土地活用を信託銀行に委託する「土地信託」とは?

使用されていない土地を活用させる場合、その選択肢は多岐にわたります。自ら土地活用を行う場合には賃貸経営や駐車場経営をはじめとした方法が考えられます。一方、土地を自ら管理・運用するのではなく土地に関する権利を預けるといった方法も存在します。

土地の権利を一定期間預けておく方法の一つに、土地信託という方法が挙げられます。これは、信託銀行という銀行が土地所有者に代わって土地の管理や運用を行う方法のことです。土地所有者は土地の権利を信託銀行に委託し、定期的に配当を受け取ることで利益を得ます。

この記事では、信託銀行を利用して土地活用を行う方法についてメリットやデメリットなどの紹介を交えながら詳しく説明していきます。

1. 土地活用を信託銀行に委託する「土地信託」とは?

信託銀行が行っている業務内容について説明します。信託銀行は、預金や貸付、為替といった通常の銀行業務に加えて信託業務と呼ばれる業務を行います。信託業務とは、個人や企業の財産の管理や運用を代わりに行うことを指します。

信託銀行に委託することができる財産は、財産価値を持つものであれば資金や土地、債券といったものまで含まれます。信託銀行は委託された資産を利用して建物の建築を行ったり、分譲を行ったりしながら運用を行っていきます。委託した側は、受益権を有し、配当を受け取ることができます。

土地活用を目的として行う土地信託と類似性のあるものとして、定期借地方式が挙げられます。これは定期借地権を設定し、土地を貸すことによって収入を得る方法です。契約を行っている期間は一定の土地代の収入を受け取ることができます。主な違いとしては土地信託の場合、委託している期間は土地の権利が信託銀行に移ります。

一方で定期借地方式の場合は、土地の権利は土地所有者のまま土地を貸すことになります。また、土地信託の場合は新たに建物が建設された場合、委託期間が終了しても建物はそのままの状態で返還されます。定期借地方式の場合は、貸し出し期間が終了すると土地は更地として返還されます。

土地活用を行う際には、建物を建てて分譲を行うだけでなく様々な業務が必要です。設計会社や建築会社との相談、行政との交渉を含めて複雑で専門的知識が欠かせない場面も少なくありません。その点で信託銀行は土地活用のプロですので、そういった複雑な業務を任せておくことができます。

2. 土地活用を信託銀行に委託する5つのメリット

土地活用を行う際には、様々な手段が存在します。具体的には自ら建物を建てて賃貸経営を行ったり、先ほど述べたように定期借地方式を採ったりする方法などがあります。多くの選択肢の中で、信託銀行に土地の運用を委託するメリットは何なのかについて詳しく紹介していきます。

2-1. 土地活用の資金が少なくても良い

土地活用を行っていくうえで、賃貸経営や商業施設の設置をするとなると建物の建築を考えねばなりません。土地信託を行うことができる土地はある程度の広さが求められますので、建物の規模も比較的大きいものになることが考えられます。そうなると、建築費をはじめ土地活用を行うにあたって必要となる資金の面が不安材料です。

建物の建設などにかかる多額の費用は借入れることになりますが、自らその負担を抱えるのは足踏みする材料でもあります。しかし、信託銀行に土地活用を委託する場合、借入れなども銀行が行います。そのため土地所有者が自ら負担を抱え、資金を用意する必要はありません。

つまり、土地活用に使用できるような資金が少ないという場合でも土地信託による土地活用を検討することができます。

2-2. 土地活用の知識が不要

土地活用を行い、利益を出すのは土地活用について詳しく知らないと簡単ではありません。建物を建てて賃貸経営を行う場合には、建築にかかった費用を賃貸収入で回収し、さらに利益を出すところまで考えなければいけません。一口に土地といっても周辺地域を見て賃貸住宅や商業施設のニーズはあるかどうかを見極める必要もあります。

このように、土地活用を行ううえではある程度の知識が不可欠です。しかし、土地所有者が自らの手で土地活用を行おうとしても十分な知識があるケースは少ないと言えます。一方、信託銀行は土地活用の経験や知識が豊富で、利益を生み出す方法を理解しています。

土地信託を行うと、経験豊富な信託銀行に、土地活用に関する知識が必要な事項なども含めて任せることができます。つまり土地活用を行う上で必要となる知識が土地所有者本人には必要ではなくなります。

2-3. 大規模な土地活用が可能

広い土地を所有している場合、その土地を活用させる計画の中で考えられるのは大型マンションや大規模の商業施設の設置などです。しかし、これらの土地活用方法を採用すると多額の費用がかかる他、行政との連絡など様々な仕事が生じます。そうなると土地所有者だけでは仕事を進めていくのが難しくなります。

