土地の売り買いを行うときは、前もって相場価格を知っておきたいものです。

しかし、実際に土地の価格を調べてみると、実勢価格や公示地価、路線価など、いろいろな種類があります。しかも、同じ土地であってもこれらの価格はすべて異なります。

実際の土地の相場を知るためには、これら実勢価格や公示地価、路線価など複数の価格とその内容を理解した上で、総合的に判断する必要があります。

こちらでは、実勢価格と公示地価、路線価の３つの内容とそのちがいについてくわしく説明いたします。これらの価格のちがいを理解すれば、前もって土地の相場を知ることができます。結果として適正な価格での土地売買取引ができます。

1.　土地価格の相場①「実勢価格」の調べ方

1-1.　土地の実勢価格とは

実勢価格とは、実際の取引が成立する価格のことです。ほかでたとえると、スーパーで売られている肉や魚、野菜、またガソリンや軽油、灯油などの表示価格も実勢価格であるといえます。

スーパーやガソリンスタンドでの価格は、季節や時期によって異なるのが普通です。しかし、私たちは日常生活の中で「牛肉は１kg約○○円」や「ガソリンは１リットル約○○円」という具合に、感覚的に相場となる価格を理解しています。

土地の実勢価格も、上記の例で挙げた牛肉やガソリンと同じように、「このあたりの土地は1㎡だいたい○○円」と捉えられるものになります。

ここからは、土地の実勢価格についてさらに掘り下げて説明します。

1-2.　実勢価格は過去の取引価格で決まる

上記で、土地の実勢価格は牛肉やガソリンの価格のようなものだと書きました。ただ、土地が牛肉やガソリンと大きく異なるのは、地域や交通の便、土地の形や傾斜などの要因で、個体差が大きいことです。

そのため、土地の実勢価格は近い地域で似ている条件の過去の取引事例から判断します。

たとえば、区画整理された分譲地の１区画を購入したいとします。その分譲地のすでに売れた価格を調べてみると、ある土地は１㎡あたり１０万円、そしてある土地は１㎡あたり１３万円でした。このことから、この分譲地は１㎡あたり大体１０万円～１３万円が実勢価格だとわかります。

このように、土地の実勢価格は近い地域で似ている条件の過去の取引事例から判断します。

1-3.　土地の実勢価格の調べ方

実勢価格を知るための主な方法として、土地総合情報システムで検索する、不動産業者の販売価格を調べる、査定を依頼するという３つがあります。

以下ではこれら３つの過去の取引価格を調べる方法について、くわしく説明します。

①土地総合情報システムで取引事例を検索

実勢価格を調べる１つ目の方法は、「土地総合情報システム」で過去の取引事例を検索することです。

土地総合情報システムとは、国土交通省が無料で提供しているインターネット上のサービスのことです。登録などの手間は一切不要で、過去５年間の不動産取引価格を市区町村内の地域単位で閲覧することができます。

土地総合情報システムは、インターネットで手軽に利用できるだけでなく、国土交通省が提供している情報なので信頼性が高いものです。

このサービスを利用すれば、取引を行いたいと考えている土地の周辺の過去事例を手軽に知ることができます。そしてその取引価格から、取引を考えている土地の実勢価格を判断することができます。

国土交通省：土地総合情報システム

②不動産業者の販売価格を調べる

実勢価格を調べる２つ目の方法は、不動産業者の販売価格を調べることです。不動産業者が売りに出している価格は、その周辺でほぼ同じ条件の土地であれば、同等の価格だと判断することができます。

不動産業者の販売価格を知るためには、インターネットで売りに出ている土地の価格を検索したり、直接不動産業者に足を運んで確認したりする方法があります。

土地取引のプロである不動産業者が決めた価格は、周辺の土地の実勢価格を知るために大いに参考になるといえます。

③不動産業者に査定を依頼する

実勢価格を調べる３つ目の方法は、不動産業者に査定を依頼することです。不動産業者に土地の売却を依頼すれば、無料で価格を査定してくれます。

また、不動産業者によっては、売却の依頼はせずに無料査定だけを行ってくれるところもあります。

不動産業者であれば地域の土地取引事例にくわしく、個人が判断するよりも現実的な実勢価格を提示してくれます。

なお、不動産業者から査定費用を認められることはありません。報酬を伴う査定（鑑定）は、法律により国家資格を持った不動産鑑定士しか行えないことになっているからです。

ただし、不動産業者による査定価格は、あくまで取引を売買するための参考価格です。その土地の価値を公的に証明するものではないことに注意が必要です。

もしも土地の価値を公的に証明したい場合は、不動産鑑定士に有償で「鑑定評価」を依頼する必要があります。不動産鑑定士による鑑定評価では、裁判所や税務署などの公的機関にも通用する、公的な証明能力がある不動産鑑定評価書が発行されます。

