一昔前までは、空き家や空き地の問題は主に田舎の問題でしたが、現在では東京都内でも空き家が問題となるようになってきました。それに伴ってニュースやドキュメンタリー番組などで空き家の問題を度々目にするようになってきました。行政でも空き家、空き地の問題解決に向けて積極的になってきているようです。

その為、以前のように空き家や空き地を放置していると、税金が増えたり、罰則が科せられる可能性が出てきました。空き家や空き地を放置するとどんな問題がおこるのか、その対策にかかる費用はどのくらいなのか考えていくことにしましょう。

『“孫の代まで引き継げる”不動産活用』をご提案いたします

不動産活用で成功するには、「プロにお任せ」「業者にお任せ」ではなく、不動産活用の専門家と共に考え、共にプランを進めて行くことが重要です。

あなたの想いにしっかりと寄り添って、不動産の知識に限らず、など多方面からアドバイスができる専門家選びができているでしょうか?

私たちは、大阪・兵庫を中心に50年以上不動産オーナーに向き合い、宅地建物取引士の資格を持った相続に強い税理士と、土地活用のご提案をしてきた建設・不動産の会社がタッグを組んで、専門家集団と一緒に、あなたのプランを進めて行ける体制も整えております。

不動産を単なる箱として捉えるのではなく、お客様一人ひとりの生活を豊かにしてくれる資産の一部であると捉え、ご依頼者様に本当に適した活用方法をご提案いたします。


1. 土地(空き家・空き地)の維持費①「税金」

通常はお金を使うと税金がかかります。お金を使うとかかる税金で一番最初に思いつくのは消費税でしょうか。それ以外にも、車を買えば重量税がかかりますし、ガソリンを入れれば揮発油税(ガソリン税)がかかります。また、契約書を取り交わせば印紙税がかかります。何かにつけて税金がかかるイメージがありますね。

でも、所有していると毎年税金がかかるものがあります。例えば、車やバイク、不動産などは所有しているだけで毎年税金を払わなければなりません。ただ、車やバイクの場合は、廃車にしてしまえば税金はかからなくなります。しかし、不動産の場合は、使わないからといって捨てることはできませんし、簡単に手放すことができない場合もありますので、そこが難しい問題となっています。

田舎の場合は、売りたくても買い手がないというケースが多いですし、都会の場合は、少しでも高く売りたいとか、相続などで複数の所有者ができてしまい、それぞれの意見が合わなくて処分も活用もできないというケースもあります。では、どんな税金を払っているのか見ていきましょう。

1-1. 空き家・空き家にも固定資産税がかかる

固定資産税とは名前の通り、固定されたもの(動かせないもの)に対する税金です。つまり、土地や建物などの不動産に課税される税金です。税額は土地や建物の評価額の1.4%と決められています。税率は固定ですが、税額の元となる評価額は物件毎に異なります。

また、特定の要件を満たすことで評価額を下げることが可能となっています。この特定の要件というのが、節税対策となります。

基本的に古い建物については、税金を下げる方法はありませんが、古くなると自動的に評価が下がるのでそんなに大きな負担とはならない場合が多いです。具体的にお話しすると、最終的に新築時のコストの2割程度まで評価は下がります。古家ですと、新築時の価格がわからない場合があるかもしれませんが、固定資産税課税台帳を見ると評価額が記載されていますので、役所で確認をするか、毎年、5月下旬頃に送られてくる固定資産税課税明細書で確認をすることができます。

土地の固定資産税は、地目によって評価額が変わります。地目というのは、宅地とか農地、山林などの使用目的と考えるとわかりやすいと思います。ただ、登記上の地目ではなく、現況で判断されますので注意が必要です。例えば、登記上は山林であったとしても、木を切り倒して材木置き場にしている場合は、山林ではなく、雑種地として評価されるため、評価額が高くなります。

評価額が一番高いのは宅地ですが、宅地には評価額が軽減される特別な措置があります。土地の大きさなど色々と細かい規定があるのですが、それはちょっと置いておいて、簡単に言うと、宅地を居住用として活用していれば評価が下がるという制度です。国としては土地が有効活用されていることが望ましいのと、住む家がないと困るので住居用につかっているなら評価額を下げて、税金の負担を減らしてくれているわけです。

ひとつ例をあげますと、小規模宅地等の特例が適用された場合は、税金の額が1/6に減税されます。これまでは、この特例を受けるために必要なことは、条件に合う建物が建っていることだけでした。

