土地活用に分譲マンションを建設・売却する方法

土地活用方法の1つに、分譲マンションを建設して売却する方法があります。これは、有効活用していない土地にマンションを建設し、土地と合わせて売却することにより利益を得るものです。

土地活用でマンションと言えば、賃貸で家賃収入を得る方法が一般的です。しかし分譲マンションなら、まとまった売却益を得ることができるため、比較的早い段階で土地を換金することができるという大きなメリットがあります。

一方で、分譲マンションの建設から売却には、管理会社への依頼が欠かせません。そこでこちらでは、土地活用として分譲マンションを売却するメリットと管理会社に依頼すべき理由、そして分譲マンション売却のために必要なものについて、詳しく説明致します。


1. 土地活用として分譲マンションを売却する3つのメリット

土地活用の方法が多くある中で、分譲マンションを建設して売却するメリットは3つあります。その3つとは、まとまった売却益を手に入れることができること、管理の手間がかからないこと、売れ残りは賃貸として土地活用できることです。以下では分譲マンションによる土地活用の3つのメリットを説明します。

1-1. 分譲マンションのまとまった売却益で土地活用できる

土地活用として分譲マンションを売却する1つ目のメリットは、分譲マンションを売却することによりまとまった売却益を手に入れられることです。

多くの場合、買い手は分譲マンションと土地をローンで購入します。しかし売り手は売却益をまとめて手に入れることかできます。一方でほかの土地活用は、継続して収益を得られるものがほとんとです。たとえば駐車場や賃貸マンション経営などは、賃貸することにより長期的な収益が得られます。

しかし、これらの土地活用方法で1度に得られる収益は、分譲マンションとくらべると僅かです。

また、土地に戸建住宅を建築して売却するよりも、分譲マンションの方が多くの収益が得られます。同じ面積の土地であっても、戸建住宅よりも分譲マンションの方が多くの世帯数が居住することができるからです。

このように、分譲マンションの売却による土地活用は、ほかの土地活用とくらべてまとまった売却益を、戸建住宅よりも多く得ることができるというメリットがあります。

1-2. 分譲マンションは管理の手間がかからない

土地活用として分譲マンションを売却する2つ目のメリットは、管理の手間がかからないことです。マンションや戸建住宅の賃貸、そして駐車場による土地活用だと、土地や建物を貸し出して賃料を得ます。そのため、維持管理や修繕は所有者が行う必要があります。

多くの場合、これらの維持管理や修繕は管理会社に委託しますが、それでも費用は負担しなければなりません。一方で分譲マンションは、すべて買い手の持ち物となります。

売却すれば、所有権は買い手に移るからです。そのため、マンション室内の維持管理や修繕という手間から完全に解放されます。なお、分譲マンションであっても廊下やエレベーターのような共用部分の維持管理は行わなければなりません。

しかし、共用部分の管理も手間や費用は一切かかりません。この管理費は分譲マンションの購入者が継続して負担する上、管理会社に委託すれば解決する問題だからです。

このように、分譲マンションは売却するため、維持管理や修繕の手間がかからないのが2つ目のメリットです。

1-3. 分譲マンションの売れ残りは賃貸で土地活用できる

土地活用として分譲マンションを売却する3つ目のメリットは、売れ残りを賃貸として活用できることです。売却益を得るために分譲マンションを建設しても、完売できずに売れ残る可能性もあります。

もし売れ残れると売却益を得ることはできません。さらに、売れ残る部屋が多いとマンションの建築費を改修することができず、赤字の心配が出てきます。

しかし、分譲マンションが売れ残っても利益を得ることができます。賃貸の家賃で収益を得られるからです。

たとえ買い手がつかなかったマンションであっても、賃貸なら住んでみたいという人は多くいます。そのため、売れ残った分譲マンションを賃貸物件として入居者を募集することにより、毎月の家賃収入を得ることができます。

家賃収入は売却のようにまとまった利益が得られない上、室内の維持管理もマンションの持ち主が行う必要があります。これでは賃貸物件マンションと代わりませんが、賃貸マンションよりも手間はかかりません。

なぜなら、売れ残る部屋は僅かだからです。また、部屋の維持管理は管理会社に委託することにより、最大限手間を省くことは可能です。このように、土地活用のための分譲マンションに売れ残りがあったとしても、賃貸することにより利益を確保することができます。

以上のとおり、分譲マンションによる土地活用には、まとまった売却益を手に入れることができること、管理の手間がかからないこと、売れ残りは賃貸として土地活用できる、これら3つのメリットがあります。

