せっかくの不動産購入。親御さんからの援助への贈与税節税について。

よく親御さんがお元気なうちにお子さんへ財産を贈与するという話を聞きますね。

そのような大きな財産を受け取るのは非常にうれしい限りですが、その喜びを半減させる存在があります。それは「贈与税」です。

この贈与税ですが、その年の1月1日から12月31日までの一年間で110万円以上の援助を受けると発生する税金です。

また、子世代の方が住宅購入をされる時に親御さんが金銭的に援助するケースが多いです。
それも多額になればなるほどにこの贈与税が多くかかってきます。
ただ、やはり税金は国を良くするために必要であるものと分かりつつも、出来れば多くの資産を残して自分たちの懐を温かくしたいと思うのも人の常です。

少しのコツでこの贈与税を節約することは可能です。
では、この度は不動産購入においての贈与税を見ていきましょう。

1.不動産の購入で贈与税はかかる?

贈与税がかかるケースは多岐にわたります。
不動産購入で贈与税がかかるかも気になるところですが、まずは、贈与だと認められるケースについてみていきましょう。

贈与というと親から子へお金の流れがあると思われますが、何もお金の流れだけが全てではありません。不動産の名義変更をしただけであっても贈与と認められます。

さらには子世代もきちんとお金を払い、親子間でもきちんと売買して契約を結んでいると思われるようなことでも贈与と見なされることがあります。

それは、その時の評価額より明らかに安い金額で不動産を子世代が買い取った時です。例えば利便性の良いマンションで評価額が2,000万円のマンションを、子世代が500万円で購入するなどです。

子世代の方が過去に借金問題を起こしてローンを組むことができないという問題がある時に起こりやすいのですが、親御さん名義で不動産を購入して返済は子どもが行っている場合も贈与と見なされます。

さらにはローン返済で首が回らなくなって親御さんに泣きつき、親御さんにローン返済をしてもらうことも贈与です。

このようなことからきちんと借用書を書いて返済すれば贈与と見なされないのでは?と思われるかもしれません。

しかし、返済するときの利子が無利子の場合や、通常のローンに比べて明らかに低い利子だと贈与と見なされますので、注意が必要です。

このように贈与と見なされるケースはたくさんあります。

1-1.不動産の購入にかかる税金

もちろん、住宅購入にあたっていろいろな税金がかかることも忘れてはなりません。

不動産購入にあたっては、それに付随する税金もおさえておきましょう。

まず一つに印紙代があります。請求書であれば5万円から200円の印紙が必要になってきますが、不動産購入時は1万円からかかります。

印紙が必要なのは売買契約書、金銭消費貸借契約証書、工事請負の契約書です。

不動産購入は非常に大きなお金が動くため、印紙代だけでも数万円かかるケースが多いです。

住宅建築は標準的なケースだと1,000万円から5,000万円以下に収まるケースが多くあります。

この場合、売買契約書、金銭消費貸借契約証書で印紙代が2万円、工事請負の印紙代が2万円となります。

また、何かを購入するときには必ずかかる消費税もあります。

やはり不動産は大きな買い物ですので、消費税も大きなものになります。

ですが、基本的に土地に関しては非課税で、中古物件も売主が個人の場合はかかりません。

ですが、新築でこれから建築する家については消費税が加算されます。

不動産の消費税だけで大きなものですが、多くの場合は不動産会社経由で土地の購入や住宅購入をするケースが多いです。

その不動産業者への仲介手数料がかかるのですが、それにも消費税がかかります。

不動産は取得するときにも税金がかかります。それは「不動産所得税」です。

ただ、平成33年3月31日までは特別措置が取られているので、課税される税率も3%と低いものとなっています。

また「一定の条件」を満たせば1,200万円の控除を受けることが可能です。こちらは3月31日までとなっていて、特別措置より一年短くなっていますので注意が必要です。

土地と住宅を取得した金額から1,200万円を引いた金額に0.03をかける形になりますので、この税率がいかに低いかが分かりますね。

この「一定の条件」ですが「床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下」です。

独り暮らしや二人暮らし用の小さな家を購入される方や、大きく広い家を購入される場合でなければ、たいていの方はこの床面積の条件に当てはまります。

そして、不動産には「登記」が必要です。

登記は「この土地は自分のものである」という事を公の書類に残すことですが、この登記にも「登録免許税」なるものがかかります。

親御さんから援助されて住宅を建てる場合になじみ深いのは、所有権保存登記か所有権移転登記でしょう。

所有権保存登記は初めての所有権の登記をすることを指します。

それに対し、所有権移転登記はその名の通り所有者を変えることを言います。

贈与の場合であれば親御さんからお子さんへの所有者移転が大半です。

所有権移転登記の場合は通常の税率は0.4%ですが、床面積が50平方メートル以上の建物であれば0.15%と税率が下がります。

その代わり期間があり、平成32年3月31日までとなっています。

また、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅と認められたら税率が0.1%になります。

所有権移転登記の場合は通常の税率は2%ですが、床面積が50平方メートル以上であれば0.3%と大幅に税率が下がります。

こちらも認定長期優良住宅と認められたら一戸建てで0.2%、マンション等一戸建て以外であれば0.1%になります。

認定低炭素住宅と認められたら所有権保存登記と同じく0.1%になります。

1-2.住宅購入資金を親からの支援を受けたり、借りたりする場合

贈与税は110万円以上の贈与を受けることによってかかる税金です。
下記に挙げられる特例で支援を受ける方法もあります。が、使い方によって注意が必要です。
もし、数年単位の長い年月をかけても良いというのであれば110万円未満の贈与を数年がかりで行うのも手です。

