空き家の放置リスクと管理費用

空き家を適切に管理しようとすると、使っていないものに対して、それなりの費用をかけなければなりません。一方で、管理を怠ると様々な問題を生み出し、周囲の人に迷惑をかけてしまうので、所有者として放置することもできません。

空き家の数が増えてきている今、このような問題に悩まされている人はたくさんいます。今回は、空き家の放置リスクと管理費用として、空き家を所有する人の多くが抱えている問題について確認していきます。

1. 放置された空き家の問題とは

空き家は、放置されることで様々な問題を生み出してしまいます。そして、その問題の多くは、周囲に住む人にまで影響を与えてしまいます。まずは、具体的にどのような問題があるのかを見ていきましょう。

 

1-1. 空き家を放置することによる犯罪や災害のリスク

人が出入りしない空き家は、放火や空き巣、不法投棄などのターゲットとして狙われやすいです。過去には、詐欺や薬物売買の拠点として利用されていたという事例もあります。実際に空き家が増えると犯罪件数が増えるというデータもあり、空き家には犯罪のリスクが付き物です。

また、手入れされていない空き家は、自然災害による被害も受けやすいです。所有者が遠方に住んでいることも多く、被害にあってもすぐに駆け付けることができず、非常時に周囲の人へ迷惑をかけてしまう危険性もあります。

 

1-2. 放置された空き家の老朽化と周囲への悪影響

空き家は、住んでいる人がいる住宅に比べ老朽化の進行がとても早いです。庭付きの住宅の場合、定期的な管理が行われないと、すぐに庭が荒れてしまいます。適切な管理が行われず、老朽化してしまった空き家やその庭は、そのままにしておくと周囲へ悪い影響を与えてしまいます。

 

1-2-1. 空き家の倒壊の危険、壁材や屋根材の剥落・飛散

老朽化した空き家は、倒壊の危険性が高くなります。また、壁材や屋根材が剥がれ落ちたり、周囲へ飛散したりすることも考えられます。これらが原因で周囲の人や住宅が被害にあうと、所有者が責任を問われることもあります。

 

1-2-2. 空き家への放火や失火による火災

空き家には、放火や自然発火による火災の危険性があります。老朽化した空き家は火が燃え広がりやすく、居住者がいないので、発見も遅れやすいです。住宅密集地など、隣の家が近い空き家であれば、その危険性も高まります。

また、火災の責任を問われると、賠償金を支払わなければならないというリスクもあります。所有している空き家が火元となった火災で、周辺の住宅にも被害が出てしまった場合、基本的にはその責任を問われることはありません。しかし、管理の方法や火災の予防が不十分だったと判断されると、火災の責任を問われることもあるので注意が必要です。

 

1-2-3. 空き家の庭木の越境、雑草の繁茂

手入れされず放置された庭では、庭木の越境や雑草の繁茂も問題です。隣の人は、枝が伸びてきても勝手に切ることができないので、クレームやトラブルのもとになります。また、雑草の生い茂った庭は、空き家であることを示すサインになるので、犯罪のターゲットとしてより狙われやすくなります。

 

1-2-4. 空き家から発生する害虫・害獣

害虫や害獣は、悪臭や不快感など周囲の人の生活環境を悪化させます。空き家やその庭は、このような害虫や害獣の住処になりやすいです。一度住み着いてしまった害虫や害獣は簡単には駆除できず、繁殖したり行動範囲を広げたりして、その影響を広げていくことも考えられます。

 

1-2-5. 空き家への不法投棄など衛生状況の悪化

空き家やその庭には、生ゴミなどの生活ごみや粗大ゴミなどが不法投棄されることがあります。不法投棄されたゴミは、悪臭や細菌のもととなり、周辺の衛生状態を悪化させてしまいます。

一度、不法投棄場所として利用されてしまうと、どんどんゴミが増えてしまい解決が難しくなります。不法投棄されたゴミの処分のために、お金をかけなければならない可能性も出てきます。

 

1-2-6. 空き家への不法侵入・不法占拠

犯罪のリスクでも取り上げたように、空き家は不法侵入や不法占拠の場所として狙われやすくなっています。盗難の被害にあう可能性も高くなりますし、そこを拠点に大きな犯罪が起こる危険性もあります。また、犯罪の現場が近くにあるということで、周囲の人はもちろん、その地域全体に悪影響を与えることになります。

 

1-2-7. 空き家による景観の悪化

手入れされていない空き家は、その地域の景観の悪化に繋がります。劣化が進む空き家や庭が近くにあることは、その地域で暮らす人にとって、良いものではありません。

住宅を購入したり借りたりする際は、周辺環境も考慮して選んでいる人がほとんどです。景観が悪化するということで、苦情が入る可能性もあります。

 

