その土地活用計画ちょっと待った!土地活用専門家を選ぶための8つのポイント

「土地活用」という言葉がテレビCMでも放送されるようになり、聞きなれた言葉になってきました。

土地活用とは簡単に言えば、空いている土地を有効活用して、収益を上げる資産に変えましょう、ということです。こうやって聞くと、非常にいいことのように思えるのですが、実際は土地活用で失敗している人が多くいるのが現状です。

なぜこのような失敗が後を絶たないのでしょうか?

それは“あなたの為の”土地活用プランを考えることのできる専門家があまりにも少ないからです。

土地活用は様々な人と多くのお金が関わってきます。そのため、悪意なく自分(自社)にとって有利な提案をしてくる人がいます。偏った考えを持った助言や情報を鵜呑みにしてしまったために起こってしまった失敗が多い様に思います。

本記事は手間も時間もお金もかかる土地活用を成功させるために、人任せ、業者任せにせずに、自ら判断することのできる基準を知ってほしくて、執筆しました。

もし今、土地活用を検討している・土地活用をすでにしているという方は判断基準の一つにしてほしいと思います。

“土地活用の専門家とは誰なのか?”

土地活用の専門家と聞くと誰を想像しますか?

  • 税理士?
  • 司法書士?
  • 不動産会社?
  • 建設会社?
  • 不動産鑑定士?

という様に、多くの名前が挙がります。実は「土地活用の専門家」は誰と一言で答えるのは難しいのです。

なぜなら、土地活用を分解していくと、税務・法務・経理・土地活用の運営管理など要素が含まれます。そのため全てにおいての専門家というのはほとんどいません。

専門家自身が「複数の専門家が必要なこと」を理解し、トータル的にサポートができるチームや仕組みを持っているかということが重要です。

私たちは「土地活用の専門家」を選ぶ上で以下の2つのポイントを押さえているかが大切だと考えています。

  1. あなたの幸せを想った提案をしてくれるか?
  2. 豊富な成功実績と幅広い専門知識を提供できるか?

詳細な内容については下記にも書きますが、まとめると上記の2つに集約されます。

土地活用はたくさんの人、お金が動きます。そのため、悲しいことに自分(自社)の利益を優先した提案をする企業も実在します。さらに、大した実績や専門以外の知識がないにも関わらず、それが正しいという様に話す専門家もいます。

だからこそ、土地活用することによって将来にわたりあなたとその家族が幸せになれるかを親身になって一緒に考えてもらえるのか、豊富な成功実績を持っており、専門知識を活かして一人ひとりに合った提案を提供できるか、という判断基準であなたのパートナーとなってくれる専門家を探すことが、土地活用を成功させる第一歩だと言えるでしょう。

私たちは10年以上パートナーを組み、多くの土地活用のお客様のお手伝いをさせていただいた税理士法人と建設会社です。

これまでの経験の中から土地活用で失敗する人を減らしたい、と思い、私たちのこれまでのノウハウを活用していただける機会を作りたいと思い、「セカンドオピニオン」サービスを開始しました。

私たちの思う土地活用専門家基準をご覧ください。

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大手にはできない『あなたの人生に最適な土地活用プラン』をご提案します

不動産活用で成功するには、大手企業のプランや土地活用プラン一括請求の内容を鵜呑みにするのではなく、不動産活用の専門家と共に考え、共にプランを進めて行くことが重要です。

今あなたが検討しているプランは、あなたの想いにしっかりと寄り添って、不動産の知識に限らず、など多方面からアドバイスができる専門家からのご提案でしょうか?

私たちは、大阪・兵庫を中心に50年以上不動産オーナーに向き合い、宅地建物取引士の資格を持った相続に強い税理士と、土地活用のご提案をしてきた建設・不動産の会社がタッグを組んで、専門家集団と一緒に、あなたのプランを進めて行ける体制も整えております。

不動産を単なる箱として捉えるのではなく、お客様一人ひとりの生活を豊かにしてくれる資産の一部であると捉え、ご依頼者様に本当に適した活用方法をご提案いたします。


1. キャッシュフロー経営になっていますか?

