土地活用では、毎年どれだけの利益が出ているか把握することはとても重要です。利益の金額は、土地活用を継続するか取りやめるかを判断する材料になるからです。

また、土地活用で得た収入は、毎年確定申告を行って所得税や住民税を納めなければなりません。そのためにも、利益を正しく把握する必要があります。

しかし、土地活用の利益を計算するとき、必ず減価償却費という言葉が出てきます。減価償却費とは、実際に支出していないにも関わらず、土地活用の経費として計算する費用のことです。そのため、実際と確定申告では、利益の金額が異なります。

もし減価償却費について知らないと、確定申告で間違った所得や納税額を申告してしまい、後になって税金を追徴したり延滞金を支払わなければならなかったりします。

こちらでは、土地活用における減価償却費について詳しく説明致します。土地活用を行う上で、税金の申告漏れや延滞となってしまわないよう、ぜひこの機会に減価償却費について知っていただければと思います。

1.　土地活用と税金①減価償却費とは？

まず始めに、減価償却費について説明します。減価償却費とは、高額で長期間にわたって利用できるものを購入したとき、数十年にわたって毎年税務上の必要経費として計上する費用のことです。

土地活用で必要となるアパートやマンション、貸し倉庫などの建物費用は、実際に支払った金額は必要経費になりません。なぜなら、現金と引き換えに建物という資産を手に入れているからです。

しかし、建物は建築してから年数がたつにつれて、価値が下がっていきます。そして最終的には、資産としての価値がまったくなくなります。それと同じように、毎年の資産の価値が下がった金額を税務上の必要経費として計上します。これが減価償却費です。

ですから、土地活用のための建物を一括払いやローン、どのような支払い方法で建築したとしても、実際の支払い額は税務上の必要経費にはなりません。そのため、建物を建築するために実際に支払った金額と、税務上の必要経費は異なります。特に、建物をローンで建設した場合、毎年のローンの返済額と減価償却費が若干異なる程度なので注意が必要です。

なお、上記の理由からローン返済金額の元金は税務上の必要経費にはなりません。しかし、ローン返済金額のうちの利子は、実際に支払った金額が税務上の必要経費となります。また、土地は減価償却費の対象ではありません。土地については建物と同じ様に、高額で長期間にわたって利用ができるものですが、経年が理由で価値が下がる訳ではないからです。

2.　土地活用と税金②減価償却費の対象

上記で、減価償却費の対象となるのは、高額で長期間にわたって利用できるものだと説明しました。具体的に減価償却費の対象となる資産は、国税庁が建物や建物附属整備、車両、備品、機械、農業で必要な動物や樹木などについて耐用年数とともに詳しく決めています。

耐用年数とは、その資産の価値がゼロになる年数のことです。つまり、建物建築してから耐用年数の期間、税務上の必要経費として計上することができます。

なお、土地活用と関係が深い建物と建物附属設備、器具・備品の耐用年数については、以下の国税庁ホームページで公開されています。

国税庁ホームページ「耐用年数（建物・建物附属設備）」
国税庁ホームページ「耐用年数（器具・備品）」

これら３つの減価償却費について、以下で詳しく説明します。

2-1.　建物の減価償却について

土地活用に関係する減価償却の対象となる１つ目は、建物です。建物は木造や鉄筋コンクリート、れんが造、金属造のような構造や、住宅や店舗、倉庫、事務所のような用途によって耐用年数が異なります。

たとえば、木造のアパートやマンションなら耐用年数は２０〜２２年、鉄筋コンクリートのマンションなら４７年、木造の貸し倉庫は１４〜１５年、金属造の倉庫は骨格の肉厚に応じて１７〜３１年となっています。

建物は、国税庁が決めたこれらの耐用年数の期間、減価償却費として税務上の必要経費として計上できます。なお、国税庁が決めた耐用年数は、本来は税務上の計算のための期間ですが、社会的にその建物が使える期間としてとらえられることが多くあります。

具体的には、建物を建築するときのローンの返済期間は、国税庁が決めた耐用年数以内となることがほとんどです。また、土地活用を始めるときに、その建物がどれだけの利益を生むかという事業計画を作ります。この事業計画でも、国税庁が決めた耐用年数を基準にします。

2-2.　建物附属設備の減価償却について

土地活用に関係する減価償却の対象となる２つ目は、建物附属設備です。建物附属設備とは、アパートやマンションのアーケード（日よけ）設備や、駐車場の照明設備などのことです。国税庁が決めた耐用年数では、最長で１５年となっています。

建物附属設備も、上記で説明した建物と同じように耐用年数の期間中に減価償却費として経費計上します。
このように、アパートやマンションのアーケード（日よけ）整備や駐車場の照明設備などのような建物附属設備も、減価償却費の対象となります。

2-3.　器具・備品の減価償却について

土地活用に関係する減価償却の対象となる３つ目は、器具・備品です。器具・備品とは、事務机やパソコン、コピー機、ＦＡＸ、看板などの機械や備品のことです。土地活用のためだけに使用する事務机やパソコン、コピー機、ＦＡＸのような備品であれば、耐用年数が３〜１５年となっています。

なお、若干余談ですが、自動車や事務用品などでリースというしくみがあります。リースでは決まった期間自動車や事務用品を借り上げ、リース期間が終了すると自身の所有物になります。リースの期間は、器具や備品の耐用年数と同じであることがほとんどです。リースで借り上げることにより、減価償却費の代わりにリース料金として必要経費にするという方法もあります。

ここで注意が必要なのは、日常生活で使っている机やパソコンなどは、減価償却費の対象にならないことです。減価償却費は、土地活用をはじめとする事業で使う器具や備品だけが対象になります。

