空き家問題の現状と4つの対策を解説!

空き家問題は田舎だけのものだと思われがちですが、都会でも深刻な問題となっています。

地方であれば高齢化や人口の流出により空き家が増えていることは容易に想像できます。しかし、住宅の需要がある都市部であっても、中古住宅の需要は低く、買い手や借り手が見つからないことは往々にしてあります。結果として中古住宅は空き家となってしまうことから、空き家問題は全国的な問題となっています。

こちらでは、空き家問題の原因についてくわしく説明するとともに、対策と解決方法について紹介いたします。現在空き家を所有している方はもちろん、将来実家を相続するなど空き家の所有者になりそうだと感じている方には、ぜひ知っておいていただきたい内容です。

1. 空き家問題の現状と対策

冒頭で、空き家問題は田舎だけでなく、都市でも深刻だと説明しました。つまり、空き家問題は全国的なものだといえます。

まず始めに、国内の空き家問題の現状と今後について具体的に説明します。

1-1. 空き家問題の現状

①空き家率の推移

全国の空き家率は、公的な統計調査結果から知ることができます。空き家率とは、全国にある住宅のうち、どれだけの割合で空き家があるのかを示した数字のことです。

この空き家率は、総務省統計局が5年ごとに行い、結果を公表している住宅・土地統計調査でくわしく確認することができます。

上記の調査結果によると、2013年の総住宅数6,063万戸のうち820万戸が空き家となっています。空き家率は13.5%で、総住宅数、空き家数、空き家率のすべてが過去最高の数字となっています。このことから、日本では新しい住宅が年々増え続けているにも関わらず、古い住宅は空き家として放置していることがわかります。

②都市でも深刻な空き家問題

冒頭でも説明したとおり、空き家問題は地方のものだと思われがちですが、都市部でも深刻な問題となっています。都市部では、確かに地方とくらべると空き家率は低くなっています。しかし、都市では住宅の絶対数が多いため、たとえ空き家率が低くても地方よりも多くの空き家を抱えているのです。

以下では、地方と都市部それぞれの空き家問題についてくわしく説明します。

③地方では空き家率が高い

まず、地方の空き家問題について説明します。都道府県別にみると、もっとも空き家率が高いのは山梨県の17.2%、次いで四国4県となっています。

空き家率の高い都道府県

地方では都市への人口流失や高齢者世帯の死亡や施設入所により、住宅が空き家となって放置される傾向が多くあります。

このような地方の空き家問題についてはイメージがつきやすいですが、意外にも都市部でも大きな問題となっています。以下で都市部の空き家問題についてくわしく説明します。

④都市部では空き家の絶対数が多い

都市部では、地方とくらべると空き家率は低くなっています。しかし、都市では住宅そのものが多いため、空き家率としては低い数字であっても地方と比べ物にならない数の空き家が存在しています。

具体的に言うと、人口の多い東京都や神奈川県、愛知県、大阪府のような大都市がある都府県だけで、約240万戸の空き家数となっています。

空き家数の多い都道府県

上記で説明したとおり、全国の空き家数は約820万戸です。その約3割にあたる約240万戸の空き家が上記4都府県に存在しているわけですから、全国的にみると都市部の空き家問題の方が深刻であるといえます。

⑤問題は空き家が放置されていること

ここまで、全国的な空き家問題の傾向として、地方では空き家率が高く、都市部では空き家数が多いと説明しました。しかし、空き家が増えること自体は本来なら大きな問題ではありません。空き家といっても個人の財産なので、人が住んでいない状態で所有していても個人の自由だからです。

それにも関わらず問題となるのは、空き家が完全に放置されているからなのです。所有者が空き家の建物や土地にまったく関心を示さないため、管理などがまったく行われていない空き家が増えています。また、空き家によっては相続の手続きが行われておらず、実質的に誰の財産でもない空白地のようになってしまっている空き家もあります。

