土地活用は決して楽なものではありません。

なぜなら、土地活用は一事業を経営していることと同じだからです。一つ判断を誤れば、大きな赤字を招く場合もありますし、他の人が成功した事例でも自分も成功するとは限らない場合も多くあります。土地活用も十人十色なのです。

だからこそ、私たちは【キャッシュフロー経営】が大事になってくると思っています。

キャッシュフロー経営とは、”長期的な”目線を持ち、収入や経費、税金の支払い、銀行への借入金返済など”全て”の現金の流れを明確にした経営のことを言います。

総支払い額が家賃収入を上回ってしまうというのは、珍しい話ではありません。また、長期リスクを考慮せずに収支のバランスをぎりぎりで組んでしまい、数年後に家賃収入が下がってしまって赤字経営になることもよくある失敗事例です。

アパートやマンションだけでなく、駐車場でもテナントでも倉庫でも、土地活用で外してはいけないポイントが「出口戦略」です。

「どのような形になれば成功といえるのか」を明確にし、そのために考えられるリスクをモレヌケなく考えつくしたうえで、実行に移すことが重要です。

そのために大事なのはまずは情報収集です。そこで本記事では誰もが陥りがちな土地活用の失敗例を事例ごとに紹介していきます。

また、全ての事例で共通して言えることは、「一人で判断しないこと」だと思います。主観が入りすぎてしまうと、視野が狭まってしまい、良かれと思ってやったことが逆効果となってしまった、というケースも存分にあります。

経験豊富な土地活用に詳しい人を見つけ、経営していくためのパートナーとしてたくさん助言を貰うことが重要です。

1.　相続税対策のミスで土地活用に失敗した事例

まずは相続税対策における失敗例です。相続税法の改正により、資産家だけではなく、より多くの人が相続税を支払う必要が出てきました。相続税については、いつまでに、いくらくらい支払う必要があるのか、事前に知っておくことが大切です。

失敗例１：生前対策をせず相続税の納税期間に間に合わなかった

特に問題なのは、不動産のみを相続する場合です。その財産が大きいものであればあるほど、納めなければならない相続税は多額になります。しかし、その相続税を「土地の一部を税金として納めます」というわけにはいきません。

納税するためには、その土地の一部を売却するなどして現金化する必要があります。ところが、相続税の納税期間は、相続税法により「被相続人が死亡したことを知った日の翌日から１０か月以内」と定められています。そのような短期間で土地の一部を売買して現金化するというのは至難の技でしょう。

相続が発生するということは誰かが亡くなるということですから、葬儀や建墓、相続手続きなど、ほかにやることが山ほど押し寄せて、土地の売買に時間を割くことは難しいと思います。そもそも、切り売りするような土地があればまだよいですが、そうでなければ、相続した土地全体を売却するか、死亡保険金や、株などの動産の売却といった、何か別の方法で相続税の支払金を準備する必要があります。

つまり、相続するべき不動産がある場合には、相続する以前から相続税を支払う準備をしておかなければ「納税期限に間に合わない」のです。間に合わなかった場合は、ペナルティが課せられるということも知っておく必要があります。

失敗例２：専門家に相談せず相続に失敗した

相続には、込み入った要素がからんできます。専門家に相談しなかったために、見落としがあり、失敗してしまうこともあります。特に、相続税の算出や申告には面倒な計算が必要となります。いろいろ調べれば自分でできないことはありませんが、専門家に頼んだほうが時間の短縮になるうえに、間違いをおこすリスクも避けられます。

相続に関係する国家資格者は、税理士、司法書士、行政書士、弁護士です。特に税理士は、税金のスペシャリストです。本人に代わって「相続税の申告」ができるのは税理士だけですから、相続税の計算や申告を依頼するのであれば、依頼先は税理士になります。

