空き家でシェアハウスを始めるには?シェアハウスのメリットとデメリット

使っていない空き家の活用法の一つとしてシェアハウスが考えられます。核家族化が進み、大きな家は買い手がつきにくい状況にありますが、部屋数の多さを活かせるシェアハウスが注目されています。

シェアハウスはテレビなどで話題になった影響もあり、東京都内を中心に広がりつつあります。若者を対象とするものが多いのですが、趣味や業種、分野などでコンセプトを持たせることにより様々な人の入居が考えられます。

アパートやマンションとは違い広い空き家をリフォームすることで活用できますし、1軒を1組に貸すより収益を見込め、空室のリスクも分散させることが出来ます。メリット、デメリットなどシェアハウスを始めるにあたって、知っておくと良いことをまとめました。

1. シェアハウスハウスとは

シェアハウスとは、端的に言えば1軒の住居を複数人で共有することです。一人一室、各個人のプライベート空間とする個室を持ち、リビングルームやダイニングルーム、水回りであるキッチン、お風呂、洗面所、トイレなどを共有するスタイルが一般的です。

元々はファミリータイプの一戸建てを複数人で賃貸することで賃貸料を節約する目的から生まれました。

1-1. シェアハウスの種類

始めは、賃貸料を節約する目的で使われていたシェアハウスでしたが、今では様々なニーズが生まれ、それに合わせて作られたシェアハウスも増えています。今までのように節約目的の利用者も多い一方、外国人や自分とは違った分野の人との交流を求めたり、趣味や話題を共有したりできるようなものもあります。

また、設備を充実させ、利用者を募るシェアハウスも増えてきています。今やシェアハウスは節約目的のためだけに住むものではなく、付加価値を求められるようになりました。

1-1-2. 住居用のシェアハウス

シェアハウスを利用する人の目的として多くあげられるのは、「家賃が安いから」、「初期費用が安いから」というものです。一軒を複数人で住んでいることから一人当たりの費用は安くすみます。

また、基本的な家具は備え付けられていることが多く、共有スペースには家電が設置されているため入居者の初期費用は抑えられます。安いシェアハウスの一ヵ月当たりの費用は、都心でも4万円未満で敷金礼金のいらないところが多いです。

その代わり補償金として1~5万円程度のデポジットを徴収しているシェアハウスがあります。これは設備の破損など退去時に問題がなければ返金されます。

1-1-3. コンセプトで売るシェアハウス

節約目的のためにシェアハウスを利用するのではなく、付加価値を求める人もいます。そういった背景から現在増えているのは「コンセプトシェアハウス」というものです。

共通の趣味や分野で活動する入居者が集まったり、オーナーが独自のサービスを提供したりするシェアハウスのことをコンセプトシェアハウスといいます。サイクリングやスポーツなどの共通の趣味を持つ人、外国人と一緒に暮らすことで語学学習を目的とした人、社会人向けのビジネス交流を目的とした人など特定の思考、目的を持つ人を募っています。

また、音楽や映画を趣味にする人向けに、防音室やシアタールームを完備しているところや、猫好きの人向けの猫と暮らすためのハウスや、駅から徒歩20分であることを逆手に取りダイエットのためのシェアハウスなど、設備や立地を利用したコンセプトシェアハウスなどがあります。

2. シェアハウスの入居者タイプ

貸しルームにおける入居実態等に関する調査をまとめた結果が、国土交通省から発表されています。貸しルームとはつまりシェアハウスのことです。この調査によると、どちらの年も男女比はほぼ等しくなっています。

年齢別にみると、平成23年の調査では35歳までの若年層が80%以上を占めていましたが、平成25年には60%以下になりました。その代わり、この2年の間に35歳以上の入居者が増加していることがわかります。

元々は若い人の間で多く利用されていたシェアハウスが、ここ数年で幅広い世代に浸透していることがわかります。

また、利用者の半数が正社員となっており、一人暮らしを始める、またはしていた人が節約目的であったり、立地のよさであったり、条件の良さからシェアハウスを選んだり、共同生活や他の入居者とのコミュニケーションを求めて利用しているものと考えられます。

国土交通省:貸しルームにおける入居実態等に関する調査結果概要

3. シェアハウス経営のメリット

シェアハウスは元々持っている家をリフォーム、リノベーションして始められます。また、水回りを共有スペースにできることから初期投資がアパートやマンションを建てるより低コストで済みます。

空き家をそのままにしているより収入が得られますし、ニーズも多くあります。核家族化が進み広い家が空き家になっているところが多くなった日本でその空き家を活用する手段の一つとしてとしてシェアハウスが有効でしょう。

広い空き家を買ってシェアハウスの経営を始め、ビジネスとする人もいます。

3-1. シェアハウスにすることで収入があがる

シェアハウスを経営するメリットの一つとして、収益率が大きいことが挙げられます。水回りなど共有スペースが多く、個人部屋は小さくてすむことにより、マンションやアパートより平米あたりの収益を比較した場合収入が多くなります。つまり、初期投資が少なくて済むということになります。

