田舎の土地など売りにくい不動産を売る時のポイント

田舎の土地を売りたいと思っても、買い需要が少なく思ったように売れずにどうすれば良いのか頭を悩ませている人は多いです。

田舎の土地は、よほどの条件がそろっていないと、売ることが難しいといわれています。だからといって使わない土地をただ持っていても、固定資産税や管理費の支払いなどのお金が無駄になってしまいます。

土地の値段を高めに設定して、その値段で買ってくれる人が現れたなら嬉しいものですが、そういった事例はほとんどないようです。毎年発生する税金などの維持費による資産の目減りを防ぐためにも、早く売ることにこだわった方が良い場合もあります。

田舎の土地を売りたいけれど、売れないときに考えるポイントを探していきましょう。

1. 田舎の土地を売るには特徴を把握する

田舎の土地には、地域によって大きな違いがあります。一概に「田舎の土地はこういう土地」というのは難しいです。

土地の価値は、その土地の立地や形状、大きさなどにより決まります。立地が良いとは、人がよく通る場所であったり駅や学校、病院が近い位置に存在している場所であったり、住宅密集地に存在している土地などです。

土地がきれいに整備されているとしても立地が悪ければ値段は安くなります。反対に、荒れている土地であっても立地が良ければ土地の値段は高くなります。

立地が悪いからと諦めてしまうのではなく、土地の特徴を把握して、その土地を役に立てられる人はどんな人なのかを考えてみることが大切になってきます。

1-1. 田舎は土地が広い

住宅が少ない田舎では、1つの土地の面積が広いという傾向があります。

土地の場合は、使用用途によって求められる広さは違うものですが、一般に不必要に土地が広いと敬遠されやすいようです。

1-1-1. 分筆可能にしておくと売りやすくなる

1つの土地は、複数に分割することができます。これを「分筆」といいます。大きい土地は小さく分筆することができます。

しかし、分筆には費用がかかりますし、広い土地を探している人からすると登記費用などが無駄に増えてしまうことになるため、売りに出すときは分筆可能な状態にしておきます。そうすることで、広い土地を探している人にも狭い土地を探している人にも対応できます。

1-1-2. 土地を分筆する時は接道義務に注意

土地が広すぎて分筆する必要が出たときには、「接道義務」に注意する必要があります。

建物の敷地は、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。これを「接道義務」と呼びます。

分筆して接道義務に違反してしまうと、建物を建てることができない土地になってしまいます。そうなってしまうと、使用の用途が限られてしまいますので、注意する必要があります。詳しくは、地域行政の担当者へ尋ねましょう。

1-1-3. 土地が角地の場合は分筆の仕方に注意

角地の土地は2つの道路に面しています。2つの道路の路線価が違う場合は、分筆後の2つの土地が路線価格の高い道路に接するように分筆する必要があります。そうすることで土地の販売価格を下げずにすみます。

1-1-4. 土地の境界の確認と測量

自分の土地と隣地との境界線が明確になっていることで、買主に安心してもらうことができます。

空き地でも住宅の敷地でも、隣地の所有者との境界が明確になっていることで、不要なトラブルを避けることができます。

境界の確定は、土地家屋調査士に測量してもらって決めます。道路などの公用地を含む隣地の所有者との境界確認をして、合意をもらう必要があります。

1-2. 田舎の土地はアクセスが悪い

田舎の土地は、ほとんどの場合において交通網が発達していません。そのため、乗用車以外に移動手段がない地域では、店舗などの集客を目的とする買主の需要を叶えられません。

田舎ならではの食材や水を利用してレストランを開店したい事業主など、アクセスの悪さがデメリットとならない買主を探していく必要があります。

1-3. 田舎の土地は生活関連施設がない

上述のとおり、交通網の発達していない田舎の土地においては、日常の買い物をするような生活関連施設が近隣にない場合があります。そういった地域には人は住みたくないため、住宅目的の買主には魅力がありません。そうなると、住宅以外の土地活用用途を考えていく必要があります。