司法書士は、本人の依頼を受けて「不動産の名義変更」をすることができる資格です。行政書士は、遺言書を作成できる資格ですので、相続財産を残す側が関わる職種といえます。弁護士は、相続人同士で意見の食い違いがあった場合などに、裁判所での調停や審判などを行うために依頼し、代理人になってもらいたい時に依頼します。

失敗例３：税理士や司法書士の選び方を間違えた

せっかく見つけて相談した専門家でも、必ずしも思うように自分の力になってくれるとは限りません。国家資格にはそれぞれ法律で定められた、可能な業務とそうでない業務があるのは、前述したとおりです。

そこまで事前に調べていた場合でも、それぞれの専門家には得意分野と不得意分野があり、相続に関する手続きの経験がなければ、たとえその業務を行う資格があったとしても、依頼者をうまくリードできるだけの力には欠けているかもしれません。

また、資格だけをみるのではなく、その専門家が所属している事務所の特徴をみることも大切です。相続の案件を豊富に扱っている事務所を選ぶとよいでしょう。さらに、その事務所に税理士と司法書士など、必要となりそうな専門家がともに在籍していれば、連携もスムーズと考えられます。

失敗例４：相続税の節税に失敗して土地が残らなかった

相続税を少しでも減らしたいと考えるのが普通だと思います。相続税対策の失敗として良く聞くものに下記の３つがあります。失敗をしないように見ていきましょう。

・生前贈与での失敗例

相続税対策として、生前贈与は、「１年間に受け取る財産の合計が１１０万円以下」であれば贈与税はかかりません。そのため、毎年１００万円程度の生前贈与をしていけば、いざ相続するときになって、相続税額を少なくすることができます。

ただし、贈与というのは、贈与する側と贈与される側の双方の意思が伴っていなければなりません。例えば、親が勝手に作った子供の口座にお金を振り込んでも贈与とはみなされず、振り込む先は子が実際に管理している口座でなければならないのです。贈与とみなされなければ、親の財産ということになり、相続の対象となってしまいます。

また、生前贈与として土地を分配していくと、困ったことになるかもしれません。贈与する相手が１人ならよいのですが、複数いる場合はどうでしょうか。売却するときや建物を建てるときに、贈与を受けた人たちの間で意見が分かれてしまったら、いつまで経っても土地は売れず、誰も何も受け取ることができません。これは相続税を支払うよりもずっと悪い結果だといえます。

・相続税の金額を確認しないで失敗した例

一方、実は相続税がまったくかからない、またはごく小額にもかかわらず、相続税がかかると思い込んで生前贈与に励んだあげく、余計な税金や専門家への支払いが生じ、かえって損をしてしまうケースもあります。

例えば、不動産の所有権移転にかかる不動産取得税は、相続なら非課税となります。しかし、生前贈与してしまうと、それらの税金がかかってしまうというわけです。特に配偶者への相続は、かなり税金が優遇されています。本当に相続税がかかるのかどうか、かかるとしたらその金額まで、しっかり確認したうえで、税金対策を考えましょう。

・2次相続まで考えていなかった例

たとえば、父親が亡くなって相続が発生した場合、配偶者である母親には１億６千万円までは課税されません。つまり、相続する財産が１億６千万円以下の場合は無税となります。このため、配偶者にすべて相続させてしまうことがあります。

しかし、母親が亡くなって子供が相続をする際は、通常通りの相続税がかかってきます。相続税には基礎控除があります。この基礎控除を上手く使うことで節税になるケースがあります。相続税の額は、どのような資産を持っているかや子供の人数、同居の有無などで変わってきますので、説明が難しいのですが、１次相続の際に税金を払ったとしても、２次で払う税金が少なくなるケースがあります。

重要なことは、１次、２次の相続まで考えて対策を考えることです。トータルで支払う税金を考えた場合に、数百万円、数千万円の節約となることもありますので、目先の相続税にとらわれないことが必要です。