また親御さんからお金を借りる場合も注意が必要です。ついつい親子故に曖昧になりがちではありますが、きちんとした方法で借り入れをしていることが証明できないと贈与と見なされて贈与税がかかってしまいます。

親子関係であっても、いつどれくらいの金額を返済するのか、返済できない時はどうするのかについても具体的に決めておく必要があります。

なおかつ、現金払いではなく、銀行振り込みなどを使ってきちんと返済をしているという具体的な証明ができるものがあればより良いです。
そのような内容はきちんと借用書として残しておくことが大切です。その書類には契約をした日や氏名等、記載すべき内容を予め確認すると良いでしょう。

また、利息に関しても、先ほどの少し触れたように無利息や著しく低い利率にならないようにしましょう。具体的な数値としては1%以上にしたほうが良いです。

2.住宅取得等資金の贈与税の非課税制度

不動産に使われるお金であれば、基本的な控除額110万円に加えて700万円までの贈与をしても非課税にするという制度もあります。
一見非常にお得に見えますが、場合によっては注意が必要です。

700万円までの非課税枠を使った時の落とし穴としては、贈与税が0円だからという理由での申請漏れが多いのです。
ですが、この制度に関しては例え贈与税が0円でも申請が必要です。

例えば固定資産税などは支払い期限を過ぎてしまっても、早急に相談をして支払うことで少しの延滞金プラスアルファ普通の税金額で済むケースが多いです。
が、この制度での申請漏れは、そのような救済処置はありません。
1日でも遅れてしまうと贈与税がかかり、贈与税0円の恩恵を受けることができないのです。

気になる期限ですが贈与した年の次の年から2月1日から3月15日までです。
1ヶ月半と申請期間が短いのも特徴です。この期間を逃すことで、数十万円単位の損失が出ます。

翌年の申請であるためにうっかり忘れてしまいがちです。
スケジュールアプリに入れてアラームを鳴らしたり、来年度のカレンダーにしっかりと記載したりする等の工夫をしてでも、必ず忘れないようにしましょう。

3.相続税精算課税選択の特例

相続時精算課税制度もあります。この相続時精算課税制度は贈与税が2,500万円までの贈与に関して非課税にするという制度です。
2,500万円の贈与税が非課税であるのは非常にうれしいものですね。
家のみなら2,500万円くらい、もしくはそれくらいの金額以下で建てることが可能です。

ですが、この制度にも財産を多く持っている人にとっては落とし穴があります。
親御さんがどれくらいの財産を持っているかによりますが、手元に残している財産もあることでしょう。
この親御さんが亡くなられると、今度はそれを相続する形になります。

そこでその2,500万円を除いた金額に対する相続税がかかるだけだと誤解されがちです。
が、なんと贈与として譲り受けたはずの2,500万円にも相続税がかかるのです。
一見2,500万円の税金を節税したように見えますが、ただその納税を後回しにしているだけに過ぎません。

ただ、2,500万円に到達するまでは何度でもこの制度を使うことは可能で、500万円を5回にわけることもできます。
ただ、一度でもこの制度を選択すると、基本的な控除額110万円を使うことができなくなります。

かなり損が出る可能性がある制度に何の得があるのか?と思われるかもしれませんが、この制度を使ったほうがお得な人もいます。
それは親御さんの総資産が3,500万円以下の場合です。相続税の基礎控除が3,600万円までなので、その基礎控除を下回るのです。

この制度のデメリットは相続税を多く払う人にあります。相続税がかからない、もしくはかかっても少しだけという方には大きなメリットがあるのです。

4.まとめ

贈与税は様々なケースでかかってきますので、少しでも曖昧なところがあると、すぐに贈与と見なされる傾向にあります。
ですので、親御さんからお金を借りる場合も親子だからと略式に借用書なしにしたり、現金払いにしたりすることなくきちんとした形式にすることが大切です。

また贈与の方法も110万円未満の贈与を数年がかりで行う、700万円の非課税枠を使う、相続時精算課税制度を使うという方法があります。

それぞれにメリットデメリットがありますが、どれくらい期間をかけることができるか、親御さんの財産がどれくらいかなどを吟味したうえで適切な方法を選び取りましょう。

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