1-3. 空き家があると土地が有効活用できないリスク

空き家が建っていることで、その土地は有効活用できなくなっています。特に、広い敷地の空き家や、人気のエリアに建つ空き家は、他に利用したい人がいる可能性も高く、土地が有効活用される機会を奪っていることになります。

 

1-4. 空き家により資産価値が下落するリスク

空き家は老朽化が早いので、資産価値が下落しやすいです。資産価値が下落すると売却や賃貸としての利用が難しくなり、空き家として放置される時間が長くなることで、更に資産価値が下がるという悪循環に陥ります。

また、既に取り上げているように、空き家は、犯罪の増加や生活環境の悪化など、周囲に悪影響を与えてしまいます。このような悪影響が広がると、空き家のある地域は住まい環境としての人気が下がり、住む人も減り、その地域全体の価値が下落していきます。自分の所有する空き家の資産価値だけではなく、周辺地域の不動産の資産価値までも下げてしまうリスクがあります。

 

1-5. 空き家で増える税金のリスク

たとえ空き家であっても、固定資産税や都市計画税を納税する義務は発生します。また、相続の際には相続税の対象にもなります。適切な管理が行われていない空き家は、税負担が増える可能性もあり、放置することによる税金のリスクは非常に大きいです。

このように、空き家は使わずに放置しておくと、たくさんの税金を支払わなければならないだけの、マイナスを生む不動産になってしまいます。

 

2. 放置された空き家に対する行政の対策

様々な問題を抱えている空き家は、今後、更に増えると予想されています。これは行政にとっても大きな問題となっており、少しでもその増加を食い止めようと様々な対策が行われるようになりました。

 

2-1. 空き家対策特別措置法の施行

平成27年2月に空家等対策の推進に関する特別措置法(空き家対策特別措置法)が施行されました。これにより、解体が必要な空き家で、行政からの指導や勧告、命令に従わないものは、行政による強制解体ができるようになりました。

 

2-2. 空き家は固定資産税の特例対象から除外される

住宅用地は空き家も含め、固定資産税の特例対象となるので、納税額が減額されています。しかし、空き家対策特別措置法によって、倒壊の危険があるものや衛生上問題のあるものなど、一部の特定の空き家については、固定資産税や都市計画税の特例対象から除外されるようになりました。

 

2-3. 空き家への譲渡所得税の軽減

不動産を売却したことで得た所得を譲渡所得と言い、これに課税される税金を譲渡所得税と言います。この譲渡所得税について、平成27年4月から、一定の条件を満たす空き家であれば、譲渡所得のうち3000万円を特別控除として差し引くことで、譲渡所得税を軽減する特例の運用が始まりました。

 

2-4. 空き家の解体やリフォーム費用の補助金制度

空き家の解体やリフォーム工事に、補助金を出す自治体もあります。補助金の対象やその額は、自治体によって様々です。旧耐震基準の下で建築されている住宅は、倒壊の危険性が高いと判断されるので、このような補助金の対象となっていることが多いです。

 

2-4-1. 住宅セーフティネット整備推進事業

住宅セーフティネット整備推進事業とは、条件を満たした空き家の改修工事にかかる費用を、国が一部補助するという事業です。改修した空き家は、高齢者世帯や子育て世帯、障碍者世帯のような住宅確保要配慮者の住まいとして活用されます。

(1) 補助金を受ける要件
補助金を受けるためには、主に以下のような条件があります。
・応募や交付申請時点で入居者募集から3ヶ月以上空室のもの
・改修工事後に賃貸住宅として管理すること
・原則として空き家の床面積が25㎡以上
・台所や水洗便所、浴槽、収納設備、洗面設備があるもの
また、改修工事の内容も、耐震工事、バリアフリー工事、省エネルギー化工事などと定められています。その他、住宅確保要配慮者用の賃貸住宅として活用していくための条件もいくつか設けられています。

(2) 補助金の金額
補助金の金額は、改修工事費用の3分の1です。ただし、空き家戸数×100万円が上限となっています。

(3) 補助金申請の方法
指定の様式に必要事項を記入し、必要書類を同封した上で、住宅セーフティネット整備推進事業実施支援室まで郵送します。申請には期限があり、実施されていない年もあります。

 

3. 空き家管理の方法

空き家の管理は、とても大変です。すぐ近くにあれば頻繁に通うこともできますが、遠方にあったり、都合がつかなかったりすると、何度も行くことは難しく、更に大変になります。

また、1度にやることも多く体力も必要なので、人手が少なかったり、体力に自信がなかったりすると、負担も大きくなってしまいます。

 