また、1軒を1組に貸すと空きが出た時に収入がゼロになってしまいます。しかし、シェアハウスとして複数人に貸すと入居者が一人退去しても他の入居者がいることから、収入がゼロにはなりません。このように空室に対するリスクを軽減することができます。

3-2. シェアハウスはニーズが多い

シェアハウスは今や若い人だけが利用するものではありません。先に述べたよう35歳以上の利用者が増えてきています。晩婚化が進み、独身層が増えたことや、様々なコンセプトを持ったシェアハウスをつくることにより、利用者が増加したと考えられます。

節約志向の拡大や単身層の増加はシェアハウス需要の後押しとなるでしょう。

4. シェアハウス経営のデメリット

シェアハウスを経営すれば収益を上げることが出来ますがデメリットも存在します。オーナーの立場になるには多くの仕事や責任がともなうからです。シェアハウスを始めるにあたって注意しなければならない点がいつくかあります。

4-1. シェアハウスは使いたい人が限られる

シェアハウスに入居する動機は、家賃や初期費用が安くすむからというものが多いです。コンセプトシェアハウスが増えたことによりニーズの幅は広がりましたが、シェアハウスを使いたい人は、全体からするとまだまだ少なく、ごく一部の地域に限られています。

4-2. シェアハウス経営は管理ノウハウが必要

アパートやマンションと違い共有スペースが多いことからその管理や入居者の対応がオーナーには必要になってきます。また、複数人で生活しているので入居者間のトラブルも付き物です。業者に委託するのも一つの手段ですが、それなりの費用がかかります。

具体的にオーナーがやらなければならないことには、以下のようなものが挙げられます。

4-2-1. シェアハウスの清掃、設備のメンテナンス

各個人に部屋を割り当てていますが、建物はオーナーのものであることから共有スペースの管理をする必要があります。個室以外の場所の清掃などは入居者とルールを決める方法もありますが、トイレやお風呂キッチンなどに不備があったり、故障したりした場合などはオーナーが対応する必要があります。

4-2-2. シェアハウスの入居者への対応

入居者への対応は入居前から必要になります。入居者探しはもちろんですが、入居者選びも重要な仕事の一つです。それは入居者選びが後々のトラブル回避につながるからです。社会的に問題ない人物なのか、すでに入居している人との相性はどうか、コンセプトにあった入居目的なのか、面接をして見極めることが大切です。

しかし、そうやって入居者を選んでも、一緒に生活することで問題が起こるかもしれません。その時にどのように問題を解決するかはオーナーの手腕によります。

4-2-3. シェアハウスの管理費用は高額

上記に挙げたような管理全般を業者に委託することもできます。しかし、その費用は高額になることがあります。委託料は業者によりことなりますが、家賃の約15~20%が相場です。

しかも設備費用や毎月の消耗品、水道光熱費、インターネット料金などの実費はオーナー負担になります。その代わり毎月の家賃回収や入退去の手続き、入居者間のトラブル、設備のトラブルやメンテナンス作業などの負担がなくなります。

5. シェアハウスに必要な設備

シェアハウスを始めるにあたって家はもちろん、その中の様々な設備も必要になります。個室の他にも共有スペースには基本としてリビングルーム、ダイニングルーム、キッチン、お風呂、洗面所、トイレがなくてはなりません。それぞれに必要な家具家電や設備の準備をしなくてはなりません。

5-1. 個室

個室の広さは価格設定にもよりますが6畳以上あればいいでしょう。家具は基本的に誰でも使う、収納やベッド、エアコンが備え付けてあるのが一般的です。その他にも机、イス、小さな冷蔵庫やテレビなどが置いてあるところもあります。また、複数人で住んでいるわけですから個室にも鍵が必要になります。

5-2. 共有スペース

共有スペースは入居者みんなが使用したり、集ったりするところです。基本的な家具以外にも大型シアターやテレビ、ジャグジーバスなど一人ではなかなか買えないものなどを用意しておくと特典となってよいでしょう。また、入居者層に合わせた雰囲気のものを選んだりする必要があります。

5-2-1. リビングルーム

リビングルームは入居者が集い談笑したり、交流したりする場です。ソファーやローテーブルなどがあると入居者が積極的に利用できていいでしょう。一方で、プライベート重視の交流をあまり必要としないシェアハウスの場合はリビングルームがない場合もあります。

5-2-2. ダイニングルーム

ダイニングルームは食事の場です。大きな机と入居者分のイスが必要になるでしょう。一つの案としてキッチンと併設することで広いスペースで料理、食事を楽しめるようになるかもしれません。