そこで、信託銀行を利用すると銀行がそれらの仕事を代わりに行います。大型の建物を建てるための資金調達やテナントの募集、賃貸経営の場合は管理会社への委託などの業務を銀行が行うのです。土地所有者だけでは困難な大規模な土地活用でも、信託銀行を利用することで可能になるということです。

マンションの建築費用の一例として、坪単価70万円、400坪の場合だと2億8千万円が建物の概算金額となります。詳しくは「アパートやマンションの建築する際に必要となる費用」こちらをご覧ください。

2-4. 土地活用のリスクが少ない

先にも述べたように、土地所有者が自ら土地活用を行う場合には様々なリスクが生じます。まずは建物を設置する初期費用としての資金が必要となります。そのほかに、土地に合った活用方法を見極めなければ利益を生み出しにくいという点も挙げられます。

土地に合った活用方法というのは、周辺地域の様子を考えてその土地にどのような需要があるのかを見極めて土地経営を行うことです。これは土地活用において重要な要素ですが、土地活用の経験が少ない土地所有者にとっては難しいことでもあります。所有している土地へのニーズに合わない活用方法をとってしまうと、利益を生みだすことができない場合も考えられます。

加えて建物にかけた初期費用も回収できないまま終わってしまうという事態もあり得ます。

このように土地活用を適切に行い、リスクを軽減させて十分な利益を作り出すには専門的な知識や経験が必要です。一方、信託銀行に土地活用を委託する場合を考えると、土地活用に慣れている銀行が大きなリスクを生じさせることは少ないと言えます。

他のメリットの箇所でも挙げたように、初期費用としての多額の資金も必要となることもリスクの一つです。そこで土信託銀行を利用すると、資金、運用といった多角的な面でのリスクを軽減させることができます。

リスクの少ない土地活用の方法については、「リスクの少ない5つの土地活用方法まとめ」でも詳しくお伝えしていますので、こちらも合わせてご確認ください。例えば、初期投資を抑える方法だったり、安定した収入の得られる方法についてご紹介しています。

2-5. 信託期間満了時に現状のまま土地が返ってくる

先にも述べましたが、信託銀行を利用する場合、土地活用に際して建設された建物などは信託期間満了時にそのまま土地所有者へ返還されます。一方、定期借地方式を採る場合には土地は更地の状態で土地所有者へ返還されます。建物が建っている状態で土地が返還されることのメリットとして考えられることを紹介します。

まず、賃貸経営や商業施設の経営がうまくいっていた場合、そのまま土地所有者が経営を引き継ぐことができます。土地信託期間は信託銀行や管理会社が受け取っていた分の利益も直接手に入るようになります。また、これまで述べてきたようにリスクを減らし、利益が生まれる方法がとられているので失敗無く土地活用を続けることができます。

また、土地信託期間が終了して信託期間に行われていた事業を継続しない場合もメリットはあります。建物を建てる費用は利益から引かれているため、返還時には資金を出すことなく建物を手に入れることができることになります。つまり、賃貸住宅でも商業施設でも、新たに建てることなく建物を手に入れられるということです。

こうして手に入れた建物は、他の用途に使用することもできますし、自らが使用することもできます。土地所有者の自由に建物を使用できるようになるということです。

3. 土地活用を信託銀行に委託する3つのデメリット

ここまで、信託銀行に土地活用を委託するメリットについて述べてきました。しかし、土地信託にはメリットだけが存在するということでもありません。ここからは、信託銀行を利用して土地活用を行うデメリットについて解説していきたいと思います。

3-1. 信託期間が長期となる

土地信託を選択する場合には、銀行へ信託する期間は長期を想定したものとなります。10年から30年ほどの期間が一般的な信託期間とされています。理由としては、長期的な土地活用を行わなければ初期費用を回収し、安定した利益を生み出すことができないと言うことが挙げられます。いったん信託契約を結んでしまうと、契約期間に途中解約するということは難しいという点は注意しておかなければいけません。

このことを考えると、所有している土地を途中で手放す可能性がある場合には土地信託は向いていないと言えます。

3-2. 土地活用の利益が少ない

これまでにも述べてきたように、土地信託は信託銀行に土地活用を委ねることになります。建物の設計や建設、管理や運営のすべてを信託銀行が土地所有者に代わって行うため資金や手間がかかります。まずはアパートやマンション、商業施設を建設する資金の借り入れや返済です。

賃貸経営や商業施設の経営で生まれた利益は初期費用の返済に充てられることになります。初期費用の回収が終わって安定した利益が生じるようになっても、その全てが土地所有者に配当として渡されるわけではありません。建物の管理を行う会社や、信託銀行が管理費や手数料として利益からある程度の額が引かれます。

一般的には手数料は利益の5パーセントから10パーセントほどで、場合によっては20パーセントほどになることもあります。これは信託銀行によって様々ですが、手数料の多い少ないで信託銀行を選ぶのでは失敗してしまうこともあります。利益のことも考えつつ、信託銀行の業務の質とのバランスも考えなければいけません。