土地活用に着手するきっかけや目的はなんであれ、土地活用の成功を定義した場合、 “手残りを最大化すること”は欠かせない要因であると言えるでしょう。

マンションでもテナントでも駐車場でも、どの手段を選んだとしても必ずキャッシュフローを見ておく必要があります。キャッシュフローとは簡単にいうと、お金の流れのことを指します。

特に初めて土地活用をする人に気をつけて欲しいのが、業者の話す「利回り」や「利益」は、イコール「手残り額」ではないということです。

マンションを検討するオーナーさんの中でよくある勘違いの中に

家賃収入 ― 月々のローン支払い = 手残り

と単純に考えてしまっている人が多くいます。

なぜこのような思い違いが生じているのかというと、不動産会社などが話す利回りが「表面利回り」のことを指す場合が多いためです。

表面利回りとは【年間収入÷建築費用】のことを言います。言い換えれば、税金やマンション運営にかかる諸経費、融資の手数料などは一切考慮されていないのです。

だからこそ、あなたのプランが表面利回りしか見ていない計画になっていないか確認し、さらに、全てのお金の流れが考慮された「キャッシュフロー経営」ができるプランになった上での手残り額なのかを確認しておく必要があります。

あなたのパートナー企業はキャッシュフロー経営について説明をしてくれていますか?あなたのプランがキャッシュフロー経営を押さえているかどうかを見極めるポイントを詳しく説明していきます。

1-1. 不動産経営でのキャッシュフロー経営とは?

今回は不動産経営を考えた場合のキャッシュフロー経営について解説していきます。

不動産経営におけるキャッシュフローとは、実際に入ってきた家賃からローン返済や支払利息、管理費、固定資産税等の税金、火災保険料などの経費を差し引いて手許に残るキャッシュ(最終利益)を意味します。

手元に残るキャッシュ(最終利益)を最大化するために組まれた事業計画全体を、“キャッシュフロー経営”と呼んでいます。

1-2. なぜキャッシュフロー経営が大事なのか

例えば、会社経営によく使われる用語で「粗利益」や「純利益」といった言葉があります。

粗利益とは「売上高―売上原価」のことを指し、純利益とは粗利から経費や人件費、借り入れの支払い、税金などのすべての経費を引いた後の手残りのことを指します。当然、粗利益がプラスでも純利益がマイナスだったら、会社を存続して行くことは難しそうです。

不動産でも同じことが言えます。

不動産で最初の落とし穴になるのが「利回り」という言葉です。

よく使われている「利回り」とは「表面利回り」のことを指している場合が多く、不動産の経営に必要な諸経費や税金を支払う前の利益の割合を指している場合がほとんどです。

さらに、利回りを計算している想定家賃収入は1年間ずっと満室であった場合の“最大家賃”を使用していることが多いです。言い換えれば、1室でも空室ができてしまえばその利回りは実現不可能ということです。

もっと言えば、1年目は新築ですから1年ずっと満室も実現可能かもしれません。では、あなたの融資の返済は何年間で計画をしていますか?20年後、30年後も同じ家賃で、新築同様の満室状態が続くと思いますか?新築の方が価値があるという日本の考え方では、それは難しいと言えるでしょう。

企業経営において、売り上げよりも粗利益や純利益が重視されるように、不動産経営でもいかに最後の手残り利益を残せるかが重要なのです。

あなたがその不動産を所有し続ける限り、キャッシュフロー経営とは切っても切り離せない関係です。

1-3. 税金の落とし穴に注意

土地活用においてネックになってくるのが「税金問題」です。不動産を所有していると、想像以上に税金の支払いが発生します。

不動産を所有していれば、固定資産税、都市計画税が毎年かかってきますし、土地活用をすれば収入に対して所得税がかかってきます。

その土地を相続しようと思えば相続税、子供や孫に譲り渡そうと思えば贈与税、不動産を所有すれば印紙税登録免許税不動産所得税なども加算されていきます。

ここまで聞いて「わけわかんない」と思われた方も少なくないはず。そうです、わけわからないから落とし穴にも陥りやすいのです。

不動産を経営して行く中で勘違いしやすい税金の落とし穴についても説明していきます。

①融資ローンの元金返済分は「所得」になる

経営において、収入から諸経費を引いた額に所得税がかかります。では、融資ローンの返済は諸経費に含まれますか?含まれないですか?

