土地を活用する際の疑問について

新規に土地の活用を検討しようとした時に、本当に自分の持っている知識の範囲で考えても大丈夫なのかという疑問を持ったり不安になる方が多いようです。土地の活用には多くの資金が必要となるものが多いですし、失敗した時に失う金額も大きいためこのような疑念を持つのは当然のことと言えます。

しかし、疑問を持ったままでは先に進むことができません。不動産会社に行って相談すれば土地活用を専門にしているプロがいますが、だからといって安易に丸投げしてしまうのには不安があります。というのも、そのようなプロに依頼しても失敗した事例を数多く耳にすることがあるためです。

専門家の意見は参考にすべきものですが、専門家でも間違いをすることがあるということを考えておかなければなりません。専門家に丸投げするのではなく、専門家の意見を参考にするのであれば、自分の意見を持つ必要があります。自分の意見なしに他人の意見を参考にすることはできないためです。

ここでは、土地活用を考えた際に多くの人が持つ疑問をご紹介して、その疑問を解決するにはどのようにすると良いのかについて考えていきます。参考にしていただけますと幸いです。

 

1. 土地活用の経営面の疑問

土地活用で良く提案されているもののひとつにアパートやマンションなどの賃貸住宅経営があります。初期投資が大きく長期の運用となるため、比較的リスクが高い方法ですが、その分リターンが大きいことから好んで選択する方が多いようです。

実際に上手く行けば、多くの収入となりますし、固定資産税の軽減措置を受けられたり、相続税を安くすることができるなど、税制面でもメリットがあります。一見、いいことずくめに見える賃貸住宅経営ですが、それは円滑に運営出来ていることが条件になります。

円滑に運営するためには、まず入居者を常に確保することと設備などの管理がきちんと出来ていることが必須となります。入居者の募集と設備の管理については、お金を払ってでも業者に委託をするのが良いと私は考えています。

入居者の募集をするには、それなりのインフラを整備する必要があるからです。ひと昔前ならいざ知らず、現代においては自宅に入居希望者を呼んで契約というのは考え辛いです。仮に入居希望者がそれでも良いとしても、そもそも入居希望者を見つける手立てがありません。

数十年前は、アパートの前に空室ありの札が下がっているのを見たりしましたが、現在ではそのような札を見かけることは無くなりました。空室がある=人気がない、ということに直結する訳ではないとは思いますが、そのような心配をされるオーナーさんが実際におられます。

設備の管理についても業者に任せた方が良いと思います。設備の不具合が出るのは入居者が家にいる時なので、日中に不具合がでることは少ないと考えられます。入居者の生活パターンによりますが、夜から朝に掛けて問題がおこる可能性が高いです。

このような時間に連絡をもらっても、実際にどうしたら良いか対応に困ることになります。緊急度に応じて対応は変わると思いますが、早急に対応が必要な場合、自ら現地に出向くことになるかもしれません。対応が出来そうもないのに連絡が入るのは、かなりのストレスをなります。

いつ連絡があるかもしれないと考えるとそれだけで不安になってしまい、おちおち寝てられないというオーナーさんもおられました。心配性の人だと外出もできなくなるそうです。携帯電話があるので近所に出掛けるくらいは問題ないと思いますが、旅行には行けないというオーナーさんにお会いしたことがあります。

確かに旅行先でトラブルの電話を受けるかもしれないと考えると良い気持ちはしないですね。このような事情から業者に委託することをお勧めしています。

 

2. 土地活用の資金面の疑問

アパートやマンションなどの賃貸住宅を建てる際は、数千万円~数億円の資金が必要となってきます。これらの資金については、税制面の対策などから、金融機関からの借入れで賄うことが一般的です。

高額な資金を借りるのは失敗をした時のことを考えると不安なので避けたいという方でも土地活用ができるのが、事業受託方式や土地信託方式などです。

事業受託方式では、どんな風に土地を使うと良いのかという土地活用の診断から、それに合ったプランニング、建設、入居者の募集、入居後の管理まで一切を業者にお任せすることができます。

土地信託方式の場合は、信託銀行などに土地や建物を信託して、すべての管理運営を信託銀行に依頼する方法です。土地のオーナー様は信託配当金という形でお金を受け取ることができます。