住宅以外にどのような使い道があるのかを考えてみることで、買主となる人を考えてみると良いでしょう。

1-4. 田舎の土地は生活インフラの整備が遅れている

生活インフラとは、一般に電気、ガス、水道のライフラインと交通網(鉄道・道路)、通信網(電話回線、インターネット回線)などを指します。

家が建っている場合にはこれらの生活インフラが整備されているはずですが、インターネット回線や下水道が整備されていない地域はまだまだ多いです。

1-5. 田舎の土地には市街化調整区域による制限がある

市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」とされています。これは、既に建っている建築物は除いて、新たに建物を建ててはいけない地域ということです。一定の条件をクリアすれば、都道府県知事の許可をもらって建物を建てることができますが、条件が厳しいため売るのは難しいです。

新たに建物を建てることや、増築することはできませんが、改築工事は問題ない場合が多いです。一度、壊してしまうと二度と建てられてなくなってしまう可能性がありますので、安易に更地にするのは止めましょう。

最近はリノベーションが流行っているので、古い建物がついている物件でも抵抗のない人が増えています。

1-6. 田舎の土地には近所付き合いがある

都市部での近所付き合いの感覚のまま田舎へ引っ越すと、ご近所さんとの結びつきが強くて、それが煩わしく感じる人がいます。

田舎の土地を探す買主の中には近所の干渉を受けないように、田舎のなかでも特に人がいない土地を探す人もいるようです。

1-7. 田舎には土地にしがらみがある

田舎には村社会の一面が今も色濃く残っている部分があります。良くもわるくも人間同士の結びつきが強いといえます。

田舎では、家制度の風習として本家・分家という概念が残っている地域もあります。これによって親戚関係の上下関係が少なからずあり、分家の場合、事前に本家にお伺いを立てておかないと後々トラブルになる可能性があります。

本家に該当する土地なら、全く知らない他人へ売却することに、分家からの抵抗が大きいでしょうし、分家に該当する土地では本家に土地を分けてもらった経緯があることから勝手に売ることは難しい面があります。

どちらにしても、本家・分家に該当する土地を売る場合には親戚へ確認をしておいたほうが安心といえます。

2. 田舎の土地の需要

田舎の土地だからといって、需要がないわけではありません。どんなニーズがあるのか、どのように使われるか見ていきましょう。

2-1. 田舎の土地を住宅用途に売る

もっとも考えやすいのが住宅を建てることでしょう。一戸建ての家を建てて住んだり、またはアパートなどの賃貸物件を建てることも考えられます。都心では庭付きの一戸建てを手に入れることは難しいですが、土地の安い田舎なら実現の可能性が高くなります。

ただ、前述したように市街化区域の土地では建築自体が無理なことも考えられます。自分で住む家なら問題ないかもしれませんが、他人に貸すことを前提にするアパートなどの賃貸住宅ではその場所にニーズがあるかどうかが問題となります。

需要があるのかないのか、どんな制限があるのかなど、事前にリサーチをしておくことが重要です。

2-1-1. 自治体の移住サポートを使って売る

都会での生活に疲れ、田舎のぬくもりある暮らしに憧れを抱く人が増えています。老後を静かに暮らしたい、健康的な生活を送りたい、子どもを自然豊かな環境で育てたいなど、田舎暮らしをしたい人の目的もさまざまです。

自治体も、こういった移住希望者へのサポートを行っています。補助金等を移住者へ支給する自治体もあります。田舎の土地を売りたい人にとって、移住者は大きなターゲットになります。

2-1-2. セカンドハウスとして売る

セカンドハウス(別荘)建設を目的に田舎の土地を探している人もいます。しかし、ある程度観光地に近いとか、環境が良いなどの特徴がある場所でないと需要はないでしょう。

逆を言えば、近くに観光地などがある場合はチャンスと言えます。そういったものがない場合は、何か特徴になるものがないか考えてみましょう。デメリットがメリットとなるような人を見つけられたら、売れる可能性が高くなります。