しかし、空き家の問題が深刻になってきたため、使われていない空き家、特に住むことができそうもない空き家については、負担を減らす必要がないという考えに変わってきたのです。このため、今まではどんなボロでも建物を残しておくと固定資産税を下げることができたのですが、これからは建物があるだけでは節税とはならないようになってきています。

この制度のことを『空き家対策特別措置法』といいます。空き家対策特別措置法の説明の前に固定資産税と共に課税される都市計画税について先にお話しをします。

1-2. 空き家・空き地にも都市計画税がかかる

都市計画税は市街化区域内の土地と建物に課せられる税金です。市街化区域は、他の場所と比べて開発が進んでいることから利便性が高く、それだけ利益を享受しているという考えからさらに税金が課せられています。

固定資産税と同じく土地や建物の評価額に対して税率をかけたものが税額となります。しかし、税率は固定資産税に比べると低く抑えられており、都市計画税の税率は0.3%となっています。

また、都市計画税には固定資産税のような軽減措置は基本的にありません。しかし、市町村によっては、特別措置を用意しているところもあるようですので、土地や建物がある地域の市町村の都市計画課で確認をしてみると良いでしょう。ちなみに、自分の物件が都市計画区域に入っているかどうかも都市計画課で確認をすることができます。

1-3. 空き家対策特別措置法で優遇措置がなくなる

空き家対策特別措置法と省略して呼ばれることが多いのですが、正式には空家等対策の推進に関する特別措置法といいます。適切な管理がされていない空き家などが、防災面や衛生面、また景観面で近隣の住民に深刻な影響を及ぼしていることから、地域住民の生命、身体、財産の保護、生活環境の保全、空き家などの活用のために平成27年2月26日に施行されました。

この法律により、特定空家等として認定をされると、行政から修繕や取り壊しなどの指導が入る可能性があります。

特定空家等とは下記のいずれかもしくは全部に該当するものを指します。

  1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  3. 適切な管理が行われないことにより、著しく景観を損なっている状態
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

建物自体が崩れなくても、瓦が落ちてしまうような状態の場合は、指導が入る可能性が高いです。実際に古家から落ちてきた瓦が当たって小学生がケガをした実例があります。この事故も空き家対策特別措置法ができる要因のひとつになったと言われています。

敷地が広い場合には、例え建物が崩れても、通行人に被害がでる可能性は低いのですが、見た目が悪い建物があるとその地域に住みたいと思う人が減るかもしれないので、行政の指導の対象となる可能性があります。

また、ネズミや野良ネコなどの害獣のすみかとなっていたり、ハチの巣があって危険と判断されるような時にも行政の指導が入る可能性があります。

行政の指導によって建物を壊してしまった場合には、住宅用地としての減税特例が受けられなくなります。先ほど、建物があると固定資産税の評価額が1/6に減額になるとお話しましたが、単純に6倍になるという訳ではありません。この点について間違った説明をしているところがあるので、ここで説明をいたします。

更地にすると非住宅用地としての評価に変わります。非住宅用地では、地価公示価格(国土交通省が定めた参考価格)の7割が固定資産税の課税標準額となります。そして、負担調整額としてその価格の7割が上限金額となります。

つまり、評価額×0.7×0.7ということで、最大の課税標準額は地価公示価格の49%となります。最大というのは、前年度の課税標準額に対して負担調整措置が入るからです。ですので、急に税金が増えることはありません。また、先々も6倍になることはありません。よくわかっていない人の言葉に惑わされて失敗しないように注意してください。

空き家対策特別措置法について詳しく知りたい方は「空き家等対策の推進に関する特別措置法とは」こちらで詳細を解説しています。

2. 土地(空き家・空き地)の維持費②「光熱費」

税金は基本的に年に1回ですが、空き家(アパートやマンションの空き部屋も同様)には、毎月固定でかかる費用があります。完全に建物を放置にして朽ち果てるままにしている場合は別ですが、定期的に管理をしている場合には電気代や水道代などの水道光熱費がかかります。

