都市部は、人口が多く商業施設やオフィス、住宅まで様々な建物も存在しています。すでに多くの施設があるため、土地活用を成功させるにはいくつかのポイントを知っておく必要があります。都市部に限らず、土地活用は土地の特性をしっかりと知ることが重要です。

しかし、都市部には都市計画法などに基づいた法規制をはじめ、考慮すべきポイントが数多くあります。つまり都市部特有の土地の状況をしっかりと把握していくことは、土地活用を成功させるうえで必須です。

そこで今回は、複雑な条件が絡んだ都市部の土地を有効に活用するためのポイントについて、いくつかの点から詳しく解説していきます。実際に考えられる活用例についても紹介しています。

1.　都市部の土地活用のポイントは土地を知ること

都市部の土地は立地や環境、法規制といった様々な条件が複雑に絡んでいます。そのため、土地を活用するためにはそれらをしっかりと確認することが重要となります。ここでは、それらの確認すべきポイントについて、詳しく解説していきます。

1-1.　土地の立地を確認する

まず確認する必要があるのは立地です。土地の広さ（面積）や形状、日当たりに注目することが大切になってきます。

・土地の広さ

土地の広さは土地活用全般にも言えるポイントですが、建物を建てる際など、実際に活用していくにあたって重要になってきます。

狭い土地であれば建物を建てる際に階数を増やすなどの工夫が必要となります。また、建物を建てない場合でも駐輪場など自動販売機の設置などの方法で活用することを考えることができます。

・土地の形状

次に、土地の形状です。一般的な形状の長方形などの土地であれば活用方法は多く考えられますが、気を付けるべきは変形地と呼ばれる土地です。奥まった場所にあったり、L字型になっていたり、三角形になっているなどの土地のことを指します。

変形地の場合も、建物を建てるとなると難しくなることが予想されるため、駐輪場やバイク置き場などにすることも考えなければなりません。

・日当たり

最後に、日当たりです。都市部であれば、周辺に建物が多い可能性が高いため、日当たりは重要なポイントとなります。日当たりが良い土地であれば、賃貸用の建物などにすれば有効に活用できることが期待できます。日当たりが良くなければ、建物の形状を工夫して光を取り入れるなど、建物を建てる際には工夫が必要となります。

1-2.　土地の周辺環境を確認する

土地の周辺環境については、いくつかのポイントが考えられます。

・駅からの距離

まずは駅からの距離が重要となります。駅からの距離が近ければ、活用方法は様々存在します。

まず考えられるのは賃貸住宅の経営です。駅から近い距離の物件は、交通の利便性という点で学生や会社員の人気を集めます。駅に近い物件はニーズが多く空き部屋も少なくなるため、安定した経営ができるという利点もあります。

次の活用例は、商業施設の設置です。多くの人が利用する駅の近くであれば、当然多くの人の目に留まることになり、お客様を集めやすい環境であるというのが主な理由です。

・公園

また、公園が近くにあるかどうかということも重要です。賃貸住宅などを経営しようと考えると、近くに公園があれば子供がいる家庭にアピールすることができます。一方で公園に近い土地では子供の声などの騒音や自然環境に生息する虫の発生など、デメリットも存在することを考慮する必要があります。

・飲食店、スーパー、コンビニ

最後に、飲食店やスーパー、コンビニが近くにあるかどうか、また数はどれくらいか、といった点が重要となります。こちらも賃貸住宅の経営という点で考えると、近くにこれらの店舗が適度な数存在するのはメリットとなります。もちろん店舗数やお店の種類などによっては、騒音や治安などの問題を考慮する必要があります。

1-3.　土地の法規制を確認する

最後に、土地の法規制について確認すべきポイントを紹介します。

・用途地域

都市部で土地活用を行う際、法規制の点で最も重要となるのは「用途地域」についてです。用途地域とは、都市計画法に基づいて定められ建築基準法令に規定される、おおよその土地の使い方のことです。

大まかに分けると、住居、商業、工業といった種類が存在します。住居地域については、いくつかの種類に分類されており、主には市民が生活する環境を守る目的のものとなっています。住宅街や店舗、学校、診療所などで形成されます。