2-2. 田舎の土地を事業用途として売る

田舎の広い土地は、住宅用途だけでなく事業用途としてもその活用の幅は広がりを見せています。

魅力的な活用方法を見ていきましょう。

2-2-1. 介護施設用として売る

後期高齢者といわれる75歳以上の人口は、5年ごとに約200~300万人ずつ増加するという試算がでています。8年後の2025年には、75歳以上の後期高齢者の割合は30%を超える時代となります。

特別養護老人ホームは、サービスの良さや料金の安さから多くの高齢者やその家族から支持されている公的な老人ホームですが、都市部においてその数は足りていないという現状があります。反対に、地方においては入所する高齢者が少なく、病院等に営業をかけてまわっている特別養護老人ホームもあるようです。

そのようななか、地方の空き家をぬくもりある少人数のグループホームとしてリノベーション(再生)する民間のNPO団体があります。要介護1~2の「人の介助をあまり必要とせず、生活の工夫次第で病状を安定または治癒に向かわせることができる人」を対象にしたグループホームを運営しています。

このような団体は全国的に増えてきています。空き家を含む田舎の土地を、活力ある団体へ売り出してみるのも良い方法です。

2-2-2. 飲食店用として売る

田舎の自然豊かな環境から調達できる食材や水は、美味しい料理を提供するプロのオーナーシェフにとって欠かせない大切な材料です。ホテルや料亭の料理長を引退後、田舎の古民家を買い取り小さな料亭を営んでいる人もいます。

売りたい土地のある地域に特産品がある場合は、飲食店の経営を考えている人へむけてアピールするのも良いかもしれません。

2-2-3. 地域のコミュニティスペースとして売る

コミュニティスペースとは、ひとつの空間をみんなで共有しながら、自由に利用できる場所です。最近では、廃墟となった医院をコミュニティスペースとして再活用し、町の人が読書やお茶会をしたりと、さまざまな人が集まる場所となっている例もあります。

流行の言葉となっている「古民家カフェ」も、コミュニティスペースとしての要素が強い場所となっている側面があります。地域の顔なじみの人たちの集まる場所として、美味しいコーヒーを飲みながら秋の夜長を楽しむ大人の憩いのスペースにもなっている古民家もあります。

このような地域のコミュニティスペースへ再生するリーダーのような人へむけて土地の売込みを行うのも良い方法です。

2-2-4. 太陽光発電用地として売る

事業用途として注目できるのは、太陽光発電です。日当たりの良い土地なら良い候補地となります。都会と違って日光を遮るものが少ない田舎ではオススメの活用法です。もちろん、土地を売るよりも自分で太陽光発電を行った方が儲かりますが、設備投資や管理運営にかかる手間などを考えて土地を売ることも選択肢のひとつとなります。

[aside type=”normal”]太陽光発電の収支については「太陽光発電の発電量と売電・収益の計算方法」で詳しく説明していますので、参考にしてください。[/aside]

2-3. 田舎の土地は近隣住民に声を掛ける

田舎の土地を売る際にまず候補として考えたいのが隣家です。田舎では土地が余っているケースが多く、中々買いたいという人は現れません。田舎であれば良いという人に訴える要素を見つけるのは容易ではないです。

しかし、隣の人であれば、物置にしたり、駐車場にしたり、家庭菜園など…使い道は色々と考えられます。子供の家を建てることも考えられますし、知らない人が隣に越してくるのがイヤというケースもあります。