ただ、通常の土地取引で不動産鑑定評価書を用意することは、まずありません。

このように、不動産業者に査定を依頼することにより、より現実的な実勢価格を知ることができます。

1-4.　実勢価格の注意点

ここまで実勢価格について、そしてその調べ方について説明しました。上記で説明した実勢価格を判断する際に、気をつけなければならないことが２つあります。それは、土地取引にはそれぞれの事情があることと、取引事例が少ないと実勢価格の判断が難しいことです。

取引を行いたい土地の実勢価格の把握を誤らないためにも、これらの点に十分注意していただきたいと思います。

以下では、実勢価格を判断する際の２つの注意点についてくわしく説明します。

①土地取引にはそれぞれの事情がある

実勢価格を判断するために気をつけなければならない１点目は、土地取引にはそれぞれの事情があることです。土地取引は、最終的には売り手と買い手の両者が合意すれば成立します。そのため、必ずしも適正な価格で取引されているとは限らないのです。

土地取引は、売り手と買い手それぞれの事情で価格が決定していることを忘れてはいけません。

具体的には、売り手が早く土地を現金化したいと考えている場合、相場よりも安い価格で取引されることがあります。また逆に、買い手がその土地を購入したいと強く願ったために、相場よりも高い価格で取引されることも考えられます。

ほかにも、売り手と買い手が親族だったり親しい関係だったりする場合、相場と大きく離れた価格で取引されることもありえます。

このことは、不動産業者が売りに出している土地でも同じことがいえます。不動産業者が査定を行った適正価格を基準に、売り手が早く売りたい場合は安く、多くの現金を得たい場合は高く設定されている可能性があります。

そのため、過去の取引事例や周辺で売りに出されている販売価格を調べるときは、何か特別な事情で価格が大きく上下していないかに注意する必要があります。

②取引事例が少ないと判断が難しい

実勢価格を判断するために気をつけなければならない２点目は、取引事例が少ないと実勢価格の判断が難しいことです。

実勢価格とは、実際にどれだけの価格で取引されているかによって決まるものです。そのため、特に地方では周辺で土地取引がほとんど行われないために過去の取引事例が少ない、またはまったくなかったり、不動産業者が売りに出している物件が存在しなかったりすることがあります。

このような取引事例が少ない、または存在しない地域では、実勢価格を判断することはとても難しくなります。

以上のように、実勢価格を判断するためには、取引ごとの事情があること、そして取引事例が少ない地域では判断が難しいという２点に注意が必要です。

この２点は、実勢価格と合わせて公示地価や路線価を参考にすることにより、より適正な地価を判断することができます。そのため、実勢価格だけでなく、ここから説明する公示地価と路線価についても理解することにより、土地のより適正な相場を判断するようにしましょう。

2.　土地価格の相場②「公示地価（基準地価）」の調べ方

2-1.　土地の公示価格とは

公示地価とは、国土交通省が全国に定めた地点（「標準地」といいます）について、毎年公示する価格のことです。公示地価は国土交通省が土地の「適正な価格」を定めています。

つまり、上記で説明した売り手や買い手の事情や取引事例が少ないなどの問題は無視した、純粋な土地の価値を表しているのです。

ここから公示地価についてくわしく説明します。

2-2.　公示地価は国土交通省が定めた純粋な土地の価格

上記で書いたとおり、公示地価は、国土交通省が土地の適正な価格として定めています。具体的には、毎年1月1日時点で、全国約２万か所の標準地の価格が発表されるため、土地の取引価格を決めるときの重要な指標の１つになっています。

また、毎年ほぼ同じ標準地の価格が発表されるため、全国的な土地価格の上昇、下落率を簡単に知ることにできます。これにより、日本の経済状況を判断する１つの指標にもなっています。

なお、土地の売買は売り手と買い手の両方が合意すれば成立します。そのため、土地の取引価格が公示価格によって制限を加えられることは一切ありません。

2-3.　公示地価から基準地価が決定される

公示地価は、全国２万か所の標準地の価格が決められますが、日本全国すみずみまで網羅されているわけではありません。標準地は都市計画区域や土地取引が多い地域に限定されるため、地方や山間部の公示地価は決定されないのです。

そのため、国土交通省による公示地価をもとに、各都道府県が全国約２万か所の基準地価を決定します。公示地価が毎年１月１日時点ですが、基準地価は毎年７月１日時点の地価が、９月頃に公表されます。

基準地価は、公示地価とくらべると全国をある程度網羅しています。そのため、公示地価とならんで重要な指標となっています。

このように、公示地価は国土交通省が１月１日時点の地価を、基準地価は都道府県が７月１日時点の地価を毎年定めています。

2-4.　土地の公示地価や基準地価の調べ方

公示地価と基準地価は公表されているものなので、誰でも知ることができます。具体的には、インターネット上の標準地・基準地検索システムを使えば、無料で手軽に調べることができます。