以上のとおり、土地活用で減価償却費となる建物や設備は、国税庁が建物構造や用途、備品の種類などによって細かく耐用年数を決めています。

3.　土地活用と税金③減価償却費の計算方法

上記で、土地活用のための建物や建物附属設備は、国税庁が決めた耐用年数の期間、税務上は減価償却費として必要経費に計上すると説明しました。ここでは、具体的な減価償却費の計算方法について説明します。

減価償却費の計算方法には、定額法と定率法の２つがあります。ただ、建物は現在では定額法しか選択することができません。また、建物附属設備など建物以外の固定資産で定率法を選択したい場合、税務署への届け出が必要です。

次の項でこの２つについて説明します。

3-1.　定額法

減価償却費の１つ目の計算方法は、定額法です。定額法とは、上記で説明した建物や建物附属設備の耐用期間中、毎年同じ金額を減価償却費として計上する方法のことです。毎年計上できる減価償却費は、次の計算で決まります。

建物などを取得した金額　×　国税庁が決めた減価償却率

なお、国税庁が決めた減価償却率の表は、国税庁ホームページで以下のとおり公開されています。

国税庁ホームページ「減価償却資産の償却率表」

たとえば、木造アパートを５，０００万円で建設したとします。木造アパートの耐用年数は２２年で、償却率表によると耐用年数２２年の固定資産の償却率は０．０４６と決められているので、次の計算式のとおり毎年２３０万円を減価償却として経費計上できることになります。

５，０００万円×０．０４６＝２３０万円

ただし、減価償却費は、固定資産を取得した金額よりも多く計上することできません。上記のとおり５，０００万円で建設したアパートなら、建築してから２１年目までは２３０万円を経費計上できます。しかし、耐用年数の最後となる２２年目は、１７０万円しか減価償却費を計上できません。

これは、耐用年数の期間を通して、建物の建設費用である５，０００万円しか減価償却できないからです。もしも耐用年数の最後となる２２年目も２３０万円を経費計上できたとすると、この建物は通算で５，０６０万円を減価償却できることになってしまうためです。

このように、減価償却費の計算方法の１つ目として毎年同じ金額を経費として計上する定額法があります。

3-2.　定率法

減価償却費の2つ目の計算方法は、定率法です。定率法とは、建物や建物附属設備の耐用期間中、毎年同じ割合の金額を減価償却費として計上する方法のことです。毎年同じ割合で減価償却するため、建物が新しいうちは定額法よりも減価償却費が大きくなります。そして、建物が古くなるにつれて減価償却費は少なくなっていきます。

具体的には、次の計算式で求めます。

未償却残高　×　国税庁が決めた減価償却費

未償却残高とは、年末の時点でまだ償却していない金額のことです。たとえば、耐用年数１５年の金属製の日よけ（取得金額１００万円）を定率法で減価償却する場合、償却率は０．１６７なので建築した初年度は次の計算式で減価償却費を求めることができます。

１００万円×０．１６７＝１６万７，０００円

そして、次の年の減価償却費は、１００万円から前年の減価償却費１６万７，０００円を差し引いた８３万３，０００円に償却率をかけて求めます。そのため、次の年の減価償却費は、次の計算式のとおり１３万９，１１１円となります。

８３万３，０００円×０．１６７＝１３万９，１１１円

このように、定率法による減価償却費は、新築から年々下がっていくのが特徴です。ですから、土地活用を始めた当初にできるだけ減価償却費という必要経費の金額を大きくして節税したいならお薦めの方法です。

なお、先ほども説明したとおり、建物は定額法でしか減価償却費できません。また、建物以外の減価償却費で定率法を使いたいときは、税務署に届け出を行わなければならないことに注意しましょう。

ここまで説明したとおり、土地活用での減価償却の計算方法には、定額法と定率法の２つがあります。建物は定額法による減価償却しかできませんが、ほかのものは定額法と定率法のどちらかを選択することができます。

定額法は毎年同じ金額を安定して減価償却できるというメリットがあり、定率法は固定資産を手に入れた当初は定額法よりも減価償却費が大きくなり、固定資産か古くなるにつれて金額が小さくなっていくという特徴があります。

減価償却費の節税対策については、下記の記事でも詳しくご紹介していますのでぜひ参考にしてください。

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4.　土地活用と税金の知識まとめ

こちらでは、土地活用における減価償却費について詳しく説明致しました。

減価償却費は、土地活用を行う上で必ず知っておかなければならない制度です。減価償却費とは、国税庁が決めた建物や建物附属設備、器具・備品などは、手に入れるための支払い方法に関わらず、耐用年数の期間中税務上の必要経費として計上するしくみのことです。

そのため、実際に支払った経費と確定申告での必要経費では、金額が異なることを知っておかなければなりません。建物や建物附属設備、器具・備品を購入するために支払った金額は、一括払いかローンかに関わらず税務上の必要経費にはなりません。その代わりに国税庁が決めた耐用年数や減価償却率で求めた金額が必要経費となります。

ですから、土地活用による収益の確定申告では、実際の収入から必要経費を差し引いた金額を所得として申告すると、申告誤りとなってしまいます。申告誤りがあると、数年後に追加で納税しなければならない上に、延滞金も発生する場合もあります。延滞金が発生する理由は、本来納税しなければならない税金を、申告漏れにより納税していないからです。

そのため、特に複雑な減価償却費の計算は間違いがないよう注意が必要です。そして、確定申告による所得金額は、土地活用による実際の利益とは異なる金額だということを覚えておきましょう。

減価償却費の計算方法には、定額法と定率法の２つがあります。定額法は毎年同じ金額を、定率法は毎年同じ割合でそれぞれ減価償却します。建物以外はどちらかの方法を選ぶことができますが、定率法を選びたいときは税務署に届け出をしなければならないことに注意しましょう。