住居地域の土地の場合、種類によってはコンビニなどを建設することができないなどの規制があるなどの注意点が存在します。そのため、住居地域の種類と、どの建物なら建てることができるかということについては確認をしておく必要があります。

商業地域は、商業の業務を利便化するなどの目的で設置されており、主に商業施設を初めとする様々な施設が存在します。具体的には、都市部の繁華街などがそれに当たります。商業地域には住宅を建てることもできますが、治安や騒音などの点で住環境としての質は確保されない場合が考えられます。

つまり、商業地域の土地を活用しようと考える場合、賃貸住宅の経営よりも駐車場や商業施設の建設を考えるほうが考慮する点は少なくて済みます。工業地域については、大規模な工場を建てることのできる地域であり、住宅や商店を建てることもできます。この場合も、住宅は工場の社員寮などの場合が多く、一般の賃貸住宅を経営するには騒音や環境などの点でリスクが考えられます。

・建ぺい率

法規制で気を付けるべきポイントの２つ目は、建ぺい率の規制です。建ぺい率とは、敷地面積に対して、建築面積が占める割合のことを指します。先ほど説明した用途地域ごとに定められており、火災予防や住む環境を整えるという観点から、主に敷地面積の３０％から８０％ほどの建築面積にすることが求められます。

建ぺい率に関しては、防火地域内の耐火建築物であれば、規制が緩和されることもあるため、賃貸住宅や店舗などを経営する際には確認が必要です。

・容積率

ポイントの３つ目は、容積率の規定です。容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合を指します。

建ぺい率と違い、建物の延べ床面積を考えることになるため、例えば３階建ての建物を建てる場合には１階、２階、３階のすべての床面積を計算することになります。都市計画によって用途地域ごとに規定された指定容積率を超える建物は原則として建てることができません。

建築物を建てる際には、建築面積と延べ床面積の両方に気を配る必要があります。

2.　土地活用のポイント②市場ニーズを知る

先にも述べたように、都市部には用途地域の制度が存在することなどから、地域によって求められるものは様々です。土地を有効に活用するには、所有している土地の周辺の状況から何が求められているのかを考えることがポイントとなります。そこで、土地の周辺状況とニーズに合わせた活用の仕方を紹介していきます。

2-1.　住宅地なら賃貸経営を考える

まず初めに、所有している土地が住宅の多い地域にある場合、賃貸住宅の経営が最もニーズにあった活用法であると言えます。周辺に住宅が多いということは、商業地域で見られるような騒音問題や治安面でのリスクが低いということです。つまり、住環境として適した土地ということなので、賃貸住宅を経営した場合に入居者を見込めるということです。

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2-2.　繫華街なら商業施設やオフィスビルを考える

多くの飲食店や商業施設などが立ち並ぶ商業地域のような場所では、商業施設はもちろんのこと、オフィスビルの設立も考えることができます。駅前などのアクセスの良い立地の場合、オフィスとしての需要は大いに考えられます。また、この場合には賃貸住宅よりも高い賃料を得ることができ、土地の価値を高められるというメリットがあります。

しかし、オフィスビルを考える際にはそれなりにリスクも伴います。企業を相手とするため、景気の良し悪しによってニーズが増減することがあるということが挙げられます。そして、住宅用の建物よりも大規模な建物などが必要となりコストがかかることも考えられます。

これらの点を考慮すると、まずは商業施設の導入を検討してみることがポイントとなると言えます。繁華街の場合、すでに多くの商業施設が存在しているため、ニーズに対する供給が追い付いているようなジャンルの店舗を導入することは得策とは言えません。ニーズはあるがそれを満たすような店舗が存在しない、といったジャンルは何かを考えることが大切です。

2-3.　駐車場のニーズがあるか

ここまでは土地に建物を建てることを前提とした活用例を紹介してきましたが、新たに建物を建てるとなると、もちろん初期投資としてのコストがかかります。初期費用をなるべく安く抑えたい、建物に関する様々な法規制を確認して建物を建てるのは大変なので避けたいといった場合も考えられます。

