土地活用成功のコツ!ニーズの変化と将来性とは?

土地活用の方法のひとつとして、アパートやマンションなどの賃貸住宅経営があります。衣食住という言葉ありますが、家は人にとってとても重要なものですので、常にニーズがあり、頻繫に引っ越しをする人は少ないので、安定しているという面も人気の理由だと思います。

人口が集中している都心部では、土地の面積が限られていることもあり、誰でも家を買うことはできません。このため、大きな資金がなくても住むことができるアパートやマンション人気が無くなることは考えにくいです。

現在も昔も都心部のアパートやマンションには人気があります。しかし、ニーズが変わってきていることに気が付いておられますでしょうか。一見すると、これまでと同じように便利な場所が人気で家賃が高く設定できるように見えますが、実際には住む人が変わってきています。それに伴って求められる建物も変わってきています。

この変化に気が付かないままでいると、空室ばかりのアパートやマンションを抱えて途方に暮れることになってしまうかもしれません。あるいは近隣のアパートやマンションに比べて安い家賃しか取れなくなる可能性もあります。

そのようなことにならないように、最近のトレンドを確認しておきましょう。

1. 土地活用のコツ①ニーズの変化

これまでの多くの日本人は、持ち家を持つことを人生の目標のひとつと考えてきました。成功者や安定した人物と評価されるためには、結婚して家庭を持つこと、家を持つことが必須と考えられていた時代が続いてきました。

しかし、人々の意識が多様化した現在では、生涯独身を選ぶ人も増えました。また、金持ち父さん、貧乏父さんなどの自己啓発本の影響で、かつては資産と捉えられてきた家も、負債と捉える人が現れてきました。

こうした背景があるからかどうかはわかりませんが、現在では以前ほど持ち家にこだわる人が減ってきています。国土交通省住宅局が発表した住宅市場動向調査報告書を見ると、40歳後半以降の年配層がこれまでよりも、賃貸住宅に住むことを選択していることがわかります。

また、高齢者だけなく、もっと若い世代でも賃貸住宅を積極的に選ぶ傾向が見て取れます。最近の調査では、新婚世帯の60%がアパートやマンションなどの賃貸住宅に住んでいます。若い世代の場合は、所得の面から賃貸住宅を選ばざるを得ないケースもありますので、一概には言えませんが、ひと昔前の結婚して家を買うという意識が変わってきているのは事実のようです。

これまでの仮の住まいとしての賃貸住宅と長期間住む前提の住宅では求めることが変わってきます。特に、年配層の賃貸住宅にはそれなりの配慮が必要となります。段差のないバリアフリーの住宅であることはもちろんのこと、個人の住宅にあるような快適に過ごすための設備も必要となります。

これらの層は快適さとそれを求められるだけのお金を持っています。このため、良い住宅を提供することで、家賃の設定を高くすることができます。バリアフリーについては、後からの改造工事ですと費用が高くなりますが、最初から検討しておけば大きな出費とはなりません。建築費があまり変わらずに賃料が高くできるのでおすすめです。

また、現在、バリアフリー化していなくても方法はあります。国土交通省がバリアフリー化のための補助金制度を用意しています。

賃貸住宅派の意見として、気軽に引っ越しが出来ることや長期間の住宅ローンに縛られないことをあげる人もいます。近隣の住民との関係が悪かった経験を持つ人は、何かあった時にすぐに転居が可能なことを重要視するようです。長期間の住宅ローンを避けたがる要望の裏には、老後に備えて現金を残しておきたいという意識があるものと思われます。

今後、益々高齢者の需要が増えると予想されるため、そのニーズに応えることのできる住宅が望まれます。

2. 土地活用のコツ②ニーズからわかる将来性

近年、高齢者向けの賃貸住宅として注目されているのが、サービス付き高齢者向け住宅です。長いのでサ高住と省略されることも多いです。一般的な有料老人ホームとの違いがわからないという方も多いので、簡単に説明をします。

サービス付き高齢者向け住宅では、建物の賃貸借契約と生活支援サービスの利用契約のふたつを結ぶことになります。これに対し、多くの有料老人ホームは、利用権方式を採用しているため、ひとつ契約で居住権と共用施設の利用権、生活支援サービスを受ける権利を得ることができます。

違いがわかりにくいと思いますが、サービス付き高齢者向け住宅の方がより居住権に重きを置いている契約となります。サービス付き高齢者向け住宅は、主体が賃貸住宅で、それに付加サービスがあるものと考えるとわかりやすいかもしれません。

住居としての意味合いが大きいことは、専有面積の大きさからも伺うことができます。特別養護老人ホームの4人部屋では、一人当たりの専有面積は10.65㎡が最低基準となっています。これに対し、サービス付き高齢者向け住宅では、最低が25㎡と決まっています。もちろん、相部屋という発想はありません。

このように考えるとサービス付き高齢者向け住宅と有料老人ホームの違いが良くわかると思います。言ってみれば、病院と住宅の違いのようなものです。多くの人がサービス付き高齢者向け住宅を選択したいと考える理由も良くわかります。会いに行く家族にとっても、時間を気にすることがなく、話す内容に気を使う必要もないので喜ばれます。

サービス付き高齢者向け住宅は、国が積極的に後押ししているため、色々な補助金を利用することができます。時代のニーズにあった賃貸住宅の形態と言っても良いかもしれません。

3. 土地活用のコツとニーズの変化まとめ

賃貸住宅という視点だけで考えるとわからないことも、居住者の変化やニーズを見ていくと求められるものが変わってきていることがわかります。

住宅という絶対に必要となる施設が無くなることは考えにくいですが、時代のニーズに合わないものとなってしまえば、賃料を下げないと入居者を見つけられないかもしれません。最悪の場合、淘汰されてしまうことも考えられます。

しかし、一方で時代の変化を敏感に感じ取って、先手を打てば、より有利な展開を考えることができます。土地活用を考える際には、時代のニーズの変化についても意識をするようにしてください。

アパート・マンション経営による土地活用方法については、以下の記事でさらに詳しくと伝えしていますので、ぜひ合わせてご覧ください。

アパート・マンション経営のメリットとデメリット

2017.05.07

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土地活用は相続対策に適していると言われていますが、実はそれ以上に「黒字経営」させることが重要です。

収益性を考えた時に重要になる、

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・タックスプランニングの視点

という5つの視点の解説など、ブログでは公開できない土地活用のコツをお伝えいたします。