国土交通省公示価格・都道府県地価調査検索ページ

2-5.　公示価格の注意点

ここまで、公示地価や基準地価は売り手や買い手による取引の個別事情を考慮しない、土地の適正な価格だと説明しました。ここまでの内容だと、始めに説明した実勢価格ではなく、公示地価や基準地価だけを参考に土地の相場を判断すればよいように感じられます。

しかし、公示地価にも注意しなければならない点があります。それは、実勢価格の後追いであること、そして公示地価と基準地価を合わせても、全国すべての範囲を網羅していないという２点です。

これらの欠点を補うため、公示地価や基準地価と実勢価格の両方の価格を参考にする必要があるのです。以下では、公示地価の２つの注意点についてくわしく説明します。

①公示地価は実勢価格の後追い

公示地価の注意点の１つ目は、実勢価格の後追いだということです。上記でも説明したとおり、公示地価は毎年1月1日時点の土地の価格です。この価格を決めるためには、前年の実勢価格を参考にしています。つまり、公示地価は実勢価格の後追いなのです。

そのため、土地取引が多く行われる都市部では、１月１日時点の公示地価が発表された段階で、すでに実勢価格と開きが出てしまっている可能性があるのです。また、年の終わりに近づけば社会の状況が変化し、公示地価と実勢価格との開きはさらに大きくなってしまうこともあります。

このことは、都道府県が毎年７月１日時点で決定する基準地価でも、同じことがいえます。

このように公示地価は、実勢価格の後追いで決められている上に、常に起こる地価の変動には追いつけません。そのため、公示地価や基準地価と実勢価格とを照らし合わせ、取引をしたい時点での実勢価格を判断する必要があるのです。

②全国を網羅しているわけではない

公示地価の注意点の２つ目は、基準地価と合わせても全国を網羅していないことです。

上記では、公示地価と基準地価は、全国それぞれ約２万か所、合計４万か所の標準地、基準地の地価を決定していると書きました。

全国４万か所と聞くと多いように感じるかもしれませんが、全国すべての地価を知るには不十分です。

地価は、地域はもちろん土地の形状や傾斜、交通の便など多くの要因によって上下します。そのため、相場を知りたいと考えている土地と似た条件の公示地価や基準地価が発表されていなければ、参考にできません。

そこで、次に説明する路線価を参考にすることにより、日本全国の適正な価格を判断することができます。路線価とは、公示地価や基準地価をもとに、国税庁や市町村が決定した地価のことです。路線価は全国ほぼすべてを網羅しているため、取引を考えている土地の適正な価格を的確に知ることができるという特徴があります。

ここからは、路線価についてくわしく説明します。

3.　土地価格の相場③「路線価」の調べ方

3-1.　土地の路線価とは

路線価とは、上記で説明した公示地価や基準地価をもとに、国税庁や市町村が決定する土地の適正な価格のことです。路線価は、本来取引の売買価格を判断するためのものではありません。税務署や市町村が相続税や固定資産税の金額を決定するために決めたものなのです。

そのため、路線価には相続税路線価と固定資産税路線価の２つがあります。また、税金の計算の基礎になる関係上、相続税路線価は適正な地価の約８割、固定資産税路線価は約７割となっています。

このように、路線価は公示地価や基準地価をもとに、国税庁や市町村といった公的な機関が全国ほぼすべての地価を決定しています。また、路線価を８割や７割で割り戻すことにより、土地の適正な価格を知ることができるのです。

ここからは、路線価についてくわしく説明します。

3-2.　土地の路線価には2種類ある

上記でも説明したとおり、路線価には相続税路線価と固定資産税路線価の２種類があります。同じ路線価であっても、相続税路線価は国税庁が、固定資産税路線価は市町村がそれぞれに決めているため、価格が異なります。そのため、２つの路線価のちがいを理解しておかないと、土地の適正価格の判断を誤ってしまう恐れがあります。

ここからは、相続税路線価と固定資産税路線価のそれぞれについて説明します。

①相続税路線価

１つ目の路線価は、相続税路線価です。相続税路線価とは、土地の相続や贈与があったときの相続税や贈与税の金額を計算するために、国税庁が毎年１月１日時点で決定する価格のことです。

具体的には主要道路（路線）からの距離や土地の条件などにより価格が上下します。次で説明する固定資産税路線価の金額に、主要道路からの距離や土地の条件によって決められた倍率が加算されるのです。そのため、相続税路線価だけでは、土地の適正な価格を知ることはできません。

相続税路線価は、土地の適切な価格の約８割となっています。これは、相続税や贈与税は、地価の約８割に対して課税されるためです。そのため、相続税路線価を０．８で割ることにより、土地の適正な価格を知ることができます。

