農地転用にかかる費用の相場と3種類の手続き方法まとめ

現在の日本では、農業従事者の高齢化などから農家が減少し、放置される農地が増えてきています。農地の放置は、雑草の繁茂や害虫の発生、それに伴う農地の質の悪化、固定資産税の増税といったデメリットがあります。

そこで重要になるのが、農地転用です。農地転用とは、農地を住宅地や店舗、道路、駐車場など、農業以外の目的で使用することを指します。今回は、農地転用の種類と必要な手続き、それにかかる費用についてみていきます。

1. 農地転用の申請窓口

農地転用の際には、各自治体の農業委員会が申請の窓口となっています。申請後、許可の判断をするのは、農地の広さに応じて、都道府県知事と農林水産大臣(地方農政局長)との2つのケースがありますが、どちらの場合も、申請の手続きは各自治体の農業委員会が行うことになります。

申請の受付は、1ヶ月ごとに締め切りがあるところと、1ヶ月のうち一定の期間内のみ受け付けているところがあります。申請が遅れてしまうと、その後の計画にも影響を与えてしまうので、受付期間は早めに確認しておきましょう。

農業委員会では事前に、転用が可能かどうかの確認や、申請の内容と必要な書類についての相談にも応じてくれます。農地転用を考える際には、まず農業委員会へ相談に行くと良いでしょう。

 

市街化区域内の農地は簡単

市街化区域内の農地も、他の農地と同様に、各自治体の農業委員会が窓口となっています。

この場合の手続きは、「許可申請」ではなく「届出」になります。届出後は、各自治体の農業委員会が届出書を受理してくれるので、都道府県知事や農林水産大臣(地方農政局長)の許可がいりません。そのため、比較的簡単に農地転用の手続きを済ませることができます。市街化区域や届出については、この後の項目で説明していきます。

 

2. 農地転用の種類

農地転用は、農地のある区域の違いや誰が転用するかによって、4つのパターンに分けられます。

まず、農地のある区域の違いについてです。ここでポイントになるのが「市街化区域」です。市街化区域とは、都市計画法において、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域と定義されている地域を指します。農地転用では、この区域に入っているかどうかがポイントになります。

次に、誰が転用するかについてです。自分が所有している農地を自ら転用する場合は、農地法第4条に基づく許可(届出)が必要になります。

一方、所有者以外の人が農地を転用し、土地の権利の移転や賃借権などが発生する場合には、農地法5条に基づく許可(届出)が必要となります。誰が転用するかによって、該当する法律が異なるので、必要になる書類や手続きにも違いが出てきます。

 

2-1.市街化区域外の農地の場合

市街化区域外の農地の場合、転用の際には許可が必要になります。

農地にはいくつか種類があり、市街化区域外でも農用地区域内農地などのように、農地として保護しておく必要性が高いと判断される一部の優良な農地は、原則転用ができません。

また、開発行為に制限のある市街化調整区域に該当する農地も、転用が難しいとも言われています。このような農地の場合、別途必要な書類の準備や手続きを済ませることで、農地転用の許可申請ができるようになります。

 

2-1-1. 農地法第4条の規定による許可申請

市街化区域外の農地を、所有者が使用する目的で転用する場合には、農地法第4条の規定による許可申請が必要になります。申請は、転用後の利用者でもある農地の所有者が行います。

 

2-1-2. 農地法第5条の規定による許可申請

市街化区域外の農地において、他の人に貸したり売ったりして転用したい、他の人の農地を購入して住宅を建てたいというように、何らかの権利の移転や設定が生じる場合には、農地法第5条の規定による許可申請が必要になります。申請は、農地の所有者と転用後の利用者とが連名で行います。

 

2-2. 市街化区域内の農地の場合

市街化区域内の農地の場合、農業委員会への届出が必要なだけで、市街化区域外のような許可申請は不要です。これには計画的に市街化を進めるという目的もあり、1970年の農地法の改正によって、市街化区域内の農地転用は、許可制から届出制へとなりました。

 

2-2-1. 農地法第4条第1項第7号の規定による届出

市街化区域内の農地を、所有者が使用する目的で転用する場合は、農地法第4条第1項第7号の規定による届出が必要になります。農業委員会への届出は、転用後の利用者でもある所有者が行います。

 