このような放置されている空き家が増えていることは、日本全体でみても深刻な問題だといえます。なお、空き家が増えることによる具体的な問題については、後でくわしく説明します。

⑥今後も空き家は増え続ける

上記で空き家が放置されることは大きな問題だと説明しました。さらに問題なのは、今後も全国的に空き家が増え続ける見込みであることです。住宅・土地統計調査によると、昭和38年以降継続して空き家率が増え続けています。このことから、今後も右肩上がりに空き家率が上昇していくことが容易に想像できます。

なお、今後空き家が増え続ける理由については、次の空き家問題の原因と合わせてくわしく説明します。

以上のとおり、全国的な空き家問題の現状として、地方では空き家率が高く、都市部では空き家の絶対数が多い傾向があること、その空き家はほとんどが放置されていること、さらには今後も空き家が増え続ける見込みであることが挙げられます。

1-2. 空き家問題への対策

全国的に深刻になっている空き家問題を解決するため、国や自治体などが対策を打ち出しています。

具体的には、空き家を再利用するなど活用したり、解体費用を補助したりする対策が講じられています。そして、2017年には空き家問題に特化した空家等対策の推進に関する特別措置法(通称:空き家法)が施行されました。この法律では行政による空き家の強制撤去を認めていることから、空き家問題は早急に解決しなければならない深刻な問題であると受け取ることができます。

以下では、これらの空き家問題の解決に向けた対策について、具体的に説明します。

①自治体独自で空き家を活用

空き家問題の解決に向けた1つ目の対策は、自治体独自の空き家を活用する取り組みです。

空き家が放置される原因の1つとして、所有者が中古住宅を売却や賃貸したいと思っても相手が見つからず、結果的に空き家のまま放置されるというものがあります。

そこで、多くの自治体では空き家バンクという事業を行っています。空き家バンクとは、所有者が空き家を登録することにより、自治体が移住を考えている人に物件や所有者を紹介するという、いわばマッチングサービスのことです。

空き家バンクは、空き家を活用したい所有者と移住を考えている人の両者にメリットがあります。詳しくは「空き家バンクの使い方と空き家の活用方法」こちらで紹介されていますので参考にしてください。

また、空き家バンク以外にも自治体が地域の空き家を公共施設として活用したり、福祉や観光の分野で活用したりする事例もあります。

②民泊の解禁で空き家を活用

空き家問題の解決に向けた2つ目の対策は、民泊の解禁です。民泊とは、個人の住宅を外国人をはじめとする観光客に有料で貸し出す事業のことです。世界中で利用されている民泊のマッチングサイトに物件を登録すれば、物件の所有者が宣伝や集客活動をまったく行うことなく観光客から宿泊申し込みがあります。そのため、誰でも簡単に事業を始めることができます。

民泊は、2008年に上記のマッチングサイトがサービスを開始してから急速に広まりました。それまで存在しなかったまったく新しい形態だったため法律の整備が追いつかず、合法なのか違法なのかの議論が絶えない状態が続いていましたが、2017年に民泊を認める法律である住宅宿泊事業法(通称:民泊新法)が施行されました。これにより、営業許可など不要で個人の住宅を有料で貸し出す行為は合法のものとなりました。

この民泊新法は空き家を活用するための法律ではありません。しかし、結果として買い手も借り手もつかずに空き家となっている中古住宅を活用できる可能性が広がったことから、間接的に空き家問題の解決のための対策だといえます。

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③自治体による解体費用の補助で空き家をなくす

空き家問題の解決に向けた3つ目の対策は、自治体による解体費用の補助です。上記で、空き家が放置される原因の1つに解体費用が高額であると説明しました。そこで自治体が空き家の解体費用の一部を補助することにより、所有者が不要な空き家を解体できるよう取組を行っているところもあります。