含まれると思っている方が多いのですが、実際は融資ローンの元金返済分は含まれません。

なぜ、元金返済分は月々の出費なのに経費にできないのでしょうか?これもキャッシュフローで見て行く必要があります。

仮に、マンション建築に1億円かかったとします。税務上ではマンションを建築した際にこの1億円は経費として計算されているので、融資の返済でも経費とみなしたら、経費の二重の計上になってしまうのです。

では、経費として計上した1億円分はどこに行ったのでしょうか?それは、「減価償却」という形で月々の所得に経費として計上されています。

減価償却の計算は非常に難しいので、必ず税理士にどのように計上されていくのか計算してもらいましょう。

②滞納家賃も売り上げ

不動産の経営におけるリスクのひとつに「家賃を滞納される」ということがあります。入居者の立場に立ってあげたいのは山々だけど、経営においては非常に困る要因です。

では、入居者の家賃滞納によって、入るはずだった10万円が入らなかった場合、収入額から10万円を引いた額に対して所得税が課税されるのでしょうか?

答えは違います。

10万円が収入として入らなくても、10万円が含まれた額に課税がされるのです。

そのリスクは経営において非常に大きなものと言えます。そのため、賃貸として貸し出す場合、保証会社をつけることは必須と言えるでしょう。そういったリスクも理解している専門家が事業計画書を作っているかもキャッシュフロー経営においては重要になります。

③固定資産税や都市計画税、事業規模によっては個人事業税が掛かる場合も

不動産の必ずついてくるのが固定資産税や都市計画税です。

それぞれの計算方法は、固定資産税評価額×1.4%(標準税率)、固定資産税評価額×0.3%(制限税率)で計算されます。

ここで頭を悩ませるのが固定資産税評価額の算出方法です。

あまり知られていないのが、建物部分の固定資産税はその建物の構造によって変わるということです。

さらに、その時々で受けられる補助金や減税制度などもあります。例えば、家屋を取り壊して耐震改修を施した場合には3年間全額減免という制度が挙げられるでしょう。

さらに、土地活用の事業規模が大きすぎると個人事業税はその対象者になってしまう場合もあります。個人事業税の事業主控除として設けられている「年間290万円」を超えている事業の場合、個人事業税が課されるのです。

そのようなことを理解し、資金繰りに反映させているかが見極めるポイントと言えます。

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2. 土地活用の目的が明確になっていますか?

土地活用の成功とは、どんな状態でしょうか。

  • 収益を上げること?
  • 老後資金のため?
  • その土地を守ること?

このように、「成功」の形というのはその人の土地活用の目的によって様々です。

例えば、老後の生活費のための収入を得るために相続した土地を活用したいという人の場合、立地によっては手離して他の土地を買い直すことを提案することがあります。一方で、代々受け継いできたその土地を次の代に回してあげたい場合、売却という選択肢はありません。

このように、目的によって手法が変わってくるのです。

あなたの土地活用の目的は明確になっていますか?目的が明確になっているかどうかは、現在のパートナー企業がしっかりとヒアリングをしてくれたかが見極めのポイントとなります。

そこが明確になっていなければ、“あなたのための土地活用”ではなく“提案企業のための土地活用”になりかねません。

2-1. 活用しなければただの負債!?

あなたがその土地を保有する目的はどのような理由でしょうか。

「たまたま相続してしまったから?」

地主さんだったら重々お分かりだと思いますが、土地を保有するだけはあなたの生活のキャッシュフローから見るとただの負債です。なぜなら、土地を所有するだけで多額の税金がかかってくるからです。

それだったら手放してしまった方がよいと思います。あくまで「有効活用」しなければ借金コンクリートになってしまう可能性があります。そうならないために、「有効活用」することが大事なのです。

2-2. 目的を明確にしましょう

土地の有効活用といっても何を目指すかで手段が大きく変わります。私たちがお受けした案件の中で、代表的な目的をご紹介します。

  1. 相続税対策
  2. 老後の私的年金
  3. 老朽アパートの建て替え
  4. 固定資産税対策
  5. 自宅建て替え費用の負担を軽減
  6. 万が一自分が死亡した場合の保険として
  7. 家族により多くの資産形成をさせておきたい
  8. ファイナンシャルフリー

これらの目的からマンションを建築するのか、駐車場にするのか、テナントにするのか、土地事体を賃貸するのかを決めていますか?