そうして利益から手数料が引かれ、残った額から土地所有者への配当額が決定していきます。そのため、土地活用がうまくいっても自らで土地活用を行う場合よりも得られる利益は少なくなると考えられます。多くの利益を得るという観点でいえば、信託銀行を利用する土地活用は不向きな部分があると言えます。

加えて、土地信託を行う土地所有者は損をする心配が無いというわけではありません。信託期間は都市計画税・固定資産税を信託銀行が負担します。一方で賃貸経営を行う場合、賃貸に関わる税金は土地の所有者が負担することになります。

また、土地を活用して行われる事業において利益を生み出せず、損失が生じた場合の負担は土地所有者が負わなければなりません。土地所有者は、信託契約を結んでも必ず安定した利益を得られるわけではないのです。こうしたリスクを負わなければならない点を考えると信頼できる信託会社の選択も重要な要素だと言えます。

3-3. 信託できない土地がある

信託銀行に土地の活用を委託すると言っても、銀行側がすべての土地を受け入れるというわけではありません。銀行側は、預かる土地が活用して利益を十分に生み出し得るものなのかを判断し、場合によっては信託契約を結ぶことができないことがあります。具体的には、狭い土地であったり変形地であったりすると、建物の建設を前提とする土地活用が難しいですので信託契約には向いていません。

また、周辺地域の特性からみた判断も行われます。ある程度の広さがあり、賃貸住宅の経営や商業施設の設置ができるとしても必ず信託契約を結べるわけではありません。周辺地域に人通りがあるかどうか、また賃貸住宅に対するニーズはあるかどうかなどが総合的に判断されます。

土地の条件や、周辺地域のニーズなどから安定して利益を生み出すことができると判断された場合に信託契約を結ぶことができるのです。このように、土地信託は所有している土地を必ず活用させてもらうことができるとは限りません。一方で、土地の信託契約を結べなかった場合でも、土地の評価を知ることができたと言えます。

土地を信託銀行に預けられない場合には、一般的な土地活用は難しいと考えることができます。そこで賃貸経営や商業施設の経営には向いていないと知ることができ、売却や定期借地方式など他の方法で土地を利用することを考えられるのです。

4. 土地活用を信託銀行に委託する「土地信託」情報まとめ

ここまで解説してきた、信託銀行を利用した土地活用についてまとめます。まず、この記事で扱う土地信託についてです。土地信託とは、所有している土地の権利を信託銀行や信託会社に委託し、土地の管理や運用を代わりに行ってもらう方法です。

土地信託は主に信託銀行と呼ばれ、信託業務を行う銀行によって行われることが多いです。信託銀行は土地所有者に代わって土地の活用方法を考え、生み出された利益から土地所有者へ配当が渡されます。これに類似した方法として定期借地方式が存在し、こちらは土地の権利が移行しない点や期間終了時の土地が更地である点が特徴です。

では、信託銀行を利用した土地活用のメリットについて解説します。まず一つ目は土地活用にかけられる資金が少なくても大丈夫だということです。これは、土地信託を行うと土地活用に必要な建物を建てる資金の借り入れなどを銀行が代わりに行うためです。

自ら土地活用を行う際に必要となる資金が銀行によって代わりに調達されるため、土地所有者が用意しておく資金は少なくてかまいません。二つ目は、土地活用に関する知識が不要であるということです。信託銀行は土地活用の経験が豊富であり、土地の管理や経営を全て担いますので土地所有者自身が知識を必要とされる場面はありません。

三つ目は大規模な土地活用が可能であることです。土地活用に不慣れな所有者の場合、大型の建物を建設して管理や運営を行い、利益を生みだすことは難しいです。一方、土地活用に慣れている信託銀行は大規模な土地活用を行うことができます。

四つ目は、契約期間満了時に土地が現状のままで帰ってくることです。土地活用に際して建てられた建物が、そのままの状態で土地所有者に返還されます。土地所有者はその建物を自由に処分することができます。

では、デメリットについて紹介していきます。まずは信託期間が長期にわたることです。土地に建物を建て、その費用を回収して利益を生み出すようになるまでには一定の期間がかかります。そのため途中で土地を手放す可能性がある場合に土地信託は不向きです。

次に、土地活用の利益が少ない点があります。土地活用に関わる業務のほとんどすべてを信託銀行に委託することになりますので、当然手数料がかかります。つまり、全ての利益から手数料などが引かれたうえでの配当ですので、自ら行う場合よりも利益は少なくなります。

三つ目は信託できない土地があるという点です。土地活用の経験が豊富な信託銀行から見て、利益を生み出し得ると判断されない場合は土地を信託できない可能性があるのです。このように、信託銀行を利用して土地活用を行う場合には様々なメリットとデメリットが伴うことを理解したうえで検討することが重要です。

 

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