5-2-3. キッチン

キッチンの設備はコンセプトにより様々ですが、複数人が同時に使用してもよい広さが必要になります。基本的な調理器具だけでなく、本格的なものを取り揃えておけばシェアハウスのニーズが広がるでしょう。

5-2-4. お風呂・洗面・トイレ

お風呂、洗面所、トイレはプライベートな空間にもかかわらず共有しなければなりません。そのために最大限の配慮が必要になります。お風呂は入居者間でルールを決めトラブルを避ける必要があります。

洗面所やトイレは個室に設けることもありますが、そうでない場合でも複数用意し、朝の支度で時間が被った時などのために対策をしておくことが大切です。

6. シェアハウスの契約体系

シェアハウスの契約形態は一般的な賃貸とはことなります。そのためオーナー、入居者双方にメリット、デメリットが存在することになりますが、法律に則った契約を交わすことでトラブルを防ぐことができます。一般的な賃貸との違いは以下のことがあげられます。

6-1. 定期借家契約をする

シェアハウスでは、賃貸借の期間が短く設定され数カ月から1年程度となっていることが多いです。また、契約形態は定期借家契約がほとんどです。定期借家契約は一般的な賃貸契約である普通借家契約との違いがいくつかあります。主な違いは契約期間について、中途解約について、更新についてです。

6-1-1. シェアハウスの契約期間について

シェアハウスの契約期間は短く設定されていることが多いです。普通借家契約では契約期間を1年以上に設定し、通常は2年とする場合が多く、満了時には特に問題がなければ契約は更新されたものとみなされます。

シェアハウスで定期借家契約の形態をとっているのは、入居者の出入りがしやすいように契約期間を1年未満と短くし、満了時には再契約を必要とするためです。

6-1-2. シェアハウスの中途解約について

賃貸を中途解約するにあたって規約があるのが一般的です。普通借家契約の場合、期間や解約に伴う支払について定めてあります。一方、定期借家契約ではある一定の事情があるやむを得ない場合には借主から解約の申し入れができます。その際には1ヵ月前に申告するのが一般的です。

6-1-3. シェアハウスの更新について

定期借家契約には更新の概念がありません。定期借家契約は書面において期間の満了をもって契約が終了することを借主と取り決めます。よって引き続き借りる場合は再契約をする必要があります。その際に再契約料はかからないのが一般的ですが、契約料を徴収するところなどもあります。

6-2. シェアハウスの入居者面接

アパートやマンションを借りる際は、定職があり収入面の問題がなく、連帯保証人となる人がいれば、通常借りられないことはありません。しかし、シェアハウスの場合はオーナーが面接をし、入居の可否を決める場合がほとんどです。

その面接の際には入居希望者の人柄が重要になってきます。シェアハウスは複数人で共同生活を行うわけですから、性格やコミュニケーション能力が必要になる場合があります。また、そのシェアハウスに合った人なのかが入居するのに重要な点になるでしょう。

7. シェアハウスに関する法律

シェアハウスは空き家を利用して簡単に始められますが、オーナー、借主にトラブルがおきないようちゃんとした法律が存在します。そのため、普通の一戸建ての場合は増改築が必要となります。

しかし、シェアハウスが増える中で法律に違反するものも存在するようになりました。法律をきちんと理解し、社会的に問題なくシェアハウスを運営していかなければなりません。

7-1. 違法シェアハウスの問題

シェアハウスが増えていくなかで問題になったのは「違法シェアハウス」と呼ばれるものです。これはシェアハウスとしての届け出を行っていなかったり、レンタルオフィスとして届けているものの実際には住居用として貸し出したりしているシェアハウスのことです。

こうしたものは安全上問題があり、国土交通省は、シェアハウスに関する規制内容を厳しいものにしました。すると安全に問題なく運営していた普通のシェアハウスにも大きな影響を及ぼし、結果運営できなくなるものまで出てきました。

そこで国土交通省はシェアハウスに対しての規制緩和を示しました。シェアハウスに対して新しく「特定住宅」という建築用途を設けたのです。この措置により普通に運営を行っていたシェアハウスは運営を続けられるようになったのです。詳しい規制緩和内容は以下の国土交通省ホームページより、ご覧いただけます。

国土交通省:多人数の居住実態がありながら防火関係規定などの建築基準法違反の疑いのある建築物(違法貸しルーム)に関する情報を提供いただく際の情報提供様式について

8. 空き家でシェアハウスを始めるにはまとめ

使っていない空き家の活用法の一つとしてシェアハウスという方法があります。メリット、デメリット様々ありますが、空き家をそのままにすれば、管理費や、固定資産税などがかかりマイナス面がとても多いです。

広い空き家をリノベーションしシェアハウスとすることで収入を得ることが出来ますし、コンセプトを持たせることにより、人との交流の場にもなります。税金や維持費などを払い続ける必要のある空き家をシェアハウスにすれば、マイナスをプラスにすることが出来るでしょう。

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