もし明確になっていない状態で今のプランが進んでいるのであれば、関わっている業者全員と意思確認をする時間を設けた方がよいでしょう。

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3. 専門家に聞いてみよう、「この提案は“最有効使用”ですか?」

「最有効使用」という言葉を聞いたことはあるでしょうか?

最有効使用とは不動産鑑定評価基準に定義してありますが、簡単にいえば、「この不動産を何に使うのがベストか」ということです。

なんとなく感覚的なもので抽象的に感じる言葉の様ですが、実は土地活用における最も重要な原則であり、判断する基準があります。

私たちが見極めるポイントをお伝えしますので、ご自身のプランはポイントを押さえているのか確認してみてください。

3-1. 普通はあまり聞きなれない「最有効使用」という考え方

「最有効使用」という言葉は、不動産鑑定士は当たり前のように使っている言葉なのですが、あまり一般には知られていない様に思います。しかし実は鑑定評価額の大前提になっている要因なのです。

定義としては以下の通りです。

最有効使用とは、ある不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用方法をいう。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。

私たちは最善の使用法の判断基準を

  1. オーナーさんの目的を達成できているか
  2. キャッシュフローは最大か

という2点で見ています。

キャッシュフローを最大にする判断において欠かせないのは市場調査です。

私たちがご提案する場合、土地の立地は?駅からの距離は?そのエリアに住んでいる人の特徴は?相場は?今後の人口増加は見込めるのか?などを徹底的に調べ、その中からベストなものを選択します。

イメージしにくいと思うので、いくつか事例をご紹介します。

<事例1>好立地のエリア

  • 急行が止まる乗降客数の多い駅から徒歩3分
  • 周辺は商業エリア

そんな好立地のエリアに住居用の戸建て賃貸を建築し、10~15万円で建築するでしょうか。

それよりも、店舗・医院・コンビニなどテナントとして賃貸した方がはるかに大きな収益を得る事ができますし、高さを出して上層階をオフィスビル・ワンルームマンションにすればもっと大きな収益を上げることができます。

<事例2>郊外の大き目の土地

  • 郊外の最寄り駅から徒歩20分
  • バス利用者の多い住宅街
  • 300坪の大きめ土地

このエリアに土地いっぱいに大きな賃貸マンションを建築しますか?

きっと早々に入居者が決まらず、資金繰りに追われることが目に見えます。

このような土地だと、サービス付き高齢者賃貸住宅、一戸建て借家、6m以上道路に面する角地であればコンビニエンスストアや、生活必需品も取り扱う大型ドラッグストアなども最有効使用として検討できるかもしれません。

最有効活用ができているか専門家に相談する▶︎

4. 事業計画に不備はありませんか?

土地活用は一種の事業だと言えます。経営者同様に事業計画書を作成する必要があるでしょう。この部分が不十分だと計画通りに行かず、土地活用が失敗してしまうということに陥ります。

事業計画に基づいて、経営の是非を判断することが、土地活用成功させるための、重要なカギとなります。

4-1. 不動産経営で事業計画が大切な理由

土地活用を一度始めると長期的な事業になります。大きな額の融資を受けて取り組む場合は、20~30年に渡り土地活用をしていかなければなりません。

多額の資金が必要となるため、やり直しがききにくいのです。だからこそ、緻密な事業計画が必要であり、長期的な目線で不動産経営を行うための事業計画が必要なのです。

4-2. 事業計画の重要7つのポイント

とはいえ、事業計画は初めて土地活用をする人が作れるようなものでもありません。だからこそ専門家の力が必要であり、専門家が正しい知識と経験を持っていなければいけないのです。

初心者でもわかる事業計画の重要ポイントをまとめました。

もし事業計画書があるのであれば、その内容を確認してみてください。そもそも事業計画書がないというのは大問題です。すぐでも作成に取り掛かることをおすすめします。

<事業計画の7つのポイント>

  1. 再有効使用の判定は正しく行われているか。立地分析とマーケティングを元に判断されているか。
  2. 建築事業費(建設工事費+諸経費+開業費)は全て明確になっているか。
  3. 家賃その他の収入は全て明確になっているか。
  4. 投下資本利回りで話がされているか。表面利回りで話をされていないか。
  5. 損益収支と資金収支の数字に基づいた妥当性はあるのか。
  6. 事業資金の調達方法と返済シミュレーションは明確か。無理はないか。
  7. 相続税の節税効果は全て明確になっており、支払える額になっているか。

もし現在のパートナー企業が1つでも答えられない場合は、信頼できる税理士や資金繰りに詳しい専門家に確認してもらうようにしましょう。

事業計画の内容を相談する▶︎

5. 相談すべきはどこ?誰が何に詳しいのか?