管理をやめてしまうと急速に建物が傷んでしまうので、資産価値を維持するためには最低限の費用は覚悟をしておく必要があります。

2-1. 空き家の電気代

どんな地域に建物があるかで変わってきますが、例えば、寒冷地などでは冬場の水道管の凍結を防ぐヒーターが必要であったり、浄化槽の必要な地域では浄化槽の維持のために通電をしておかなければならいことがあります。それらが関係のない地域でも、短時間で換気をするために換気扇を使用したり、昼間でも暗い部屋があるようなケースでは点検の時のために、電気の契約をしていることが多いようです。

また、空き家の管理業者に依頼をしている場合には、空き家管理業者の依頼で通電しているケースもあります。そのような場合でも、電気代の負担は持ち主の負担となります。

住んでいない状態であれば、基本料金だけで済むはずですが、それでも1000円~3000円くらいの費用がかかります。少しでも節電するために、使用しない冷蔵庫や温水洗浄便座などの電化製品のコンセントは抜いておくようにすると良いと思います。

2-2. 空き家の上下水道代

水道代も節約したい費用のひとつになると思いますが、水道は止めないことをお勧めします。通水をやめてしまうことで、水道管が錆びるなどの弊害が起こる可能性が高くなります。仮に水道管を交換することになったとしたら、水道の基本料金の何倍もの費用となる恐れがあります。

また、定期的に清掃などを行う必要がありますが、そのような時に水を使いたいことが多いということもあります。どのサイズの口径で契約しているかによって料金が変わります。

例えば東京都では、一番小さい13㎜とした場合、上水、下水両方合わせて1,420円/月となります。上下水道の料金は2ヶ月毎のところが多いので、1回に支払う金額は、2,840円となります。

2-3. 空き家のガス代

ガスについては、止めてしまうことをお勧めします。通常の維持管理でガスを使う必要が生じることはほとんどありませんし、安全を考慮すると閉栓しておくことが一番良いと思います。

3. 土地(空き家・空き地)の維持費③「保険」

空き家の方が人が住んでいる住宅よりも、火災や風水害、盗難などのリスクが高いと言われています。例えば、雨漏りなどは住んでいれば、すぐに気が付いて対処することができますが、空き家では深刻な状況となるまで気が付かないこともあります。このようなことを考えると、保険に入っていた方が安心できると思います。では、どのような保険に入っておくと良いのか順に見ていきましょう。

3-1. 火災保険の種類

消防庁のデータによると、火災の原因として放火(10.0%)または放火の疑い(8.9%)と、放火が全体の2割近くを占めています。放火の対象となりやすいのが空き家です。この為、万が一のことを考えて火災保険に入っておくことは必須だと言えます。

しかし、このようにリスクが高いため、空き家の火災保険を扱っている会社は限られます。実際に更新しようとしたら、空き家になったことを理由に断れたということも良く聞きます。火災保険にも種類があり、状態によって保険料が異なります。では、どのような状態で変わるのか見ていきましょう。

3-1-1. 専用住宅の火災保険

専用住宅の火災保険は、一般の住宅にかける火災保険と同じものです。一番、保険料率が安い保険でもあります。この保険の適用を受けるためには、定期的に住宅を利用していることが条件となります。定期的といっても月に何回というような厳しいものではなく、年末・年始やお盆の時期に利用している程度で大丈夫なケースもあります。

保険会社によっては、定期的に利用をしていなくても、家財道具(ふとん、たんす、机や椅子など)や家電があってすぐに住める状態になっていれば、専用住宅の火災保険が使えるケースもあります。

3-1-2. 併用住宅の火災保険

併用住宅の火災保険は、本来、店舗兼住宅のような建物に適用される保険ですが、空き家の場合にも適用されるケースがあります。定期的な利用はなく、家財道具などもないが、建物がしっかりしており、いつでも引越し可能な住宅である場合に適用されるケースがあります。火災保険料は専用住宅よりは高くなりますが、一般物件よりは安くなります。

3-1-3. 空き家の火災保険は一般物件となる

一般物件とは、専用住宅と併用住宅に当てはまらないすべての建物のことです。通常、店舗や事務所ビルなどに利用されています。空き家で、老朽化などから、今後の使用が難しい物件は一般物件となります。他にも、住宅設備(キッチン、風呂、トイレなど)がない家も一般物件となります。保険料率は一番高くなります。

3-2. 空き家の地震保険

地震が原因で発生した火災などの被害は、地震保険でしかカバーされません。火災がなくても、半壊や倒壊した場合の解体費用や廃材の処分費用などはすべて所有者の負担となります。それを考えると加入をしておいた方が安心できます。