また、建物を建てて活用するとなると最低でも１０年はそのまま使わないと利益を出すのが難しいため、短期間での活用の場合には建物を建てない方が向いています。その点、駐車場であれば、更地に戻すのも簡単ですし、居住権が発生しないので、解約をするのも簡単になります。

駐車場経営の場合にも、時間で金額を設定するのか、月極めで金額を設定するのかといった点は地域のニーズを考える必要があります。周辺が住宅地であり、さらに駐車場があまりないような土地であれば月極めにするのが良いですし、周辺が繁華街であれば時間制にするほうが良いと言えます。

ただし、駐車場経営は、住宅を建てるわけではないため固定資産税や都市計画税の減税を受けられないという点には注意しなければなりません。

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3.　土地活用のポイント③沿線状況を知る

都市部には非常に多くの交通網が存在し、中でも電車の路線が複雑に交差しています。そこで土地を活用していくために重要となるのは沿線の状況をしっかり把握することです。ここでは具体的に何を知る必要があるのかを説明していきます。

3-1.　沿線にある施設を把握する

土地活用の際に重要となるのは、先述したように世間のニーズを考えることです。つまり、沿線にある施設を把握すれば、何が十分で何が求められているのかを知ることができます。

・会社、企業が多い場合

まずは、沿線に会社が多い場合を考えます。企業が多く存在する沿線に土地を有している場合、まず考えられる活用方法としてはオフィスビルの設置や商業施設の設置があります。多くの企業とのアクセスの良さをアピールすればオフィスビルの需要が増える可能性が高くなります。

また、会社員が利用できるような飲食店やコンビニエンスストアの設置も利用客が見込めるということになります。

・住宅が多い場合

次に、沿線に住宅が多い場合に考えられるのは商業施設の設置です。住宅が多い場合、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店などをはじめ、アクセスの良い位置にある商業施設はニーズが多いと予想されます。また、駅に近ければ駐輪場の経営も需要があることが考えられます。

・商業施設が多い場合

最後に、沿線に商業施設が多い場合、商業施設の設置を考えるという選択肢のほかに、賃貸住宅の経営も視野に入れることができます。様々な商業施設へのアクセスのしやすさという点で、入居者が集まりやすいという予測が建てられます。

商業施設の設置を考える際にはニーズを考える必要があるため、沿線にどのようなジャンルの商業施設が存在するのかを把握することも重要です。

4.　土地活用が成功する3つのポイントまとめ

ここまで述べてきた都市部での土地活用のポイントをまとめていきたいと思います。

都市部の土地活用で最も重要となるのは、土地の特徴をよく知ることでした。立地や周辺環境、法規制をしっかりと把握すれば、土地をどのように活用させれば良いのかが見えてきます。

都市部の場合、用途地域や建ぺい率、容積率といった都市計画に基づく法規制が存在し、それらを考慮することが重要です。また、建物が多く存在する都市部では日当たりの良さが重要となってくるほか、土地の形状に合わせた土地の使用も考えることが必要になります。

そして、周辺に公園や商業施設などがある場合のメリット、デメリットなども考えつつ賃貸住宅経営や商業施設の設置、駐車場の設置をすることなどが求められます。

次に、周辺の市場ニーズを考えることがポイントでした。周辺が住宅地であれば住環境としての条件がよいため賃貸住宅の経営に向きますし、繁華街であれば商業施設やオフィスビルが求められると考えることができます。初期投資にコストをかけたくない場合、需要があれば駐車場を設けるという選択肢もあります。

同様に、沿線にどのような施設があるのかを考えることも重要となってきます。この場合は、アクセスの良さを生かして活用法を考えることが重要です。例えば、商業施設が多い沿線であれば、賃貸住宅を経営すれば利便性から入居者が見込めます。

そして企業が多い沿線であれば企業同士のアクセスをアピールしてオフィスビルの設置を考えることもできます。このように、すぐに行ける場所に何があるかを考えることが重要です。

以上の点を総合的に考慮し、人々に求められるスポットを作り出すことができれば、都市部での土地活用が成功しやすくなると考えます。