100万円から200万円ほどの補助金が出る場合もありますので、詳しくは「古家の解体費用助成金を利用する方法まとめ」こちらでご確認ください。

④空き家問題に特化した法律の施行

空き家問題の解決に向けた4つ目の対策は、空き家に特化した法律の施行です。先ほども説明したとおり、2017年に空家等対策の推進に関する特別措置法(通称:空き家法)が施行されました。この法律は、周辺に悪影響を与える空き家を行政が強制的に撤去したり、固定資産税の優遇を除外したりするという、地方自治体に空き家対策のための強い権限を認めたものとなっています。

この法律の施行は、空き家問題は日本全体にとって深刻で、早急に解決しなければならないものだと国が認識していることの現れだと言えます。以下では、空き家法の大きな特徴である行政による強制撤去と固定資産税の優遇がなくなることについて説明します。

行政による空き家の強制撤去

空き家法の大きな特徴の1つ目は、行政による強制撤去ができることです。これまで、たとえ空き家であっても個人の財産であるため、行政は空き家の所有者に対して注意や指導のような対処しかできませんでした。

しかし、空き家法の施行により、行政は近隣に悪影響を及ぼす空き家の所有者が必要な改善を行わない場合、強制的に解体や撤去を行う権限を持ちました。さらに、強制撤去であっても費用は所有者が付帯しなければなりません。具体的には行政が撤去費用を一旦負担し、その後空き家の所有者に費用を請求します。

ですから、空き家法による強制撤去は、税金の差し押さえや土地の強制収容とならぶ、とても厳しいものです。

ただし、空き家法で強制撤去される空き家は、倒壊などで近隣に悪影響を及ぼす恐れがあったり、実際に悪影響を及ぼしたりしている空き家に限られます。行政が地域の空き家を残らず解体できる法律では、決してありません。

このように、空き家法では近隣住民にとって迷惑となる空き家を、行政が強制的に撤去する権限を認めました。

空き家は固定資産税の優遇がなくなる

空き家法の大きな特徴の2つ目は、固定資産税の優遇がなくなることです。先ほど、空き家が放置される原因の1つとして、たとえ空き家であっても住宅が建っていれば、土地の固定資産税が最大約6分の1にまで下がるためだと説明しました。

空き家法では、行政が所有者に対して改善を行うよう勧告をしても従わない場合、この土地の固定資産税の優遇を除外することができるようになりました。所有者にとっては、固定資産税の優遇がなければ空き家を残しておく利点がなくなります。そのため、不要な空き家が減っていくことが期待できます。

以上のように、空き家問題を解決するための対策として自治体による空き家バンクのような空き家の活用、法律による民泊の解禁、自治体による解体費用の補助、空き家法の施行などが行われています。

中でも空き家法は、問題がある空き家を強制的に撤去するという厳しい法律です。この法律の影響で、所有者は空き家の管理や解体などを意識して行うことが期待できます。

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2. 空き家が増加する4つの原因

先ほど、空き家が増える原因として地方から都市部への人口流失や高齢者世帯の死亡や施設入所などがあると簡単に説明しました。より具体的に説明すると、空き家問題を引き起こしている原因は日本の人口が減少して住宅の需要が減っているにも関わらず、新築住宅が増え続けることが挙げられます。

そこでここでは、なぜそのような現象が起こるのか、空き家問題の原因についてくわしく説明します。

2-1. 人口の減少で空き家が増える

空き家問題の原因の1つ目は、人口の減少です。晩婚化や出生率の低下により、日本の人口は今後減少を続けることが見込まれます。人口が減少すれば、必要な住宅の数も減るということなので、結果として空き家が増えることになります。

2-2. 新築住宅が必要以上に増えている

空き家問題の原因の2つ目は、新築住宅が必要以上に増えていることです。上記で、人口が減少しているため、必要な住宅数も減っていると説明しました。ところが、新築住宅は年々増えているのが現状です。

新築住宅は価格が高く、仲介を行う不動産会社にとって利幅が大きいため、積極的に新築住宅の販売を行います。また、新築住宅を購入して住むことに憧れをもつ人は多くいます。

