アパートの固定資産税、申請すれば減税される?

毎年1月1日の時点で、土地や建物などの不動産を所有していると、固定資産税と都市計画税を納めるようになります。

固定資産税や都市計画税は、毎年課税されるものです。春に通知がきて納税しなければなりません。しかし、早めに節税対策しておくことで納付税額に差が出てくるのです。

そこで、アパートの固定資産税を減税するための節税対策をご紹介致します。

 1.アパートの固定資産税が減税されることはあるか

アパートの固定資産税が減税されることはあります。

不動産を所有している限り、固定資産税は毎年納付しなければなりません。賃貸アパートとして不動産を所有している場合、自分がそこに住んでいなくても固定資産税の納付義務があります。

アパートとして不動産を使う場合、いくつかの手続きをすれば税優遇措置を受けることが可能です。

アパートとして不動産を使う場合に認められる固定資産税の優遇措置とはどのようなものがあるのか説明します。

 

1-1.固定資産税とは

固定資産税の計算は、土地・建物等の不動産の価格×税率で行います。この時の計算に使う「価格」とは、固定資産税評価額のことです。

自分が所有している不動産であれば、毎年春に「固定資産税納付書」が送られてきます。固定資産税納付書に同封されている「課税明細書」の価格欄に、固定資産税評価額の金額が書かれていますので、その金額をもとに計算していきます。この金額に、固定資産税率1.4%をかけると、固定資産税の金額となります。

固定資産税は一括払いにするか、1年間で4期に分けて支払うかのどちらかですが、一括払いしても割引になるわけではありません。

 

2. 固定資産税の軽減とは

賃貸アパートを所有している場合、手続きすれば節税になる固定資産税の軽減措置をご紹介します。

・アパートを新築した際の固定資産税の軽減

・小規模住宅用地に対する固定資産税の軽減

・一般住宅用地に対する固定資産税の軽減

・店舗併用住宅等に対する固定資産税の軽減

・特定市街化区域農地を転用してアパートを新築した場合の固定資産税の軽減

固定資産税の軽減措置は、固定資産税の計算を行う市区町村が適用業務を行ってくれます。自宅に固定資産税の納税通知書が届いたら、上記の特例がきちんと適用されているかを確認しておきましょう。

 

2-1.小規模住宅用地

小規模住宅用地に対する固定資産税の軽減とは、「小規模住宅を建てる」という目的で使う土地の中で、ある一定の広さまでは固定資産税の金額を軽減してもらうことが出来る措置です。

これは、賃貸アパートとして建物を建てている場合だけに適用される特例ではなく、自分が住むための住宅を建てている土地についても同様に適用されます。

賃貸アパートの場合は、戸別にこの適用範囲を判断することになるので、より大きな節税効果を得られます。

住宅用地として使っている土地の200平方メートルまでの部分について、課税標準額を1/6にすることが出来ます。

 

<計算式>

固定資産税評価額×1/6=課税標準額(税率をかける前の金額)

 

課税標準額が小さくなれば、その分税額も少額ですみます。

 

<例>固定資産税評価額6,000万円の土地の場合

通常計算であれば固定資産税の金額は6,000万円×1.4%=84万円

 

しかしこの土地が住宅用地や賃貸アパートの場合、減税措置をすれば税額はかなり変わってきます。

・個人の住宅用地の場合

固定資産税の金額:6,000万円×6分の1×1.4%=14万円

 

・賃貸アパートの場合

賃貸アパートの場合は、この減税特例はアパート1戸ずつに適用されることになります。

 

<例>アパートを10戸建てている土地の場合

課税標準額を200平方メートル×10戸=2,000平方メートルまで、1/6にしてもらえる

 

この手続きをするのとしないのでは金額が大きく違ってきますので、きちんと手続きをするようにしましょう。

 

なお「空き家等対策の推進に関する特別措置法に基づく必要な措置の勧告対象となった特定空き家等に係る土地」の場合は、住宅用地の特例措置の対象からは外されますので注意しましょう。

 

◆住宅用地に対する課税標準額表

区分 固定資産税の課税標準 都市計画税の課税標準
小規模住宅用地 固定資産税評価額 × 1/6 固定資産税評価額 × 1/3
一般住宅用地 固定資産税評価額 × 1/3 固定資産税評価額 × 2/3

 

◆家屋が専用住宅ではなく店舗併用住宅の場合

家屋 居住部分の割合 住宅用地率
専用住宅の場合 全部
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅以外 ・1/4以上1/2未満

・1/2以上

・0.5

・1

地上4階以上の耐火建築物である併用住宅 ・1/4以上1/2未満

・1/2以上3/4未満

・3/4以上

・0.5

・0.75

・1

 

◆注意するポイント

アパート経営をしようと思ってアパートを建てた場合、一室あたりの部屋の広さによって不動産取得税、固定資産税の軽減措置が受けられます。

一室あたりの部屋の広さとは、登記簿上の床面積(アパートなどの区分所有建物の場合、共用部分の面積も含める)を基準として、各部屋あたりの一室あたりの部屋の広さを算定したものを指します。