地震保険は通常、単独での保険がないため、火災保険の特約として加入することになります。また、地震保険の補償額は火災保険の半額までとなっています。例えば、火災保険の最高補償額が1000万円の場合は、地震保険の最高補償額は500万円となります。

3-3. 空き家の家財保険

家財保険も単独では加入ができず、火災保険の特約として付加する保険となります。専用住宅の火災保険を使用する場合など、家に家財を残して置く場合には検討をしてみても良いかもしれません。家に置いておく家財の価値と保険料を比べて判断していただければと思います。

[kanren postid="831"]

4. 土地(空き家・空き地)の維持費③「管理費用」

4-1. 管理サービス費用

空き家は定期的に通風や水を流すなどの管理をしていないと、傷みが激しくなります。定期的に空気を入れ替えることによって、湿気を追い出してカビの発生を防いだり、水を流すことで、水道管の錆びを防いだり、排水管の中の排水トラップ(このトラップで害虫や臭いを防止しています)が乾燥によって効果を失うことを防ぐことができます。

排水のトラップは普段はあまり気にしないものですが、思いの外重要です。排水のトラップが無くなってしまうと、下水道管と通通になってしまうため、ゴキブリなどの害虫が入ってくることができるようになりますし、悪臭もひどいものです。何ヶ月振りに見に行ったら、強烈な悪臭とゴキブリの巣になっていたということも実際にあるそうです。

雨漏りなどの深刻な問題が発生した場合には早期の発見が必須となりますし、建物だけでなく庭の樹木や空き地の不法投棄の問題もあります。特に空き地のゴミの問題は深刻です。綺麗なところにはゴミを捨てづらいものですが、ゴミがひとつでもあると次から次へとゴミを捨てられてしまうことになります。

これは、実際に検証実験などによって確かめられています。ゴミは風で飛んでくることもありますので、定期的に見回りをする以外に対処法はありません。

近所であれば定期的に見に行くことも難しくはないかもしれませんが、遠方の場合には、交通費と時間の負担が大きくなります。こんな時に役に立つのが空き家や空き地の巡回サービスを提供してくれる会社です。

簡単な外観の点検だけのものから、内部の点検や掃除まで色々なオプションが選べるところが多いようです。先ほど、放火の話をしましたが、郵便受けがチラシなどでいっぱいになっていると空き家だとすぐにわかるため、放火犯に目を付けられやすくなるそうです。あなたの状況に応じた一番良いサービスを探してみると良いでしょう。

NPO法人が提供している管理サービスなどもあり、毎月100円から利用できるものもあります。詳しくは「空き家・空き地の管理責任と管理方法まとめ」こちらの記事でご紹介してますので、ぜひ参考にしてください。

4-2. 空きマンションなどの管理費、共益費

マンションの場合は管理サービスを利用する必要は少ないと思いますが、毎月管理費や共益費が必要となります。ただ、管理費を払っていても部屋の中までは面倒をみてくれない場合が多いので、別途、管理人さんにお願いをするか管理サービスを検討した方が良いと思います。閉め切ったまま放置をすると傷むのは、マンションやアパートも戸建住宅と同じです。

管理費は物件毎に違いますが、1万円前後が平均的にかかる金額のようです。また、管理費とは別に修繕積立金を集めているケースも多く、こちらは平均的に2万円前後のところが多いようです。

5. 土地(空き家・空き地)の維持費③「メンテナンス費用」

使っても使わなくてもメンテナンスは必要です。先ほどから何度もお話していますが、建物は使わない方が傷みが早いと言われています。将来住む予定がある、あるいは売るつもりがある、という場合にはメンテナンスにかかる費用についても考えておく必要があります。

5-1. 屋根、外壁のメンテナンス費用

一番費用がかかるのは屋根と外壁のメンテナンスです。一般的に防水は10年~15年でやり直しが必要と言われています。屋根材や外壁材、環境によって耐用年数は変わりますし、メンテナンス工事の費用も変わります。通常、30坪程度の住宅の場合で、屋根と外壁の防水と塗装工事をした場合には、150万円~180万円くらいかかると考えておいた方が良いでしょう。

工事がしにくい場所や高い建材を使用している場合には、300万円~500万円くらいかかる場合もあります。

高額なので躊躇してしまうかもしれませんが、雨漏りをしてからですと、内部の断熱材や壁紙まで交換することになったり、家の柱などの構造体まで傷んでしまうと解体することまで考える必要が出てくるかもしれません。早めの対処が後々の大きな出費を防ぐ手立てとなりそうです。