このように、新築住宅は売り手と買い手の双方にメリットがあるため、年々増加しているのです。

2-3. 中古住宅の人気がなく空き家になる

空き家問題の原因の3つ目は、中古住宅の人気がないことです。上記で、多くの人は新築住宅に憧れを持っていると説明しました。そのため、どうしても中古住宅は魅力に欠けてしまいます。

また、中古住宅は新築住宅と比較すると安い金額で購入できるというメリットがある反面、建築からある程度の年数が経っているため、どこかは老朽化しています。住宅が老朽化している程度や具体的な箇所を見極めるのは素人にはとても難しいため、このような老朽化がない新築住宅を購入するという背景もあります。

そして、中古住宅は新築住宅とくらべると住宅ローンが利用しづらいため、購入を断念せざるを得ないことも多くあります。住宅ローンでは、購入しようとする住宅を担保に融資を受けます。しかし、一般的に木造住宅の価値は築10年で大きく下落してしまうため、中古住宅の販売価格を大きく下回る金額しか住宅ローンを利用できないのです。

一方で新築住宅であれば、販売価格とほぼ同額の住宅ローンを利用できます。このような理由から、多くの人にとって新築住宅よりも中古住宅は購入しづらい状況となっています。

2-4. 不要な空き家が放置される

空き家問題の原因の4つ目は、不要な空き家が放置されることです。上記で説明した空き家問題の原因は、不要な住宅が増える理由でした。たとえ不要となった住宅が増えたとしても、解体されれば何の問題もありません。しかし、実際にはこれらの不要な住宅が空き家となって長年放置されています。これが空き家問題の直接的な原因なのです。

不要な空き家が放置される理由として、解体費用が高額であること、空き家であっても建物があれば固定資産税が優遇されることの2つの理由があります。以下では、これら2つの理由についてくわしく説明します。

・解体費用が高額で空き家になる

不要な空き家が放置される理由の1つ目は、高額な解体費用です。住宅を解体するには、解体の作業料はもちろん、解体した資材の処分料も負担しなければなりません。これらを合わせると、住宅の材質や大きさなどによって異なりますが、数十万円から数百万円、場合によっては数千万円と、新築住宅を購入するのと変わらない費用がかかってしまいます。

そのため、不要となった住宅を放置し、新築住宅を土地ごと購入した方が経済的なのです。

・建物があれば固定資産税が優遇される

不要な空き家が放置される理由の2つ目は、固定資産税が優遇されることです。固定資産税は、土地と建物それぞれの価値に応じて毎年発生する税金です。このうち土地の固定資産税は、住宅が建っていると最大約6分の1まで金額が下がるしくみになっています。

この優遇は、住宅がたとえ空き家であったり、築年数が相当古かったりしても受けることができます。しかし、空き家を解体してしまえばこの優遇を受けることはできません。結果として毎年負担する固定資産税が上がってしまうため、所有者はわざと空き家を放置することも多くあります。

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このように、高額な解体費用と固定資産税の優遇の2つは、不要な空き家が放置される大きな原因となっています。

以上のとおり、空き家問題とは、人口が減少しているにも関わらず新築住宅は増え続け、中古住宅は買い手も借り手もつかないため空き家となって放置されている現象のことを指します。

3. 空き家増加の問題点とは?

