どんな方法で土地の活用をするのが一番良いかわからなくて悩んでいる地主さんがたくさんおられると思います。悩みの一番の理由は誰に相談したら一番良い解決策が見つかるのかが、わからないということではないでしょうか。

ひと口に土地活用といっても、長期間の運用が必要なものもありますし、すごくお金が掛かる方法もあります。かといって、短期間の運用だとそんなに儲からないしという声が聞こえてきそうです。

結局のところ、色々な情報の中から取捨選択をして、自分にとって最適の方法を見つけなければならないのですが、その方法がわからないというところが悩みなのだと思います。確かに土地の活用方法はたくさんありますので、それぞれの方法ごとにそれを専門とする業者さんがおられます。

相談する際は、その道の専門家に聞いた方が良いアドバイスをもらえる可能性が高くなります。そこで今回は、土地の活用方法ごとに相談すると良い業者さんなどについてまとめました。土地活用の方法について相談する際の参考としていただけますと幸いです。

悩みの多い土地活用、どんな方法を選ぶ？

まず最初に土地の活用方法の種類について考えてみます。その後に、その方法ごとに相談すると良い窓口について考えていきます。

一般的な土地の活用方法として考えられるのは、

・アパートやマンションなどの賃貸住宅の経営
・駐車場やトランクルームの経営
・税金（遺産や相続）の悩み
・土地を売りたい、などがあると思います。

これらの方法に個人的な事情が加味されてきます。個人的な事情とは、長期間のしばりがあっても良いので少しでも多く稼ぎたいとか、逆に将来的に使う予定があるので短期間でそれなりに収益を上げられれば良いというようなことです。

中にはリスク重視の方もおられると思います。リスクについても、借金が不安なので借入れはしたくないという場合もありますし、とにかく土地を失うようなことにならない方法にしたいという方もおられます。
これらの点も含めながら説明をしていきます。

土地活用の悩み①「賃貸住宅経営」

・賃貸住宅経営の悩み

アパートやマンションなどの賃貸住宅の経営を考える場合は、基本的に長期間の運用となります。初期投資額が大きいので回収にも時間がかかります。

ただ、上手に行えばかなりの収益を上げることができますし、初年度から現金を手にすることができます。更に、固定資産税の減額措置を受けられる点や相続税を減らすことができるというメリットもあります。

しかし、一方で、たくさんの借入れを起こす必要がありますし、入居者がいなくて空室となった場合にはお金は入ってきません。入居者がいなくても、建物のローンは払わないといけないので、生活が圧迫される恐れがあります。

・解決策

入居者を安定的に確保するために必要なことは、しっかりとしたプランニングです。そもそも、その土地に賃貸住宅の需要があるのかどうかという点から始めて、賃貸住宅の需要があるなら、どんな人が対象となるのかを調査してその人に合った建物を作れば、入居者を確保しやすくなります。

更に入居者の好む設備を導入することで、他の賃貸住宅よりも高い賃料を取ることができる可能性が高くなります。例えば、単身の女性専用としてオートロックを付けるとか、富裕層向けにデザイナーズマンションにするなどの方法です。

これができるかどうかは、その地域の特性をしっかりと把握しなければできないことです。地主さんがこのような調査をするのはほぼ無理ですので、業者に依頼をすることになります。

・業者の選び方

これらの調査・提案に向いている業者として、

・不動産管理の会社
・中規模程度の建設会社
・ハウスメーカー、などがあります。

これらの会社では最初に応対した営業が担当者となることが一般的です。そして多くの会社の営業が個人商店のような存在です。一概には言えませんが、調査能力も提案力もその担当者次第となることが多いので注意が必要です。

名前の通った大きな会社だから大丈夫だろうと考えると失敗する恐れがあります。担当となる営業と良く話してみて、信頼できる人物かどうか、十分な知識を持っているのかどうかなどしっかりと見極めましょう。

土地活用の悩み②「駐車場・トランクルーム経営」

・駐車場、トランクルーム経営の悩み

駐車場経営やトランクルームの経営は比較的短期間の運用を考えている方や初期投資額を少なくしたい方にとって適した運用方法です。短期間の運用が可能となる理由は、初期投資額が少ないので設備投資額の回収が早いことや大掛かりな設備が要らないことで更地に戻すのが比較的容易という点があります。

ただし、駐車場には月極駐車場と時間貸しのコインパーキングなどの種類があります。例えば駅前の繫華街にある土地であれば、コインパーキングの方が稼げる可能性が高くなりますし、比較的小さい区画が多い住宅地であれば月極駐車場の方が向いていると思います。

・解決策と業者の選び方

実際にどちらの方が良いかは市場調査をしてみないと判断は難しいです。これらの相談をするなら、コインパーキングのチェーンを展開している会社に相談するのが良いでしょう。彼らは管理も引き受けてくれるので、運用を始めた後の手間もかかりません。

月極駐車場の場合は比較的手間がかかりませんが、コインパーキングの場合は深夜にトラブルの連絡が入る可能性があります。夜中に呼び出されて対応しなければならないことを考えると管理を委託できるメリットは大きいと思います。

トランクルームの場合は全国展開しているチェーンは少ないので、地元の業者に相談するのが良いと思います。地域名＋トランクルームで検索すれば、簡単に業者を見つけることができます。何社あるようでしたら、複数の会社に声を掛けて一番対応の良い会社を選びましょう。

土地活用の悩み③「遺産相続や税金、節税」

・遺産相続や税金、節税の悩み

税金の悩みについては、そのままですが税理士に相談するのが一番良いと思います。ただ、税理士は個人で開業しているところが多いので、新しい情報に疎かったり、提案の内容が非常に保守的な場合があります。保守的なことは悪いことではありませんが、時には思い切った方法を検討したいことがあるかもしれません。

・解決策

そのような時は信託銀行に相談に行くと良いかもしれません。信託銀行にも税務や相続の専門家がいます。大きな組織なので、横のつながりなどから、いち早く税制の改正などの情報を掴んでいるケースもあります。この点は個人経営の税理士には難しいと言わざるを得ません。

しかし、誰が担当するかわからないよりは、顔見知りの税理士の方が安心できるという場合もあると思います。あなたご自身の人脈なども踏まえて相談先を選ぶと良いと思います。

土地活用の悩み④「売却」

・土地売却時の相談先

土地を売る際の相談先は不動産の売買仲介をしている会社です。不動産会社には種類があって、それぞれに専門としている分野があります。多くの人に馴染みが多いのは、賃貸住宅の仲介をしている会社ではないでしょうか。テレビコマーシャルや電車などの社内広告も良くやっているので、目にする機会が多い会社です。

大手不動産会社の場合は、賃貸住宅の仲介も不動産売買の仲介も両方やっているケースがありますが、営業の担当は分かれています。一見、似たような業務に見えますが、求められる税務などの知識がまったく違うからです。

土地活用の悩みと解決策まとめ

土地活用の方法について悩まれる方が多いのは、自分には知識がないけど、詳しい人がどこにいるのかわからなくて相談できないという点にあると思います。