2.　アパート・マンションの賃貸経営による土地活用の失敗事例

賃貸経営での失敗例は、数えればきりがないくらいですが、いくつか紹介します。

失敗例５：入居ニーズがなく失敗

せっかく建物を建設して賃貸物件としても、その場所に入居者が集まらなければ、空室が出るばかりで経営が成り立ちません。土地活用方法は賃貸経営以外にもさまざまなものがあります。早まらずに、よく検討してから着手しましょう。

失敗例６：収益率が悪くて失敗

必要以上に豪奢な建物を建てたりすれば、建築費に見合う家賃設定ができず、結果として収益率が上がらない建物になってしまいます。

失敗例７：建築コストを抑えすぎて失敗

建築コストを低くおさえ過ぎると、耐久性の面で問題が生じてきます。一般に、賃貸物件は初期費用を最低限におさえるよりも、頑丈な建材でしっかりとしたものを建てたほうが、メンテナンス費用がかかりにくく修繕の手間も少なく済み、運用しやすいとされています。

失敗例８：家賃設定を間違えて失敗

入居ニーズと家賃の兼ね合いがうまくいかないと、住む人がいないのに高い家賃設定となり、空室が出ることにつながります。このような失敗は、建設会社や管理会社に物件を任せっぱなしにしているオーナーに起こりがちです。

3.　アパート・マンション賃貸経営の一括借上げで失敗した事例

空いている土地はそのままにしておけば高い税金がかかりますので、何かしらの運用をすることが節税になります。こうした土地の活用法として、もっとも一般的なのは、アパート・マンションの賃貸経営です。

しかし、賃貸物件の管理にはさまざまな手間がかかるため、「管理しきれないのでは」と、二の足を踏んでしまう人も多いと思います。

一括借上げというのは、そのような人にも賃貸経営を可能にするシステムです。いわゆる転貸のことで、オーナーさんから不動産管理会社が物件を借り上げ、それを入居者やテナントに貸し出します。これによって、オーナーさんは賃貸物件の管理にまつわるさまざまな問題から解放されるわけですが、万能なシステムとも言い切れません。次のような失敗例があります。

失敗例９：査定家賃の更新を考慮せず土地活用に失敗

管理会社によっては、毎月の賃料を保証する家賃保証や空室保証を行っています。これによって、オーナーさんは、たとえ空室があったとしても、また入居者やテナントに家賃の未払いがあったとしても、一定の賃料収入を確保することができます。運営を人に任せることで、オーナーさんはラクに賃貸経営ができる便利なしくみですが、この場合に交わされる契約の条件に注意が必要です。

その契約内容は管理会社によってそれぞれ異なりますが、一括借上げの全期間にわたって、初めに設定された借上げ賃料が固定されているわけではありません。賃料保証の額は建物の老朽化に伴って下がります。

この点を理解して計画をしていないと、後々、ローンの支払いさえできない状態になってしまうこともあります。相手は商売ですから、損をするような契約をする訳がありません。しかし、不利となることについて積極的に教えてくれる業者は少ないので、後で、こんなはずじゃなかったとならないように事前に考えておく必要があります。

失敗例１０：契約条件の確認不足が原因で失敗

契約条件に関して注意する点には、賃料の更新サイクルや修繕費用の負担などについても十分に考えておく必要があります。

・賃料の更新サイクル

物件の価値はしだいに下がっていくため、査定家賃は数年の単位で更新されていきます。「３０年一括借上げ」とうたっていても、当初の賃料固定期間を３～５年としているところが多いです。そして、その期間が経過した時点で家賃の見直しが行われ、その後は２年ごとに更新していくといったかたちになっていることがあります。最初の固定期間の長さだけでなく、更新サイクルについても注意が必要です。

更新時、家賃の値下げに応じなければ、当初の契約期間にかかわらず解約を告げられることも考えられます。逆にそんな金額には応じられないと解約しようとしても、オーナー側からの途中解約については、違約金を支払わないと解約できない場合がほとんどです。契約する際に、契約書に書かれた違約金の内容について注意をしておく必要があります。

