親から現金ではなく土地や家屋、建物の贈与を譲り受けた場合は、贈与税の対象になります。

贈与税の計算方法は、まずは贈与によって取得した土地や家屋を評価するのです。不動産の贈与税は路線価方式と倍率方式で計算しますが複雑でわかりにくい部分があります。

そこで今回は、非課税になる控除制度と知っておきたい注意点をチェックしていきましょう。

1.贈与税はいくら？不動産（土地・家屋）の評価額とは

そもそも贈与税とは人から現金や不動産などの財産をもらったときにかかる税金のことを言います。基本的には個人からもらった場合のみが対象となるので、会社など法人から譲り受けた財産の場合は贈与税はかかりません。

そして、財産とは経済的価値のある財産のことを指し、現金、不動産、株などの有価証券が該当します。そのような財産を個人からもらった場合は贈与税の課税対象になるというわけです。

よく親から無利子で現金を贈与される場合がありますが、実質的には贈与対象となります。土地の贈与・移動でも贈与税はかかるのですが、暦年課税や相続時精算課税といった各種控除が認められています。他にも居住用不動産購入の場合は、配偶者控除の特例が適用されることもあります。

では、相続税・贈与税における土地の値段はどれくらいになるのでしょうか？

土地の値段と一口に言っても、売買取引時価（実勢価格）、公示価格、路線価、固定資産税評価額があるのです。そして、相続税・贈与税は相続税評価額となる土地の値段の約70％～80％で評価されます。

2.不動産贈与にかかる贈与税の計算方法

ここからは、不動産の贈与税の計算方法をみていきましょう。

現金贈与した場合の贈与税の計算方法と比べると、不動産贈与した場合の贈与税の計算方法は非常に複雑です。現金贈与の場合は、もらった金額がそのまま評価額となるため、相応の税率をかけるだけで支払税額が割り出せます。

一方で不動産贈与の場合は、土地にはいくつか種類があり、さらに家と分けて考えなければなりません。家の税評価額は、基本的には固定資産税の評価額と同額となります。そして、土地は国税庁が公表している「路線価」を元に計算されます。路線価は毎年7月に公表されるのですが、実勢価格（実際の取引金額）の約70～80％程度に設定されています。

ですから冒頭にも述べたように、現金でそのまま贈与されるよりも不動産贈与の方が得だと言えるのです。

例えば、親から2,000万円の現金をもらった場合は税評価額は2,000万円となります。しかし、建物や土地などの不動産贈与の場合は1,400～1,600万円程度になるため、400万円から600万円も抑えられるのです。

贈与税はもらう財産が大きいほど差が出てくるので、相続税対策のためにも不動産贈与の方が得であることを覚えておきましょう。

では、具体的な贈与税の計算方法をみていきましょう。

2-1.倍率方式

贈与税・相続税は、土地は路線価方式という評価方法で評価されます。しかし、路線価は全国の主要な都市のみ発表されるので、全国の道路に値段が付けられるわけではありません。路線価のない土地を評価する場合は、固定資産税評価額が使われます。

注意点としては、固定資産税評価額は路線価より低い水準のため、そのまま相続税・贈与税の評価額にすると損失が大きくNGです。相続税・贈与税の評価は固定資産税評価額を何倍かに増やす「倍率方式」で算出します。

土地を贈与されて贈与税の課税対象になった場合、いくらの贈与税が課税されることになのかみていきましょう。

2-2.贈与税の計算方法

課税価格 ＝ 贈与財産価額 － 110万円（基礎控除）

税額 ＝ 課税価格 × 税率 － 控除額

土地の贈与税を計算する前に、土地の「贈与財産価額」の額を調べる必要があります。

では、土地の贈与財産価額を調べる一般的な方法の「路線価方式」と「倍率方式」をみていきましょう。

2-3.土地の贈与財産価額を調べる方法

①路線価方式

【正面路線価 × 奥行価格補正率 × 面積】

路線価方式は、路線価が国税庁によって定められている地域のみ使えます。路線に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額です。1平方メートルあたりの価格の出し方は、「側方路線影響加算額」と「二方路線影響加算額」があります。

【側方路線影響加算額＝側方路線価 × 奥行価格補正率×側方路線影響加算率】

【二方路線影響加算額＝裏面路線価 × 奥行価格補正率×二方路線影響加算率】

固定資産税評価額は家や土地を持っている方の自宅に役所から固定資産税の納税通知書が届いているので、それを参考にしましょう。

3.不動産贈与が非課税になる場合と特例について

ここからは、贈与税がかからない特例をみていきましょう。

例えば、親の土地に子供が家を建てたときには地代や権利金を支払う必要はなく、贈与税も発生しません。親から敷地の贈与を受けたときは、自用地の贈与とみなされて価額はゼロになるのです。

親が借りている土地の所有権（底地）を、子供が地主から買い取った場合は、親は子供に対して地代を払う必要があります。地代を支払わない場合は無料提供されたとみなされて、親の所有していた借地権は、子供が土地を買い取ったときに贈与されるので、贈与税の対象となります。

贈与税の特例として、土地の所有者は子供になっても、借地権者は親の場合は、子供の住所地を所轄税務署長に「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出した場合に非課税となります。

4.不動産の贈与税や評価額に関する注意点

ここからは、不動産の贈与税や評価額に関する注意点をみていきましょう。

不動産の財産をもらった場合は贈与税の対象になり、名義変更した場合も該当します。不動産の名義変更しても非課税にする対策法は「暦年課税制度」を利用することです。贈与税は年間当り110万円の基礎控除が認められているので、その範囲に収めれば贈与税はかかりません。

他には、60歳以上の親または祖父母から20歳以上の子または孫への贈与に限り利用できる「相続時精算課税制度」を利用することです。「相続時精算課税制度」は2,500万円の控除を受けられますが、一度使うと、暦年課税制度が利用できなくなるので注意が必要です。

そして、現金贈与に比べて不動産贈与の方が得をしますが、税評価額からみてのことです。不動産の場合は他にも登録の取得税、登記費用、司法書士への手数料なども発生します。

そして、不動産贈与の場合は支払い能力があるかどうかも考えなければなりません。

贈与を受け取る側が不動産よりも現金贈与の方が良い場合もあります。

贈与税にも相続税の配偶者控除同様の制度があり、2,000万円までの贈与は非課税です。婚姻期間が20年以上の夫婦間で「居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭」の贈与があった場合は、基礎控除110万円のほかに、最高2,000万円まで控除されます。

5.まとめ

今回は、不動産（土地・家屋）の贈与税と計算方法、非課税になる場合と特例、注意点についてみていきました。

基本的には、個人から現金で贈与されるよりも土地や住宅などの固定資産による不動産贈与の評価基準は20%〜30%程度得をするのです。一般的に、贈与税・相続税は、土地は路線価方式という評価方法で評価されます。

土地に関する贈与税の計算方法をご紹介しましたが、実際に土地の計算をするのは複雑で面倒なので、専門知識のある専門家に依頼すると安心です。不動産贈与は非課税になる場合や特例もあるので知らなかった場合は損をするかもしれません。

相続専門のコンサルタントや不動産コンサルなどの専門家は、正確な課税価格を算出できますし、適切な節税対策をしてくれるのがメリット。節税対策できればコンサルタント費用に回すことができるので、結局プラスになるはず。

自分の場合はどんな節税対策ができるのか、どんな方法が一番得をするのかを知るために、相談してみることをおすすめします。