タダでも良いから処分したいような土地なら、貰ってくれるように持ち掛けても良いかもしれません。

3. 田舎の土地を売るポイント

一般に田舎の土地は商業的な価値が小さいため、どうしても売りにくくなります。

これまで見てきたように、田舎の土地が売れないかというとそうとも限らず、便利なところだけが売れるわけでもありません。

都会の土地と同じようには売れないことを覚悟して、最低限売主として心がけておくと良いことを考えます。

3-1. 土地の適正な相場を把握する

田舎の土地に限ったことではありませんが売れるかどうかのいちばんの決め手はやはり「価格」となってきます。土地の特性を踏まえ需要をいくら考えたとしても、行き着くところ買主にとっての「価格」が買うか否かの判断基準となります。

買主は多くの候補から土地を選べるため、価格以外に際立つ魅力や素晴らしい立地などの付加価値がないかぎりは他より高い値段で買うことはしないと考えた方が良いでしょう。

そのため、適正な相場を把握する必要があります。土地の相場を知る方法はいくつかありますが、田舎の土地の場合は似た条件の取引事例がない少ないケースが多いので苦労するかもしれません。

[aside type=”normal”]相場の把握の仕方は「土地の相場を調べる方法と土地の価格一覧」で詳しく説明していますので参考にしてください。[/aside]

3-2. 土地の管理をしっかりしておく

空き地を放置しているとゴミの不法投棄をされる可能性が高くなります。あまりコストをかけたくないところではありますが、不法投棄をされてしまうと掃除やゴミの処分費用がかかります。

また、管理がされていない土地は印象が悪くなるので売りにくくなります。できれば、境界に塀などを建てて簡単にものが投げ込めないようにするのが良いでしょう。塀ではコストがかかり過ぎるという場合は、ロープを張っておくだけでも効果があると言われています。

3-2-1. 雑草ボウボウでは売り難い

買主視線で空き地を見てみると、管理が行き届いていない土地は印象が悪く、そのうえ整地や整理にコストがかかることを連想させてしまいます。

年に数回程度の草刈りでもするのとしないのでは大きな差がつきます。最近では、雑草が生えないように全面をシートで覆っている土地を見ることもあります。広い田舎の土地では難しいかもしれませんが、草刈りの費用と比べてみると安くなるかもしれません。

シートで覆うことで、雑草処理の問題だけでなく、ゴミの不法投棄も減らせる可能性が高くなります。

 3-2-2. 看板を立てるだけでも売れる可能性が広がる

定期的な草刈りをして、土地の管理をきちんとしていても、更地のままではゴミの不法投棄などを無くすことは難しいです。しかし、看板を建てて所有者をハッキリとさせることでゴミの不法投棄を減らすことができます。

また、売地と知らせることで通りがかりの人が買い手となる可能性も期待できます。

3-3. 田舎の土地は安くても売ってしまう方が良い場合がある

売主としては売りたい価格で売れることが一番ですが、需要が低い田舎の土地を高く売ろうとして売れないままとなってしまうことがあります。一見、売れないだけなら何の損もしていないように思うかもしれません。

しかし、実際には使わない土地を持っているだけで資産が減っていくことになります。実際にどんな事がおこるのか見ていきましょう。

3-3-1. 田舎の土地でも税負担が積み重なる

土地は持っているだけで固定資産税がかかります。固定資産税は地方の主な収入源となっているので、うやむやにして誤魔化すことはできません。必ず払うことになります。

田舎の土地なので固定資産税も安いかもしれませんが、毎年払うことを考えると1年ごとに固定資産税分の資産が目減りしていると考えられます。5年後に希望の金額で売れるよりも、少し安くても今すぐに売った方が手元に残る金額が大きくなる可能性もあります。