ここまではパートナー企業の提案内容について触れてきましたが、経験値や専門性などは提案されてみないとわかりません。

では、最初に土地活用について相談しようと思った場合、誰に相談するがよいのでしょうか?土地活用に関わることの多い業種ごとに特徴と評価をまとめてみましたので下の表をご覧ください。

土地活用に関わることの多い業種と特徴

土地活用に関わることの多い業種と特徴

評価点を付けた判断基準は下記のとおりです。

  • 不動産活用の有効活用の実績が多い
  • 事業計画妥当性のチェックができる
  • 不動産の税務に詳しい
  • 不動産に関する法律関係も押さえられる
  • 景気、地価、金利動向の予測を考慮できる
  • 賃貸経営に詳しい
  • 色々なハウスメーカー、中堅建設会社の実情を把握している人

業種業態ではなく、このような特徴を押さえている専門家にセカンドオピニオンを聞くのが最適といえます。

もちろん、一番低い点数を付けた「不動産に強い司法書士」でも土地活用のポイントを押さえている方は一部いらっしゃるので、そういった方をパートナーとして見つけることができるかが土地活用の成功の秘訣とも言えます。

このような話をさせてもらっているので、当然私たちもこのようなポイントを押さえるようにしています。

土地活用セカンドオピニオンが、元不動産業界で勤務しており宅建を持っている税理士と、大阪で50年以上賃貸マンションを建築しており自社で事業立案・設計施工・賃貸管理までワンストップでサポートしている建設会社が協力して運営しているのもそのためです。

6. 会社が倒産して計画が頓挫!?依頼会社の健全性大丈夫?

会社の健全性と聞いて、「自分の土地活用に関係あるの?」と思われた方も多いかと思いますが、実はかなり重要なポイントになります。

例えば、最近だと「一括借り上げ」という話を耳にします。35年間毎月収入が安定的に入ってくるから安心!と思って契約をされる方も多いでしょう。

しかし、一括借り上げをしている先が「会社」であることを忘れてはいけません。会社ということは倒産の危機があります。借り上げ先の会社や管理先の会社が倒産してしまった場合、どうしますか?

実際私どもにも、「建築途中で建設会社が倒産してしまい、工事が途中のままで困っている、どうにかしてほしい」というご相談を受けたことがあります。

リーマンショック時も上場企業が数多く倒産し、その被害を受けた人が沢山います。不動産という業界は動く資金が多いため、黒字倒産ということもありえます。

そういった被害を最小限にするためにも、会社の健全性を見ておくことは重要です。

6-1. 契約した建設会社が倒産!立てている最中の家はどうなるの?

会社が倒産しないかどうかを見極めるポイントは2つです。

①依頼先の会社に後継者はいるか

1つ目は後継者がいるかどうかということです。

2017年の建設業の倒産件数は1548件もあります。さらに、建設業界は人手不足が深刻化しており、高齢化の進展に伴う「後継者不足」を位置付ける建設業者が増加しています。もし社長さんが高齢で後継者がいない状況にも関わらず、長期管理や長期保証を謳っている場合は気を付けた方がよいでしょう。

②依頼先の会社の財務状況は良好か

2つ目は会社の財務内容が良好かどうかということです。

具体的に言うと、自己資本比率が20%以上あるかということです。それ以下の場合、建物を建てるために銀行から借り入れをしている場合が多く、お客さんからお金を回収できなかったり、少しのトラブルが興ったりするだけで倒産する危険性があります。前払いの額が多い会社も要注意です。

完成前の状態で建売住宅を買う場合、代金の5%超(未完成の場合)、または1000万円超の手付金は、宅建業法によって保全措置(引き渡しが終わるまで保険会社や銀行が保全している)がとられているので契約が解除される場合は戻ってきます。しかし、手付金が少ないなどのケースでは戻ってこない場合もあるので、最悪の場合泣き寝入りになってしまいます。

7. 単なる相続税対策のための土地活用になっていませんか?