高額の違約金が請求されないように、事前に契約をしっかり確認しましょう。相手が解約に素直に応じない場合には、弁護士に相談して間に入ってもらうことも考えなければなりません。

・修繕費用の負担

リフォームやメンテナンスといった修繕にかかる費用についても、契約事項をしっかり確認しましょう。もし管理会社が工事内容を決定し、実行する条件になっていれば、オーナーは口を挟む余地もなく、費用だけがかさんでいくということになりかねません。

失敗例１１：一括借上げの契約条件以外で失敗

契約条件以外には、次のような注意点があります。

・家賃下落の長期予想を立てる

新築の期間を過ぎれば、設定できる家賃はしだいに下がってきます。これは、ある程度はしかたのないことですが、ただ漠然と下がっていくのを見ているのではなく、初期費用を回収し収益をあげるのに、どの程度時間がかかるのかシミュレーションし、長期予想を立てましょう。

・返済期間中の残債利回りを意識する

返済期間が終わるまでは、残債利回りを常に意識しておくことも大切です。

残債利回り＝年間家賃収入÷借り入れ残高

この計算式は、残債の減り具合と、家賃収入の下がり具合とのかねあいを見極めるのに役立ちます。

4.　駐車場経営による土地活用で失敗した事例

次は、土地活用方法として人気の高い駐車場経営の失敗例について確認していきましょう。

失敗例１２：リターンを求めて自主運営にして失敗

駐車場経営はコインパーキングの運営会社と契約することで、比較的簡単にスタートすることができますコインパーキング運営会社との契約は、運営会社が一括借り上げを行ったり、自主管理・運営を行ったりなど様々な形態があります。

自主管理を行えば当然リターンは大きいのですが、近所のライバルパーキングが対抗してきて大手運営会社の「兵糧攻め」に合い、撤退せざるをえないという事例も少なくありません。契約内容は市場を見極めて選択することが大切です。

失敗例１３：設備劣化を放置して事故が起こり失敗

駐車場は複数台の自動車が1か所に集まるわけなので、自動車同士の事故、歩行者との衝突などが考えられます。そのため看板による注意喚起や責任の所在を明らかにしておくことが重要です。

また、利用者の事故だけではなく、設備劣化放置が原因で起こった事故も考慮に入れていなければいけません。その場合の責任は業者なのかどうかも明記しておく必要があります。

失敗例１４：違法駐車多発による失敗

コインパーキングは初期投資が低いとはいえ、管理会社との契約など手続きが複雑です。そんなときに個人で簡単にできてしまうのが、砂利を敷いてロープを張っておけば済む月極駐車場。利用者さえ見つけることができれば一安心とはいかず、「違法駐車」の問題がつきものです。四六時中見張っているわけも行かないし、発見した場合契約者からのクレーム対応をして張り紙をして連絡を取って通報して…時間だけではなく、精神的にも大きなストレスになります。

失敗例１５：税金を理解せずに、安易に収益が入ることだけしか考えずに失敗

相続した親の実家がそのままになっており、近隣からクレームが来たことで駐車場運営をすることを決意。上がった収益で固定資産税を払うことで負担が軽くなると安易に考えていたのですが、家を取り壊したことによって、固定資産税が6倍に増え、結果として駐車場運営は赤字となり撤退という事例があるので注意が必要です。

5.　等価交換方式による土地活用の失敗事例

土地所有者がデベロッパーと契約する際に等価交換方式をとることがあります。土地の所有者は、土地の価値分の建物の一部と土地の一部を所有でき、デベロッパーは残りの土地と建物を所有できます。これにより、土地の所有者は資金がなくても建物を手に入れることができます。