②固定資産税路線価

２つ目の路線価は、固定資産税路線価です。固定資産税路線価とは、固定資産税の金額を計算するために、市町村が3年に1回決定している価格のことです。具体的には、平成３０年１月１日時点や平成３３年１月１日時点で決定されます。

固定資産税路線価は、上記で説明した相続税路線価と同じように、主要道路の価格を基準に価格を決めています。

ただ、固定資産税は日本全国の土地に対してもれなく課税されます。そのため、国内すべての土地の価格が決められているのが大きな特徴です。なお、主要道路のない町村は固定資産税課税路線価ではなく、固定資産税課税標準額と呼ばれます。

そのため、固定資産税路線価は、土地取引が少なく、実勢価格を参考にすることができない地域の地価を判断する有効な手段です。

なお、固定資産税路線価は、土地の適切な価格の約７割となっています。これは、市町村の固定資産税は地価の約７割に対して課税されるためです。そのため、相続税路線価を０．７で割ることにより、土地の適正な価格を知ることができます。

そのため、上記で説明した相続税路線価と固定資産税路線価は、約１割金額がちがうことに注意が必要です。

3-3.　土地の路線価の調べ方

上記の２つの路線価を調べる方法を説明します。

まず相続税路線価は、国税庁が用意している以下のホームページで路線価の地図と倍率表を見ることができます。

国税庁　路線価図・評価倍率表

ただし、上記でも説明したとおり、相続税路線価は市町村が決定した固定資産税路線価をもとに計算するしくみです。そのため、上記のホームページで得られる情報だけでは、地価を判断することはできません。

そのため、固定資産税路線価または固定資産税課税標準額を知る必要があります。これらの路線価や課税標準額は、その土地が存在する市町村の役所窓口で固定資産税評価証明書を閲覧したり、発行してもらったりすれば知ることができます。

基本的には市町村役場まで後を運ぶ必要がありますが、遠方で直接出向くことが難しい場合、郵送で発行してくれることもあります。

3-4.　路線価は公示価格のさらに後追い

このように、固定資産税路線価の大きな特徴として、公示地価や基準地価にもとに、全国すべての土地を網羅して決められているという点が挙げられます。そのため、取引事例が少なく、実勢価格だけで相場を判断できない場合の地価を知るために有効です。

ただ、固定資産税路線価は３年に１回の決定であることに注意が必要です。都市部をはじめ土地取引がある地域だと、３年経つと社会状況が大きく変わることもあります。そのため、路線価があまり参考にならない恐れがあります。

相続税路線価の公表は毎年７月と、固定資産税路線価とくらべると参考になりそうではあります。しかし、相続税路線価は固定資産税路線価をもとに計算するため、相続税路線価だけでは土地の適正な価格を知ることはできません。

以上のように、路線価は全国すべての適正な地価が判断できる反面、３年に１度しか決定されないという欠点があります。そのため、土地取引が活発に行われている地域では、路線価に合わせて実勢価格や公示価格と照らし合わせた上で相場を判断する必要があります。

4.　土地価格の相場（路線価・実勢価格・公示価格）の調べ方まとめ

こちらでは、実勢価格と公示地価、路線価の３つの内容とそのちがいについてくわしく説明いたしました。土地取引の相場を知るには、実勢価格と公示地価、路線価、それぞれの特徴を理解した上で、総合的に判断することをお勧めします。

実勢価格とは実際に取引されている価格、公示地価とは国土交通省が毎年公示する土地の適切な価格、路線価とは公示地価をもとに、国税庁や市町村が税金の計算のために決める価格のことです。

土地の相場の知るためには、取引を考えている土地の近くで似た条件の過去の取引事例を調べ、実勢価格を知る方法が一般的です。しかし、実勢価格だけで判断するのは危険です。土地取引の価格には、売り手と買い手の個別事情が含まれている可能性があるからです。

また、地方など土地取引が活発でない地域だと、参考にする実勢価格がない場合もあります。

このような取引個別の事情を考慮しない公示地価を、国土交通省が毎年公示しています。土地の相場を知るにはとても参考になる指標ですが、実勢価格の後追いであるため、取引をしたい時点とは状況が変わってしまっている恐れがあります。また、全国すべてを網羅していないという欠点もあります。

この公示地価をもとに、都道府県が基準地価を、国税庁や市町村が路線価を決定しています。特に市町村が固定資産税の課税のために決めている固定資産税路線価は、全国すべての土地を網羅しています。そのため、取引が少ない地域の相場を判断するのに有効です。

ただ、固定資産税路線価は３年に１度しか決定されないという欠点があります。そのため、都市部のような取引が多い地域では、実勢価格や公示地価と照らし合わせて相場を判断する必要があります。