2. 分譲マンションによる土地活用は管理会社に依頼するのが現実的

上記では、土地活用として分譲マンションを建設・売却するメリットを説明しました。

しかし、分譲マンションを建設するには、数千円~数億円という莫大な資金が必要です。また実際に建設するとしても、需要のある外観や間取り、価格設定を行わなければ売れない可能性が高くなってしまいます。

これらの問題を解決するために、管理会社に分譲マンションの建設から購入者の募集、完成後の共用部分の維持管理をまとめて依頼することをお勧めします。分譲マンションによる土地活用を管理会社に依頼すれば、分譲マンションの建設費用負担の持ち出しが不要となります。

また、分譲マンションの建設から販売、管理の実績やノウハウが豊富であるため、土地所有者に知識がなくても安心して任せることができます。そして、マンション完成後の共用部分の管理も任せることにより、元の土地所有者としては一切の手間がかかりません。

以下では、分譲マンションによる土地活用を管理会社に依頼するのが現実的であるこれら3つの理由について説明します。

2-1. 土地活用の分譲マンションの建設費用の持ち出しが不要

分譲マンションによる土地活用を管理会社に依頼するのが現実的である1つ目の理由は、分譲マンションの建設費用の持ち出しが不要なことです。

もし個人で土地活用のために分譲マンションを建設しようと思うと、建設資金を用意しなければなりません。しかし、管理会社に依頼すれば、管理会社が建設資金を立て替えてくれます。そして、元の土地所有者は分譲マンションの売却益から建設資金などの経費を差し引いた金額を受け取ることができます。

また、売却益を受ける代わりに、売却益と同じ価値の分譲マンションの1部屋などと交換する方法もあります。これを等価交換といい、受け取る現金そのものが少なくなるため税金対策になり、自身もほとんど資金を必要とせず分譲マンションの1部屋や1階のテナントを手に入れることができるというメリットがあります。

分譲マンションを建設というと莫大な資金を用意しなければならないイメージがありますが、このように用意する資金はほとんどかかりません。これが、分譲マンションによる土地活用を管理会社に依頼すべき1つ目の理由です。

2-2. 管理会社は土地活用のための分譲マンションのノウハウが豊富

分譲マンションによる土地活用を管理会社に依頼するのが現実的である2つ目の理由は、管理会社は土地活用のための分譲マンションのノウハウが豊富なことです。

分譲マンションを建設して売却するには、需要のある外観や設備、間取りのマンションを建設した上で、適切な価格を設定しなければなりません。購入を考えている人にとって魅力に欠けるマンションを建設すると、部屋が売れ残ってしまって計画通りの利益が得られない可能性が高くなります。

しかし、管理会社なら分譲マンションの需要などを細かく把握しています。そのため、管理会社の豊富なノウハウを活かすことにより、より大きな売却益が得られる分譲マンションを建設し、販売することができます。

このように、分譲マンションによる土地活用を管理会社に依頼すべき2つ目の理由として、管理会社の豊富なノウハウが挙げられます。

2-3. 分譲マンションの管理を任せられる

分譲マンションによる土地活用を管理会社に依頼するのが現実的である3つ目の理由は、管理会社に分譲マンションの管理を任せられることです。分譲マンションは売却すれば、部屋や土地の所有権はすべて購入者に移ります。

そのため、各部屋の維持管理や修繕は購入者が行うものの、廊下やエレベーター、外壁のような共用部分は売却しないため、維持管理や修繕を元の土地所有者が行う必要があります。

このような場合、管理会社に依頼すれば分譲マンションの共用部分の維持管理をすべて行ってくれます。共用部分の維持管理費用は公益費としてマンション購入者が負担してくれるため、元の土地所有者の費用負担は不要です。

また、分譲マンションの共用部分を管理会社に売却することもできます。元の土地所有者としては、共用部分も売却してしまえば、分譲マンションを建設した土地を完全に売却し、利益を得ることができます。
このように、どのような方法を採るにしても、分譲マンションの共用部分の維持管理は管理会社に任せることができます。

以上のとおり、分譲マンションによる土地活用では、建設費用の持ち出しやノウハウ、管理という3つの面で、管理会社に依頼するのが現実的です。

3. 土地活用としての分譲マンション売却に必要なもの

ここまで分譲マンションを建設、売却して土地活用するメリットと、管理会社に依頼するのが現実的であることを説明しました。

しかし、どのような土地でも分譲マンションを建設して売却できるわけではありません。分譲マンションを建設して売却するには、最低限の土地面積と地域需要、そして高度な知識がある管理会社の3つが必要です。これらの1つでも欠けるなら、分譲マンションによる土地活用は避けるべきです。

