことに着目し、周囲に競合となるような高齢者施設がなかったことから、250坪の広い土地だからこそできる「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」を提案させていただきました。

2、時代のニーズを掴む

サ高住は、高齢化社会が進む中で需要が高く、入居待ちをしている方も多くいるのが現状です。

また現在の医療制度では２週間以内の入院を推奨していることから、介護が必要でも手術や治療が終われば、早期退院をさせられます。自宅で介護ができない家庭の入院後の受け入れ先としてもサ高住は必要とされているのです。

また、自社でもサービス付き高齢者向け住宅を運営していることから、運営ノウハウや経験を活かしたサポートができることもあり、時代の流れを掴んでいることを伝えました。

3、一括借り上げで安定収入が見込める

サービス付き高齢向け住宅は一般的に運営会社に一括借り上げをして運営してもらいます。

「一括借り上げ」のメリットとは主に次の4点があります。

1. 収入が安定する
2. 一切の手間がかからない（入居付や退出後の原状回復などの手間が不要）
3. 空室の心配がない
4. 確定申告がラク

賃貸マンションでは１室でも空室が出れば収入は減りますし、自分でマンションの管理をしようと思えば手間がかかるし、委託をすれば費用がかかります。

一方、サ高住だったら運営会社が毎月の決まった額で借り上げてくれるので、月々の支払いが苦しくなるといった可能性の減りますし、入居者を探すのも部屋のメンテナンスも運営会社がやってくれるので、手間がかかりません。

マンション経営だったら毎月かかる維持管理費や、部屋の原状回復利益などを弾いて出さなければいけない確定申告も、サ高住だったら細かな経費は発生しないので、確定申告がラクになるのです。

当然、運営会社の経営が悪化して事業撤退すれば、翌月からの収入が０になるというリスクもあることは忘れてはいけません。

そのため、サ高住を検討される場合は、運営会社の選び方は細心の注意を払う必要があります。

相談、施工後の状況について（お客様はどんな効果を得ることができたか）

現在もサ高住は満室となっており、安定的な賃貸経営を実現することができています。運営・メンテナンスも一括借り上げなので、オーナーさんへの負担もありませんので、建て替える前よりも収入が増えて、ラクになったと満足されています。

まとめ

土地活用をする＝賃貸マンションという選択肢しか持たない地主さんも少なくないのが現状です。

そして、建築会社やハウスメーカーの営業マンが賃貸マンションを建てたいと思うオーナーさんの要望を断ることは極めて少ないと思います。

しかし、土地活用は長期的な目線を持って検討することが重要です。

しっかりと市場調査を行い、違う角度で分析することで、新たな切り口が見つかり安心して土地活用ができ、地域に喜ばれる建物を作って社会貢献にも繋がります。

駅から少し離れていて広い土地をお持ちで今後どうしようかお悩み・考えていられる方は、今回の事例をぜひご参考ください。