相続税目的で土地活用を検討される方も少なくありません。空土地よりもマンションやテナントなどの収益物件を建築することで税金額を抑えることができますし、収入から残りの相続税を支払うこともできるからです。

しかし相続税対策だけで土地活用を考えていたら、長期的にみて不幸になる可能性があることをご存知でしたか?

これも土地活用を全体としてとらえ、キャッシュフロー経営を行わなかったための結果だと思います。相続税対策という部分ばかりを提案してくる企業には注意が必要です。

そのポイントを詳しく説明していきます。

7-1. 表面的な相続税対策は要注意。長期的な視点が必要

私たちが知る限りにおいて、土地活用をする10人中、8人~9人が、金融機関とかハウスメーカーから『借金すれば相続税が減ります。借金しないと相続税対策になりません』という話を聞かされたといいます。

しかし、相続税対策の一番のポイントは借金することではありません。建物を建てることによって結果的に相続税の支払い額が少なくなるだけです。

キャッシュフロー経営を重要視している私たちからすると、『借金しないと相続税対策になりません』というのは完全なる誤解であると思っています。はっきり言ってこれは「騙しのテクニック」と言っても過言ではありません。

なぜそのように思うのか、1つ目の理由が金利です。

融資を受ける際に切っても切り離せないのが金利です。建物を建築することで相続税が軽減したからと言っても借入金はそのまま残ってしまいます。今は金利が低いかもしれませんが15年先、20年先の金利がどうなるかわかりません。

変動金利や5年以内の短期固定金利にしていた場合、月々の支払が膨れ上がる可能性があります。その結果節税した額より支払った額の方が多くなってしまっては本末転倒です。

2つ目の理由は、借入金は相続財産としてそのまま相続人に引き継がれます。言い換えれば、あなたが35年ローンで建築して5年後に亡くなった場合、30年のローンを子どもに返済させるということです。

相続税対策ばかりに目が行ってしまい、そのことを忘れてしまう人が多い様に思います。マンション経営がうまくいっていればいいですが、もし、築年数が経ち入居が付きにくくなった場合でもその返済していける原資が果たして子どもの代が持っているでしょうか?

短期的に見れば相続は成功しているかもしれませんが、長期的に見て不幸になるシナリオになっていませんか?

上記で挙げたようなリスクを加味すると、事業計画を元に長期的なキャッシュフロー経営を検討し、様々なシナリオを考えて土地活用をすることが大切ということがお分りいただけると思います。

これをミスすると一生致命傷になりかねません。とくに相続は次の代にも多大なる影響を与えますので十分注意が必要です。専門性の低い人からの安易な相続税対策話に乗らない様にしましょう。

そのための見極めるポイントは下記5点です。

相続税対策をする前に抑えるべき5つのポイント

  1. 投資期間中にキャッシュフローがどのくらい確保できるのか、そのためには投資利回りはどのくらい必要なのか。
  2. 相続税は実際どのくらい節税となるのか。
  3. 相続税の納税資金は大丈夫か。どこで確保されるか。
  4. 分割方針の検討。他の相続人との財産分けの際に揉める事がないか。
  5. 日本経済や税制はどのように変化していくことが予想されるか。それらに影響を受ける金額はないか。

5点を抑えて総合的に判断することが重要です。

相続税の専門家に相談する▶︎

8. 業者任せになっていませんか?