以下ではこれらについて、詳しく説明します。

3-1. 分譲マンションを建設できる土地面積

分譲マンションによる土地活用に必要なものの1つ目は、分譲マンションを建設できる土地面積です。分譲マンションを建設するには、地域によりますが概ね100坪以上の土地が必要です。

30坪や40坪といった土地だと3~4階程度のマンションしか建設することができません。多くの場合、このような物件は分譲マンションとしての需要がありません。

ですから、もし活用したい土地の面積が狭い場合、賃貸アパート・マンション経営など、分譲マンション以外の方法を検討する必要があります。以上のとおり、分譲マンションを建設するにはある程度の広さの土地面積が必要となります。

3-2. 分譲マンションの地域需要

分譲マンションによる土地活用に必要なものの2つ目は、地域需要です。もし活用したい土地が分譲マンションを建設するのに十分な面積だったとしても、その地域で分譲マンションの需要がない可能性があります。

需要がない分譲マンションを建設して売却しようとしても、売れ残りの部屋が増えてしまいます。結果として売却益が少なくなったり、最悪の場合赤字になってしまう恐れがあります。

分譲マンションによる土地活用が適している、分譲マンションの需要が高い地域は、経済産業省の分譲マンション市場の動向によると東京や大阪、名古屋、福岡をはじめとする大都市です。

しかし、大都市では分譲マンションに限らず、新たな住宅や施設を建設する土地はほぼありません。そのため、大都市周辺の地域でも分譲マンションの需要が高くなっています。大都市周辺の地域とは、首都圏でいうと茨城県や栃木県、千葉県が挙げられます。

分譲マンション市場の動向|経済産業省
http://www.meti.go.jp/statistics/toppage/report/bunseki/pdf/h18/h4a0612j3.pdf

ただ、大都市やその周辺地域でないと分譲マンションによる土地活用ができないというわけではありません。平成15年から平成18年にかけては秋田県や福井県、徳島県、岡山県、鹿児島県のような、大都市周辺でも分譲マンションが増加している事例があります。

ですから、大都市やその周辺地域でなくても、分譲マンションの需要がある可能性もあります。仮に分譲マンションの需要がない地域であっても、賃貸アパートやマンション、戸建住宅の需要が高い可能性は往々にしてあるので、地域の需要に合った土地活用方法を選びましょう。

このように、分譲マンションによる土地活用では、分譲マンションそのものの地域需要が必要です。

3-3. 土地活用の高度な知識がある管理会社

分譲マンションによる土地活用に必要なものの3つ目は、土地活用の高度な知識がある管理会社です。分譲マンションの建設・売却は、賃貸アパートやマンション、戸建住宅の分譲などとくらべて、もっとも高度な知識が必要な土地活用方法です。

分譲マンションそのものの地域需要や人気の間取り、内装、設備、そして価格設定に販売戦略など、高度で多くの知識がなければ思い通りの売却益を得ることはできません。

ですから、分譲マンションによる土地活用を行う場合には、実績が豊富で信頼できる管理会社を選び、依頼するようにしましょう。

4. 土地活用としての分譲マンション売却まとめ

こちらでは、土地活用として分譲マンションを売却するメリットと管理会社に依頼すべき理由、そして分譲マンション売却のために必要なものについて、詳しく説明致しました。

分譲マンションの売却は、まとまった売却益を得ることができる上、売却してしまうため管理の手間がかかりません。また、万一売り残ったとしても、賃貸物件として赤字を防ぐことかできるというメリットがあります。

ただ、分譲マンションは賃貸マンションやアパートの経営よりも高度な知識が必要です。そのため、分譲マンションの建設や売却の実績が豊富な管理会社を選び、依頼する必要があります。

そして、分譲マンションを建設して売却するためには、一定の土地面積と地域需要が必要です。土地を売却して早く利益を得たいからという理由で分譲マンションを建設して販売したとしても、その地域で分譲マンションの需要がなければ多くの売れ残りが発生してしまいます。結果としてまとまった売却益を得ることはできません。

ですから、分譲マンションの建設、販売を検討する際には、信頼のおける管理会社に地域需要や十分な土地面積があるかなどを相談してから行うようにしましょう。