3-3-2. 家は時間が経つほど価格が下がる

田舎の物件でも、木造で築20年未満の家は値段がつきます。しかし、時間が経過するほどその値段も下がっていきますので、損失が増えると考えた方が良いでしょう。

また、早く売ってしまえば、売って得たお金を運用することができます。運用して増やせるかどうかは別としても、現金を持つことで選択の幅が広がることは間違いありません。

このように目に見えない資産のロスにも気を配ることが重要です。

3-4. 安い田舎の土地は不動産業者のメリットが少ない

不動産会社の収入は主に手数料です。手数料は法律で上限の割合が決まっているため、価格の大きな土地ほど収入が高くなります。つまり、儲かります。

安い土地の場合には、不動産会社の仲介手数料が少なくなります。この為、儲かる物件と同じように積極的に買い手を探してくれるかどうかは。担当者しだいとなります。

3-4-1. 不動産会社にも得意不得意がある

多くの不動産会社ができることをすべて並べて看板に書いているため、何が専門なのか、得意不得意があるのか良くわかりません。不動産会社としては窓口を広くして売り上げを少しでも増やしたいと考えるのは当然です。

例えば、賃貸の仲介にほぼ特化しているような会社もあります。そのような会社でも、売買の仲介を依頼した時に引き受ける可能性はあります。断らないのは親切なようにも見えますが、不得意なことを頼んでも上手くいかない可能性があります。

店内の広告の内容とかから判断することもできますが、ざっくばらんに専門が何か、売買の仲介実績などを聞いてみると良いでしょう。

3-4-2. 必ず複数の不動産屋に相談する

不動産会社に得意不得意があることは説明をしましたが、担当者にも得意不得意があります。ベテランの担当者だと安心な感じがするかもしれませんが、経験のない新人の方が一生懸命に探してくれることは良くあります。

また、不思議なことに企業相手だと上手くいくとか、個人相手だと上手くいくなど、営業のスタイルが影響することもあります。このようなことは、当たってみないとわからないので、依頼するかどうかは別にして、複数の業者で話を聞いてみることが重要です。

3-5. 田舎場合は特に自分でも買主を探す

不動産会社というプロに任せたから安心と思わずに、自分でも買い手を探す努力をしましょう。先ほどお話ししたように、お隣さんは可能性が高い相手です。特に顔見知りであれば、不動産会社の人が会いにいくよりも、あなたが足を運んだ方がまとまる可能性が高くなります。

お隣に限らず、自分の人脈などを活用して買ってくれそうな人に声を掛けてもらうようにお願いして回りましょう。意外と早く売れることになるかもしれません。

4. どうしても田舎の土地を手放したいなら寄付もある

田舎の土地が売れない理由についてみてきましたが、これらを見直してもなお売れなかった場合に、土地を寄付するという処分方法もあります。

土地は所有権を放棄することができないため、どうしても使い道がない場合は寄附することが処分方法のひとつとなりますが、実際に寄付することは難しいです。

4-1. 土地を自治体への寄付する

売れない土地を寄付する相手としてまず考えられるのは、市町村など自治体です。公益となるように土地を活用してほしいと考えるのは自然なことです。

しかし、自治体は使用する目的がなければ土地の寄付を受け付けてくれません。

また、土地の所有者に課せられる固定資産税や都市計画税は、自治体の収入の8割を占める貴重な財源となっています。寄付を受け入れることは減収を意味するので、本当に必要な時にしか受け付けないと言われています。

4-2. 土地を個人への寄付する

土地を個人へ寄付した場合には、寄付した相手へ贈与税が課税されます。贈与税には基礎控除が110万円ありますので、土地や空き家の合計評価額が110万円以下であれば無税です。贈与税については肩代わりすることはできないので、相手が承諾してくれるかどうかはわかりません。

贈与税以外にも登録免許税がかかりますが、こちらはあなたが負担することができます。こちらで払うからと申し出ることで話が進むかもしれません。

5. 田舎の土地など売りにくい不動産を売る時のポイントまとめ

売れない不動産を売るためにできることをいくつか説明してきましたが、お役に立ちそうなものは見つかりましたでしょうか。先ほどもお話ししましたが、活用していない不動産は負債でしかありません。

思っていたよりも安くても現金に換えることで可能性を広げることもできます。単に目先の金額だけで考えるのではなく、資産という枠で大きく考えて最適の方法を見つけるようにしてください。