3-1. 空き家管理の内容

具体的な空き家管理の内容を確認していきます。

まず、換気をして風を通し、空気を入れ替えることが必要です。空き家は締め切った状態が続くので、部屋全体はもちろん、棚や押し入れなどの扉も開けて空気を入れ替えます。

水道管には水が溜まっているので、通水して水を入れ替えることも必要です。そのままにしておくと、悪臭の原因にもなります。台所やお風呂場、庭など全ての水道で行いましょう。

普段生活している住まいと同様、室内外の清掃も大切です。1度で全ての清掃が大変であれば、何度かに分けて順番に行います。そのとき、雨漏りの確認や庭木の確認、外壁や雨樋、ベランダ、塀などの確認もしましょう。定期的に確認をしておくことで、大きな事故やトラブルを未然に防ぐことができます。

特に、伸びた庭木や壊れた塀などは、敷地の境界を越えて近隣の人に迷惑をかける可能性が高いので、毎回きちんと確認してください。同時に、近隣の住宅からの越境がないかも確認しておきましょう。

ポストを整理しておくことも重要です。広告や郵便物が溜まったポストは、空き家であることを示すサインになってしまいます。不要なものは捨て、必要なものは現在の住まいに郵送されるよう住所変更を行いましょう。

この他にも、雪が多い地方であれば、冬は積雪の確認や除雪作業も必要になります。また、地震や豪雨などの影響があれば、たとえ大きな被害がなくても一度確認をしておく必要があります。

適切に管理していくためには、これらを最低でも1ヶ月に1回程度行っていかなければなりません。仕事の都合や遠方に住んでいて管理ができないとう場合は、管理会社や不動産会社に依頼し、その結果報告を確認するという方法もあります。

 

3-2. 空き家管理にかかる費用

空き家を適切に維持・管理していくための費用は、1度支払えば済むものではなく、定期的な支払いが必要です。したがって、空き家として維持する期間が長くなるほど、維持・管理にかかる費用も増えます。
時間が経つほど、空き家の不動産としての価値は下がっていきます。維持・管理にかかる費用も考慮しながら、空き家をどうしていくか考えなくてはなりません。

 

3-2-1. 自分で空き家の管理する場合

自分で管理する場合は、定期的な清掃や確認をする際の交通費や清掃道具などの費用がかかります。庭木の剪定など自分で行えないものは、専門の業者に依頼しなければならないので、別途費用がかかります。

 

3-2-2. 空き家の管理を依頼する場合

何らかの理由で空き家の管理ができないという場合には、不動産会社や専門の管理会社に空き家の管理を依頼することもできます。依頼できる内容は、定期的な巡回から、室内の換気、庭の手入れや郵便物などの片付けなど幅広く、どの程度の管理を依頼するかによって、費用も変わってきます。

月額5000~10000円前後が平均的な費用となっています。依頼先によっても費用設定は様々なので、納得できるものを選びましょう。

 

3-2-3. 空き家の維持に必要な税金

空き家を維持していく際に必ず必要になる費用が、固定資産税や都市計画税といった税金です。土地と建物それぞれに課税されます。きちんと管理としていれば、住宅用地としての特例の対象となるので、軽減措置を受けることができます。

しかし、税金のリスクや空き家対策特別措置法の項目で取り上げている通り、「特定空き家」に認定されてしまうと、この軽減措置を受けることができなくなります。軽減措置がなくなると、税負担は3~4倍になるとも言われています。

空き家の管理には、手間や時間がかかって面倒ですが、税負担を増やさないためには、定期的に適切な管理をしていくことが重要です。

 

3-2-4. 空き家にかかるその他の費用

定期的な管理のために、電気や水道が使える状態にしておくならば、毎月の電気代や水道代の支払いが必要になります。万が一に備えて、火災保険や地震保険などに加入している場合は、その保険料も支払わなければなりません。また、空き家がマンションの場合は、管理費用や修繕積立金も毎月支払うことになります。

この他にも、修理が必要なところが見つかれば、修理費用もかかります。大規模な修理になれば、それだけ修理費用もかさんでしまいます。

 

4. 空き家の放置リスクと管理費用まとめ

このように空き家は、放置しておくと問題が生まれ、維持・管理していくと費用がかかってしまうという、とても難しい不動産です。面倒だからと言って、今後空き家をどうしていくかの判断を先延ばしにしていると、余計な費用がかかってしまいますし、いざという時の選択肢を狭めることにもなります。

売却や賃貸以外にも、解体や自己活用、ビジネスなど、活用方法はたくさんあります。たとえ空き家でも、大切な財産です。手入れをしないで放置したり、目的もなく余計な維持・管理費用を使ったりせず、負担も少なく、できるだけ有効に活用できる方法を見つけていきましょう。