これらの方式のメリットは、知識ゼロ、資金ゼロでも土地の活用が可能なことです。しかし、かなりの利益を業者や銀行に払うことになります。土地の活用が上手くいっても、収入はそこそこになってしまう可能性があります。

また、プロに任せたからといって安心できるとは限りません。上手くいかなければ、お金は入ってきませんし、最悪の場合、土地を失ってしまう危険性があります。基本的なところはすべて任せるとしても、最低限の勉強はしてプランの良し悪しは自分で判断できるようにしておきたいところです。

計画段階では複数の業者に話を聞くようにすると良いと思います。何社か同じようなプランを奨めるようであれば、比較的安心できると思います。あるいは、どのくらいのリスクが考えられるかきちんと根拠を示してくれるような業者さんなら、その業者さんの提案する他と違う案を選んでも良いかもしれません。

何社も同じ提案をしてくるということは、保守的な方法の可能性が高いので、リスクは小さくても収入の面も小さいかもしれません。最悪の場合、競合の中に埋もれてしまって差別化できず、値段を下げるしか入居者やテナントの募集ができないという事態も考えられます。

やってみた結果でしか判断できないことではありますが、リスクが高くても収入重視でいくのか、利益が少なくて逆ザヤになってしまう可能性があっても堅実路線でいくのか、ご自身がどんな方針で運用したいのかを考えてみることが大事です。

 

3. 土地活用の地域性の疑問

土地の活用の際にはその土地にあった活用方法について悩む方が多いです。駅前の一等地であれば、商業ビルが候補になりますが、土地の大きさによっては別の方法の方が良いかもしれません。もちろん、単に駅前というだけでは判断はできません。

特に地方において顕著なのですが、交通の主たる手段が車という場合には必ずしも駅前に人が集まるわけではないからです。

都市部においては、駅の近辺が活用しやすい場所といえますが、どのような駅なのかで活用方法が変わります。例えば、アップタウンのように企業が多い場所なのか、ダウンタウンのような商業中心の駅なのか、あるいは住宅が多い地域なのかなどです。

アップタウンだからといって、住宅系の活用ができないわけではありません。業績次第で入れ替わる可能性が高いオフィスビルよりも、長く住んでもらえる可能性があるマンションの方が経営は安定するかもしれません。

どのような方法が一番適しているのかは、マーケティング調査をしなければ掴みにくいでしょう。しかし、個人でそのような調査を行うのは無理ではないものの、負担が高いと言わざるを得ません。やはり専門の会社に協力を依頼したいところです。

頼りになる会社を見つけるには、基本的に足で稼ぐのが一番良いと思います。あるいは、信頼できる人に紹介してもらうのも良い方法です。不動産会社では一番最初に会った人が担当となるケースが多いので、実力のある人に担当になってもらいたいなら紹介をしてもらうのが確実です。しかし、紹介をもらった場合は断り難くなるケースも多いので、先に会社に対してあたりを付けておきたいです。

会社にあたりを付ける方法のひとつとして、無料セミナーなどに行くことをお勧めします。銀行とかデベロッパーが主催する土地活用のセミナーなどに出席すると会社の雰囲気とかポリシーを直接見て感じることができます。どんな人がいるのかもわかります。

見てみて嫌なら何も依頼をしなければそれで終わりです。しつこく勧誘の連絡がくることは少ないでしょう。

ホームページでは飾られたものしか見えないことが多いので、実際にどんなに人が働いているのか見ることができる機会は貴重だと思います。

 

4. まとめ

土地活用をする際に疑問に思うことの内、良くある3つについてお話をしてきました。これらの問題を一人で解決するのは、プロでも難しいことです。まったく勉強しないのは、リスクが高いですが、勉強して自分ですべてをやろうとするのも無駄が多いです。

十分な知識を得るには相当の時間が必要になりますので、スピーディーな活用ができなくなってしまいます。それよりも、業者の提案の良し悪しが判断できる程度の知識を付けることに専念して、知識を得たら、業者に相談して進めるのが良いと思います。

どんなビジネスにも共通することですが、自分一人ですべてをやろうとするのは良いことではありません。上手に周りの人の力を使って最適の土地活用を考えてみてください。