土地活用が複雑な要因が絡み合い、訳が分からなくなりやすいのは、ここまででも十分お分かりいただけたのではないかと思っています。

嫌になってやりがちなのが、“業者任せ”です。業者だからと信用して、その人の言うことを鵜呑みにしていてはいけません。なぜなら、その業者の人が本当に土地活用の専門家かどうかを見極めるのはあなたであり、この土地活用の成功かどうかを決めるのもあなただからです。

もし、失敗したとしても業者は痛くもかゆくもありません。全ての全責任はあなたに降りかかってくるのです。

だからこそ、最終判断は必ずあなた自身で行う様にしましょう。そのためにも最低限の知識と判断基準を学ぶ必要があります。

8-1. 最近増えてきている一括査定サービスについて

ネットで「土地活用」と検索したとき、「一括査定」サイトが多く出てきます。この一括査定というサービスが出てきたのがここ5~6年ぐらいの話です。新しいサービスですが、とても使い勝手の良い優れたサービスであることから、急激に利用者が増えています。

一括査定のサービスとは、土地の情報などを入力することで複数社の建設会社・不動産仲介会社の提供プランの比較することができるものです。

簡単な情報を入力フォームに入れるだけで、多くの企業の提案を見ることができるので、とても便利なサービスですが、一方で、利用には注意をしてほしいことが3つほどあります。

①土地活用を初期費用の安さや利回りの高さだけで決めない

一括査定サイトは土地を見ただけで提案をします。言い換えれば、その土地をどうしたいか、何のために土地活用をするかなどは一切反映されていないのです。活用方法の参考にするのはOKですが、打ち合わせの段階でこれまでに記載してきたポイントを押さえているかをチェックしましょう。

②情報過多になりすぎない

多くの企業の提案を受けるということは、逆に情報が一気に集まるということです。何も知らない状態で話を聞いてしまうと、美味しい話につい引っ掛かってしまいがちです。提案する企業は自社で決めてほしいわけですから、美味しい話ばかりを並べます。そのことを理解したうえで、メリットデメリットを正しく分類することが重要です。

③一括査定サイトの運営をしている会社は、土地活用の専門家ではない

一括査定サイトの多くは登録企業に情報を紹介をすることでフィーを貰っているweb会社が運営していることが殆どです。つまり、土地活用の知識が全くない企業がサイトを運営しているのです。

彼らは、ユーザーが検索した際によく見られるようにするための対策は非常に詳しいですが、土地活用については詳しくありません。そこが与える情報は間違っているとは言いませんが、自らが取捨選択する必要があるでしょう。

8-2. 不動産賃貸経営は「経営」。自ら勉強していくことが大切

不動産経営を始めるということは規模に差はあれど、1事業の社長になるということです。まずはその自覚を持ちましょう。

難しいこともまずは知ることからがスタートです。いろいろな話を聞いて自ら学び、行動していくことが行動の第一歩です。

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チームとしてあなたと一緒に土地活用ができる専門家を選ぼう!

私たちもたくさんの人たちと仕事をしてきましたが、全てを話してくれる会社はそう多くないように思います。

それもそのはずです。税務や法務、経営など様々な要因が絡み合う土地活用に置いて全ての専門性を身に付けることはほぼ不可能です。

だからこそ、そのことを理解し、自分の不完全部分を補えるチームを持っている専門家かどうかというのは重要な判断基準だと思います。

繰り返しになりますが、ちゃんとした専門家のポイントは2つです。

  1. あなたの幸せを想った提案をしてくれるか?
  2. 豊富な成功実績と幅広い専門知識を提供できるか?

これに尽きます。

少なくとも私たちは本記事で記載した内容を網羅しているという自負があります。もし、今ご検討されているプランが不安だったり、私たちの意見を参考にしたいと思われたのであれば、お気軽にご相談ください。

私たちの願いは土地活用で失敗する人を1人でも減らすことです。

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不動産活用で成功するには、大手企業のプランや土地活用プラン一括請求の内容を鵜呑みにするのではなく、不動産活用の専門家と共に考え、共にプランを進めて行くことが重要です。

今あなたが検討しているプランは、あなたの想いにしっかりと寄り添って、不動産の知識に限らず、など多方面からアドバイスができる専門家からのご提案でしょうか?

私たちは、大阪・兵庫を中心に50年以上不動産オーナーに向き合い、宅地建物取引士の資格を持った相続に強い税理士と、土地活用のご提案をしてきた建設・不動産の会社がタッグを組んで、専門家集団と一緒に、あなたのプランを進めて行ける体制も整えております。

不動産を単なる箱として捉えるのではなく、お客様一人ひとりの生活を豊かにしてくれる資産の一部であると捉え、ご依頼者様に本当に適した活用方法をご提案いたします。


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