新築住宅に対する特例として50平方メートル以上280平方メートル以下(貸家の用に供するものについては40平方メートル以上280平方メートル以下)の場合、1戸あたり120平方メートルまでの住宅部分に相当する固定資産税額の1/2が3年度分減額(3階以上の耐火・準耐火建築物は5年度分減額)措置を受けることが出来ます。

 

ワンルームタイプ(1K、1DK)のアパートや賃貸マンションを建築する場合は、一室あたりの部屋の広さの要件に当てはまるかどうかで、固定資産税の額も大幅に変わってくるので注意が必要です。

 

 

2-2.一般住宅用地

小規模住宅用地の場合、所有している土地の200平方メートルを超えない部分については、課税標準額が1/6になる特例があります。

中でも、同じ土地のうち200平方メートルを超える部分については「一般住宅用地」としての特例措置があります。

住宅地として使う土地の中で、小規模住宅用地に該当しない部分は、課税標準額が1/3になります。

 

<例>1,000平方メートルの土地1億円を持っている場合

・200平方メートルを超えない部分について…小規模住宅用地として課税標準額が1/6になる

・200平方メートル~800平方メートルの部分について…課税標準額が1/3になる

 

この場合、実際に税額を計算してみると大幅に減税することがわかります。軽減措置をしないままだと、税額は1億円×1.4%=140万円ですが、軽減措置をした後は、税額は46,666円+373,333円=419,999円 で約42万円にまで節税できるのです。

小規模住宅用地部分を計算すると、1億円×200平方メートル÷1,000平方メートル×1/6×1.4%=46,666円で、一般住宅用地部分を計算してみると、1億円×(1,000平方メートル-200平方メートル)÷1,000平方メートル×1/3×1.4%=373,333円になります。

アパートの場合は小規模住宅用地と同様、1戸当たりについてこの特例措置が当てはまります。

 

<例>10戸のアパートを建てるために使っている3,000平方メートルの土地がある場合

・200平方メートル×10戸=2,000平方メートルまで…小規模住宅用地

・残りの1,000平方メートル…一般住宅用地の扱い

 

上記を参照すると、所有している土地を賃貸住宅アパートとして使う場合は、固定資産税を大幅に減税することができます。

何も使っていない土地がある場合は、そのまま休ませておくよりも賃貸アパートとして活用すると、固定資産税の額を大幅に減らすことが出来るため、節税対策になります。

 

さらに、アパートや賃貸マンションを経営するということは、家賃収入も加わってきます。そのため、家賃収入を固定資産税や都市計画税のための納税資金にすることもできます。

休んでいる土地にアパートを建てるということは、固定資産税の節税対策だけでなく、納税資金の確保というダブルのメリットがあるのです。

 

3.都市計画税には減税措置があるか

都市計画税とは、市町村が条例で定めた区域内にある土地・建物の所有者に課税をする地方税のことです。市町村が条例で定めた区域とは、原則として市街化区域内のことになります。

集められた都市計画税は、都市計画事業や、土地の区画整理事業の費用に充填されるための税金になります。

税率は0.3パーセント以下で、市町村の条例によって税率が変わります。各市町村役場で確認してみましょう。

都市計画税については、土地に対しての減税措置はありますが、建物に対しての減税措置はありません。

都市計画税も固定資産税同様に、毎年1月1日付けで土地や建物などの不動産を所有している場合、課税されます。

都市計画税の課税標準額は、基本的には「固定資産税評価額」と同様に計算されますが、特例措置を申請することで軽減率も変わってきます。

都市計画税の課税においても、減税措置があります。

住宅の敷地となっている住宅用地については、税率をかける元の金額となる課税標準額を1/3、もしくは2/3にする減税措置があります。

 

・小規模住宅用地の場合

小規模住宅用地の課税標準は1/3になります。

 

・その他の住宅用地の場合

小規模住宅用地以外の住宅用地の課税標準は2/3になります。

 

賃貸アパートなどの住宅用地の場合、更地や駐車場などの非住宅用地よりも、固定資産税と都市計画税がそれぞれ、1/ 6、1/3になるなど、大幅な差が出てきます。減税額も非常に大きくなるので、遊んでいる土地はアパートにしておく方が大きく節税対策になるのです。

 

4.まとめ

アパートの固定資産税や都市計画税の税金対策、減税についてご紹介しました。

住宅用地には課税に対する軽減措置として、課税標準金額を低くすることが出来る特例措置があります。

住宅用地に利用されている土地に対してかかってくる固定資産税や都市計画税は、大幅に軽減措置が行われることになります。

軽減措置をしっかり踏まえて、固定資産税や都市計画税を大幅に節税すると、大きな金額の差が出てきます。

固定資産税のことだけを考えてみた場合は、何もせず遊んでいる土地を所有しているだけよりも、アパートや賃貸マンションを建てておくことは、節税対策として有効です。

無料ebook|土地活用が気になり出したら最初に読む本

土地活用は相続対策に適していると言われていますが、実はそれ以上に「黒字経営」させることが重要です。

収益性を考えた時に重要になる、

・投資分析の視点
・市場分析の視点
・ファイナンスの視点
・財産継承の視点
・タックスプランニングの視点

という5つの視点の解説など、ブログでは公開できない土地活用のコツをお伝えいたします。