5-2. 空き家の庭木剪定

建物のメンテナンスだけではなく、庭木などの樹木の剪定も必要となります。特に、実がなる樹木の枝がお隣の敷地に入っている場合などは、トラブルになることがあります。樹木の枝は、例え越境しているとしても、法的には隣地の所有者のものであるため、勝手に切ったり、実を取ることができません。

このため隣地の人は、腐った実が庭に落ちるまで手がだせません。腐った実を落とされるのも嫌ですが、カラスやネズミなどの害獣が寄ってきやすいことも大きな問題となる場合があります。

近隣への迷惑だけでなく、草木がボウボウとなっていることで、放火犯の目に留まりやすくなったり、不法侵入や不法投棄の対象となってしまう恐れもあります。

5-3. 空き家の除雪など

寒冷地限定の話になりますが、降雪量の多い地域では雪降しや積もった雪の処分が必要になります。実際に屋根の雪が原因で建物が倒壊し、隣地の建物に被害が発生したケースがあります。このような場合には、お隣の方の損害を賠償しなければなりません。

新雪の状態では比較的軽い雪ですが、時間が経って締まったものやザラメ雪などは非常に重くなります。新潟県のホームページの資料によると、新雪時は30~150kg/㎡メートルだったものが、締まり雪やザラメ雪になると300~500kg/㎡メートルにもなるそうです。

6. 土地(空き家・空き地)の維持費③「町内会費」

町内会などがある場合は、会費を払っておくことをお勧めします。住んでいないのだから、必要ないという考えもあるかもしれませんが、何かあった時連絡をくれたり、色々と協力してもらわないと困ることがあるかもしれません。

ただ、どれだけのメリットがあるかは会長さん次第かもしれません。会費はとるけど、何もしてくれない可能性もあります。

町内会自体は任意団体なので、加入を強制することはできませんし、活動の内容も町内会毎に違いがあります。一概には言えないのですが、強制的に会費をとろうとするような無茶な人がいる団体には不安を感じます。でも、逆にそういう町内会の場合こそ、何かの時に嫌がらせを受けないように払っておいた方が良いかもしれません。

遠方で中々行けないような土地の場合は、ガラスが割れたとか空き巣が入った可能性があった時になどに連絡をもらえると助かると思いますので、何らかの繋がりを持って置かれると良いとは思います。先ほど上げた庭木の問題なども、関係があればスムーズに解決することも期待できますし、家や土地があるなら何かしらの迷惑をかける可能性があると思いますので、付き合いとして払っておいても良いかもしれません。

7. まとめ

住んでいなくても所有しているだけで、これだけたくさんの費用が掛かる要素があります。一概には言えませんが、空き家の維持費に年間50万円以上もかかるケースもあります。維持費が高いからと言って簡単に処分できない場合が多いのが不動産の問題だと思います。

どうせ売るならなるべく高く売りたいと考えるのが普通ですし、中には売りたくても売れないケースもあります。売れないケースには、所有者が複数いて意見がまとまらないとか、需要がない場所で買い手自体がいないという場合もあります。

高く売ろうと待っている内に維持費がかさんでトータルで見るとマイナスになってしまったというケースもあります。売り時の判断は難しいものですが、いつかは決めなければならないので、いつどうするかということだけでも早めに決断をされた方が良いかもしれません。

 

『“孫の代まで引き継げる”不動産活用』をご提案いたします

不動産活用で成功するには、「プロにお任せ」「業者にお任せ」ではなく、不動産活用の専門家と共に考え、共にプランを進めて行くことが重要です。

あなたの想いにしっかりと寄り添って、不動産の知識に限らず、など多方面からアドバイスができる専門家選びができているでしょうか?

私たちは、大阪・兵庫を中心に50年以上不動産オーナーに向き合い、宅地建物取引士の資格を持った相続に強い税理士と、土地活用のご提案をしてきた建設・不動産の会社がタッグを組んで、専門家集団と一緒に、あなたのプランを進めて行ける体制も整えております。

不動産を単なる箱として捉えるのではなく、お客様一人ひとりの生活を豊かにしてくれる資産の一部であると捉え、ご依頼者様に本当に適した活用方法をご提案いたします。


おすすめの記事