ここまで、全国的な空き家問題の現状と具体的な原因についてくわしく説明しました。空き家そのものは所有者の財産なので、基本的には放置されていることは問題ではありません。

しかし、全国的に多くの空き家がどれだけ古くなっても放置され続けると、周辺に住む住民はもちろん、社会問題にまで発展します。

具体的には空き家周辺への悪影響や犯罪の増加、住宅の資産価値の低下のような問題を引き起こすことが考えられます。以下では、空き家が増えることによるこれら3つの問題について説明していきます。

3-1. 空き家が及ぼす周辺への悪影響

空き家が増えることによる1つ目の問題は、周辺への悪影響です。まず、空き家がまったく管理させずに放置されることにより、雑草や庭の植樹が見苦しくなります。

そして、古くなった空き家はただ見苦しいだけでなく、最終的には倒壊し、空き家の敷地の外に飛散してしまう恐れがあります。もしそのようなことがあれば、隣接する住宅にとって迷惑な上、もしも空き家が道路と隣接していると、道路を塞いでしまい交通の妨げとなる恐れすらあります。

このように、空き家を放置すると景観や倒壊による被害が起こる可能性があります。

3-2. 空き家が犯罪の増加につながる

空き家が増えることによる2つ目の問題は、犯罪が増加する恐れがあることです。管理されていない空き家には、何者かが不法に住み着いたり、不法投棄されたりすることにより、近隣住民に不安や不快感を与えます。

また、もっとも危険なのは、空き家への放火です。人が住んでいない空き家に放火されてしまうと火が燃え広がるまで発見することができません。そして空き家から火が燃え広がれば、近隣の複数の住宅にまで被害が及ぶことは確実です。

このように、空き家には人が寄り付かないため、不法侵入や不法投棄、放火のような犯罪の原因となり、近隣住民に不安や不快感、場合によっては火災のような被害を与えかねません。

3-3. 住宅の資産価値が下がる

空き家が増えることによる3つ目の問題は、住宅の資産価値が下がることです。上記で、人口が減少しているにも関わらず、新築住宅は増加していると説明しました。つまり、現在の日本では住宅の供給が過剰な状態となっています。

そのため、中古住宅の価格がどんどん下がっていくという問題が起こります。市場には年々多くの中古物件が出回ることになります。住宅に限らずどのような市場であっても、売られている物件や品物の絶対数が多いと、価格は下落する傾向にあるからです。

価格が下がるということは買い手にとっては嬉しいことです。しかし、空き家ではない中古住宅の所有者が物件を売却したいと思ったときに悪影響を受けることになります。具体的には販売価格が低くなってしまい、最悪の場合、物件の買い手がつかずに空き家として放置されてしまう恐れもあるのです。このような悪循環で、中古住宅の価値はどんどん下がってしまいます。

4. 空き家問題の現状と対策まとめ

こちらでは、空き家問題の原因についてくわしく説明するとともに、対策と解決方法について紹介いたしました。

2013年の住宅・土地統計調査によると、日本の住宅のうち13.5%は空き家で、この数字は過去最高となっています。さらに、日本の人口は減少しているにも関わらず、新築住宅は年々増え続けていることから、今後も空き家の数は増えていくと予想されています。

空き家が増え続ける直接の原因としては、まったく活用されない中古住宅が空き家のまま放置され続けることです。しかし、所有者としては自分が住むつもりもなく、売却も賃貸もできないのであれば放置するしかありません。

このような住宅を解体しようと思えば高額な解体費用がかかる上、毎年の固定資産税が上がってしまうという不利益があるからです。

ただ、空き家が放置されると、周辺への悪影響や犯罪の増加、住宅の資産価値が下がるなど、地域や国全体としての問題が大きくなっていきます。そこで自治体では独自の空き家活用や解体費用の補助、国では民泊の解禁のような対策が行われています。

特に大きな空き家問題への対策は、2017年に施行された空き家法です。この法律により、自治体は種編に悪影響を及ぼす空き家を強制撤去できるようになりました。しかも強制撤去の費用は所有者が負担しなければならないという厳しい法律です。

このように、空き家問題への対策は空き家の増加に比例して年々厳しいものになっています。もし空き家を所有しているなら、売却や賃貸、民泊による活用を検討しましょう。これらの活用が難しい場合、草刈りや倒壊しないための最低限の管理を行うことにより、自治体に強制撤去されて解体費用を請求されるという事態を防ぐことができます。

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