2-2-2. 農地法第5条第1項第6号の規定による届出

市街化区域内の農地の転用で、権利の移転や設定が伴う場合には、農地法第5条第1項第6号の規定による届出が必要になります。この場合の届出書には、農地の所有者と転用後の利用者、両方の署名と印鑑が必要になります。

 

3. 農地転用に必要な書類

実際に農地転用の手続きを行う際に必要になる書類を確認していきましょう。前の項目で取り上げた種類の違いや、それ以外の細かな違いによって必要となる書類も異なります。スムーズに手続きを進めるためには、事前に調べたり農業委員会で確認したりする必要があります。

 

3-1. 土地の登記事項証明書

農地の基本的な情報を証明するために欠かせない書類です。登記簿に載っている全ての内容が記載された全部事項証明書を用意しましょう。基本的に3ヵ月以内に発行されたものが有効です。登記所(法務局)の窓口やインターネットなどから取得できます。

 

3-2. 土地の図面(公図、住宅地図)

農地の境界や位置関係などを確認したり、農地区分を判断したりするための書類です。地番や周辺の土地の利用状況、所有者などが分かるようにしておきましょう。必要であれば、申請する農地を含めた周辺の写真も用意しておくと良いでしょう。

公図は、登記事項証明書と同様に登記所(法務局)の窓口やインターネットから取得できます。住宅地図は、図書館やインターネットなどから入手できます。

 

3-3. 転用後の資金があることの証明書

農地を転用後、申請した目的できちんと利用できることを証明するために、転用後の資金があることを証明できる書類を提出する必要があります。場合によっては、資金計画書の提出が求められることもあります。

資金があることの確認は、申請者の信用を確認するためにも行われます。

 

3-3-1. 住宅を建てる場合

個人が住宅を建てる場合であれば、金融機関が発行する残高証明書や住宅ローンの融資決定通知書などが有効です。

残高を証明するために、預金通帳のコピーを利用する場合には、最後の記帳以降の入出金がないこと、一定期間内であることなどが条件となっています。住宅ローンを利用する場合は、融資決定通知書以外にも、融資見込証明書や事前審査結果通知書など、住宅ローンの借入金額と住宅ローンを利用できる見込みがあることを証明できる書類であれば問題ありません。

 

3-3-2. 事業目的で使用する場合

事業目的で使用する場合も、残高証明書や融資証明書が必要になります。住宅を建てる場合と異なり、基本的に融資を受ける見込み段階での申請は認められません。この他にも、事業計画書や過去の事業実績を証明する書類を提出しなければならないこともあります。

 

3-4. 法人の場合は登記事項証明書

法人による申請の場合は、法人の登記事項証明書が必要になります。基本的には、全ての登記所で取得が可能です。インターネットからも取得できます。取得の際には、法人の名称や事務所の住所などを確認しておきましょう。

また、法人の場合は、定款又は寄付行為の写しも必要になります。

 

3-5. 土地改良区の意見書(土地改良区域内にある場合)

土地改良区とは、土地改良法に基づいて、一定の地区内で農地の改良や保全などの事業を行うため設立される法人のことです。転用しようとしている農地が、この土地改良区域内にある場合は、該当の土地改良区からの意見書が必要になります。

意見書を取得するためには、該当する土地改良区に対して意見書の交付願を提出しなければなりません。事前に転用許可申請や土地改良区からの除外申請、決済金の支払いが必要になることもあります。

一定の期間内に発行されたものが有効で、それ以前に発行された意見書は使用できません。意見書の取得には、時間がかかることもあるので、計画的に進めていきましょう。

意見を求めてから30日経っても意見書をもらうことができなかった場合は、その事由を記載した書類を作成しなければなりません。

 

3-6. その他参考資料

これまでに取り上げた書類以外にも、ケースに応じて別途資料が必要になります。

専門家などに申請を任せる場合は、委任状が必要です。本人確認のために住民票や戸籍謄本がいることもあります。農地法第5条による許可申請(届出)の場合は、売買または貸借の契約書の写しを提出しなければならないこともあります。

現在の農地の状態を確認するための現況写真、建物を建設する場合の平面図や立面図、埋め立て工事を行うのであればその事業計画書、排水計画図や取水と排水についての同意書なども必要になってきます。駐車場や資材置き場として利用する場合には、施設利用状況の説明書や事業経歴書、確約書なども必要になります。

このように、必要となる書類は状況に応じて異なります。確実に手続きを行うためには、自分で調べることはもちろん、農業委員会へ確認をとることも必要です。

 