双方に利益があるものですが、気を付けないと資産を減らしてしまう場合があります。どのような失敗があるのか見ていきましょう。

失敗例１６：販売価格で契約して土地活用が失敗

契約上は、土地所有者が土地をデベロッパーに売ったお金で、デベロッパーがその土地に建てた物件の一部を購入するかたちになります。つまり、土地所有者からみれば、土地から物件（マンション・アパート）への資産の買い換えを行ったことになります。等価交換方式では、通常の資産買い換えとは異なり、税制上の優遇措置を受けることができるうえに、土地所有者はデベロッパーの共同事業主として、優先価格で建物の一部を買い取ることが可能です。

ところが、その点を知らずに、一般の販売価格で契約してしまうケースがみられます。

一般の販売価格には、販売経費や事業主利益が加味されていますから、それらを差し引いた価格で交換をするべきです。この点を理解していないと、何百万円も損をしてしまう可能性があります。

失敗例１７：利回りの計算を行わず土地活用に失敗

いざ物件を貸し出して運営を始めてみると、期待していたほど初期費用の回収が順調にいかない、と悩むことがあるかもしれません。事前に、利回りをキチンと確認していなかった場合に良くある問題です。

等価交換方式で得た物件は、通常よりも、利回り（支払った建設費に対して１年間で回収できる割合）が小さくなります。

利回り＝年間家賃収入÷建設費　※経費を除外した場合

たとえ優先価格であっても、デベロッパーから購入するかたちになりますので、自分で建設費を出して建てた場合と同じというわけにはいかないのです。初期費用として建設費を払うリスクをとらない分、若干リターンが目減りする、と考えるとわかりやすいでしょうか。

こういったことは、事前に利回りを計算することによって、気づくことができます。その結果が希望に合わないものであれば、他の方式を比較検討し、最良のものを選ぶことも可能です。

6.　テナントが撤退して土地活用に失敗した事例

オフィスビルや店舗をテナントに貸し出した場合、一般に賃貸経営よりも収益率や運用利回りが高くなります。ただし、より専門的な知識が必要となってくるため、土地活用の初心者向けとはいえません。景気が低迷すると、テナントが契約途中に撤退してしまうことも考えられます。

失敗例１８：契約期間を建築費の返済期間に合わせていなかった

テナントに賃貸するときは、中途解約のリスク回避のための対策をしっかりとっておくことが大切です。特に新しく建築した物件では、建築費を回収する前に中途解約となったら、借入金の返済にまで支障をきたすことになってしまいます。テナントとの賃貸借契約期間満了時には建築時の借入金がなくなっているように、契約期間を建築費の返済期間に合わせることを原則とすると良いと思います。

失敗例１９：中途解約時のペナルティが軽くて失敗

借入金がまだある返済期間中は、特に中途解約には重いペナルティを課し、中途解約されてもオーナーには負担が生じないような契約内容にすることが大切です。途中解約した場合には、契約満了日までの賃料をテナントが支払うこと、さらに、敷金の放棄または次の借り手を見つけることを条件に組み込んでおけば、オーナーが金銭的な負担をこうむるリスクは非常に低くなります。

失敗例２０：賃料・改装費用・契約期間・賃料改定期間を考慮してテナントを選んでいなかった

テナント選びのポイントとしては、賃料、改装費用、契約期間、賃料改定期間などがあります。業績がよい、またはこれからよくなる見込みのある業種や会社で、これらの条件のバランスのよいところを選ぶようにしましょう。また、違約金の支払い、敷金の放棄といった中途解約時のペナルティを受け入れてくれるかどうかも、テナントを選ぶ際のポイントの１つです。退去後の原状回復についても、規定しておくと良いでしょう。

7.　土地活用の失敗事例と原因・解決策まとめ

世間には土地活用の失敗例があふれています。土地活用の方法にはさまざまなものがありますが、どれもメリット・デメリットがあるものです。それらを知らないでいると、自分も同じ失敗をしてしまいかねません。まずは、自分が進めようとしている土地活用方法について、これまでにどのような失敗があったのかを知り、そこからどうすれば失敗を回避することができるのか、しっかりと検討し、失敗するリスクを検討したうえで実行に移しましょう。