4. 農地転用時に合わせて行う申請

農地転用の許可申請(届出)に合わせて行う申請がいくつかあります。ここでは、地目変更登記、開発許可申請、農用地区域に含まれる農地の除外手続き(農振除外申請)の3つを確認していきます。

どのような申請が必要になるかは、農業委員会の窓口でも確認ができます。時間がかかるものもあるので、早めに確認しておきましょう。

 

4-1. 地目変更登記

農地転用の許可(届出)が完了したら、地目変更登記を行わなければなりません。地目変更登記とは、土地の登記簿に登録されている地目を変更するための手続きで、地目を変更した日から1ヶ月以内に行う必要があります。

注意しなければならないのは、農業委員会への許可申請(届出)だけでは、地目は変更されないということです。許可申請(届出)の手続きは、自治体に農地の転用を認めてもらうためのものであり、地目変更は法務局で所有者が行うものです。

実際の登記手続きは、法務局に行く前に、農業委員会へ農地転用事実確認願と工事完了報告書を提出します。これは、農地転用が完了したことを証明するために必要な手続きで、農業委員会の担当者の現地確認後、証明書が交付されます。この証明書を持って法務局へ行き、地目変更登記の申請を行ってください。

 

4-2. 開発許可申請

開発許可申請とは、市街化区域や市街化調整区域など都市計画が定められた区域内で、一定の面積以上の開発行為を行う際に必要になる手続きです。ここでの開発行為とは、建築物の建築や特定工作物の建設などを目的に、土地の区画や形状、質などを変更することを指します。

住宅の建設でも、該当すれば許可が必要になります。農地を宅地にして住宅を建てたいという場合には、農地転用の許可申請(届出)とは別の制度になるので、同時に進めていかなければなりません。

申請は、自治体の都市整備課など都市計画や開発を担当する部署で行います。窓口では、あらかじめ開発許可が必要かどうかを確認してもらえます。実際の許可申請では、事前に公共施設の管理者などとの事前協議が必要になるので、早めに窓口へ行くようにしましょう。

開発許可が下りたら、建設工事を始めることができます。工事が終われば完了届を提出し、完了検査を受けなければなりません。

 

4-3. 農用地区域に含まれる農地の除外手続き(農振除外申請)

転用を考えている農地が、農用地区域にある場合には、農地転用許可申請の手続きを行う前に、農振除外申請を行わなければなりません。

農用地区域とは、農業振興を図るために確保しておくべき土地に指定されている区域のことです。この区域内では、住宅や商業施設の建設、駐車場としての利用など、農業以外の目的での土地利用が原則できなくなっています。

しかし、やむを得ず農業以外の目的で利用しなければならないという人もいます。そこで、農用地区域から除外(農振除外)することで、農業以外の目的での土地利用ができるようになっています。

実際の申請には、その土地以外に代替する土地がないこと、除外後、周辺の農地や農業施設に悪影響を与えないこと、土地基盤整備事業完了後8年を経過していることなどの条件が設けられています。

自治体によっても異なりますが、受付期間が限られているところが多いです。申請から手続きが終わるまで、長くなると半年程度かかることもあります。農振除外ができていなければ、農地転用の許可申請ができないので、農用地区域の農地転用は、しっかり計画をたてて進めていかなければなりません。

 

5. 農地転用後の造成工事費用

農地を転用することになれば、整地や伐採、抜根、地盤改良などの工事が必要になります。特に、宅地として利用する場合には、道路と同じ程度の高さにする必要があり、農地は道路よりも低いことが多いので盛り土や土留を行わなければなりません。

宅地造成工事の費用については、国税庁の基準をもとに、都道府県ごとに相場が設けられています。具体的な金額は、次の項目で表にまとめました。多少の地域差があることに注意してください。

 

6. 農地転用にかかる費用一覧

これまで取り上げてきた農地転用の手続きにかかる費用を、一覧でまとめました。農地の立地や状況に応じて価格は変わるので、あくまで目安として考えてください。

 

7. まとめ

農地転用の手続きは、時間がかかることが多いので、スケジュールや資金計画をしっかり立てておく必要があります。また、転用後の準備も進めていかなければならないので、できる準備は早めに済ませておく方が良いでしょう。

必要な書類や費用は、農地の場所や広さなど、状況に応じて異なります。今回の内容を参考にしながら、できるだけ早めに自治体の農業委員会に相談へ行き、確実な情報を得るようにしてください。

 

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